Проблема с оформлением собственности по приобретенной земле - возможное решение и отказ от узаконивания

Яна, покупать землю и объекты на земле необходимо не по расписке, а по документам. Вы себе проблемы нажили этим. Теперь обращаться в суд о признании права собственности на дом с вызовом в качестве третьих лиц бывших собственников для подтверждения. После суда, при положительном решении, выкупать землю в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ у распорядителя земель.

Уважаемая Яна! Напоминаю Вам, что в силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). На основании п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Примечание: если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании изложенного полагаю, что в том случае, если из содержания расписки следует, что 1) продавец продал покупателю принадлежащий ему объект недвижимости (дом, квартиру, участок, гараж), расположенный по конкретному адресу, с конкретным кадастровым номером; 2) продавец, ее составивший, получил указанную в расписке сумму именно за проданное им имущество, а также передал покупателю всю документацию на проданное ему имущество (техплан, техпаспорт) и ключи от дома (квартиры, гаража), такие обстоятельства свидетельствуют о действительной воле сторон при оформлении расписки при покупке дома, которая была направлена на заключение и исполнение договора его купли-продажи и за конкретно поименованную стоимость.

Другими словами, расписка должна отвечать всем признакам, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, по предмету договора, цене, передачи недвижимости, установленным параграфом 7 ГК РФ, за исключением, разве что, факта государственной регистрации перехода права собственности.

Только совокупности доказательств составленная продавцом при покупке расписка является договором купли-продажи, а сам договор продажи имущества является заключенным и исполненным сторонами с момента его заключения, может быть признан таковым в судебном порядке при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором дом расположен, и/или отсутствие в отношении него спора о праве со стороны третьих лиц.

Резюме: вопрос об узаконивании прав на дом, купленный по расписке, и/или земельный участок, на котором он расположен, относиться к гражданским делам повышенной категории сложности и требует тщательной досудебной подготовки. Рекомендую обратиться на индивидуальную консультацию для предметного изучения и анализа спорных правоотношений для определения порядка и правовых оснований их разрешения с учётом Ваших прав и законных интересов.