Правомерно ли садовый домик такого года постройки считать самовольным строением?

Я владелец земельного участка с садовым домиком. Оформляю документы для продажи. Имею следующие документы:

- свидетельство на право собственности на землю;

- согласие супруги на продажу, заверенное у нотариуса;

- кадастровый план земельного участка из земельного комитета;

- технический паспорт на жилое строение из БТИ;

- справку об отсутствии задолженности.

При получении документов в БТИ направили в "Архитектуру и градостроительтво", где затребовали постановление об утверждении проекта строительтва дома, и т.к. в архиве администрации района его не оказалось, заявили что это самовольное строение (а дом построен ещё в 1957 году прежним владельцем) и необходимо составить акт о приёмке в эксплуатацию законченного строительтвом жилого строения. Для этого необходимы подписи:

- органов санэпиднадзора (они требуют оплатить штраф);

- органов гос. архитектурно-строительного надзора (тоже штраф);

- органов госпожарнадзора (требуется установка автономных оповещателей, огнетушителей, УЗО и т.д.).

А также за отдельную плату заключают договор о подготовке ими документов на строительство дома! И по приёму строений в эксплуатацию.

С дальнейшей передачей документов опять в БТИ для выписки свидетельства о праве собственности на строение.

Вопрос:

Правомерно ли садовый домик такого года постройки считать самовольным строением?

Возможно ли оформление договора купли-продажи земельного участка с дальнейшим оформлением строения на покупателя?

Что из себя представляет простой договор купли-продажи и примут ли его в регистрационной палате?