Как расчитывается подоходный налог при продаже недвижимости и приобретении новой в совместную собственность?

₽ VIP

Добрый день, Елена.

Налоги с продажи квартиры уплатить обязаны. Для этого в налоговый орган по месту жительства подается декларация о доходах. В данном случае уплачивается подоходний налог на доходы физических лиц, в размере 13%. К декларации есть рекомендации по заполнению налоговой декларции и расчете налога. Кроме этого вы вправе воспользоваться налоговыми вычетами как при продаже квартиры так и при покупке. Продажа и покупка квартиры указывается в одной декларации.

Удачи.

Право на предоставление имущественного вычета предоставляется только при условии, что продаваемая квартира находилась в собственности 3 года, т.е. сделку Вам необходимо совершить до декабря 2011 г. Вычет предоставляется с доходов от продажи жилья стоимостью не более 1 млн.руб. в целом, возмещение с расходов на приобретение жилья - 2 млн. руб. в целом.

Мама, собственник 2/3 доли, будет обязана уплатить налог на доходы (НДФЛ) 13% с дохода от продажи своей доли, поскольку право на предоставление вычета предоставляется один раз в жизни и она уже воспользовалась своим правом.

Несовершеннолетний собственник 1/3 доли, при условии покупки доли в жилом доме, может вместо обязанности уплатить 13% с дохода от продажи доли (квартира) и права получить возмещение с расходов на покупку доли (жилой дом) заявить об уменьшении суммы дохода от продажи доли (квартира) на сумму расходов на покупку доли (жилой дом). Если разница будет положительной, с этой суммы нужно уплатить налог 13%, если 0 или отрицательной - налога не возникает. Обе сделки должны быть совершены в одном налоговом периоде (календарный код).

Отец при условии, что имеет доход и уплачивает НДФЛ, вправе получить возмещение с расходов на покупку доли в праве собственности на жилой дом в пределах стоимости приобретаемой доли. Возмещение (вычет) составляет 13 % от понесенных расходов.

Второй несовершеннолетний скорее всего не работает, а значит и не имеет дохода, с которого уплачивал бы НДФЛ. Поэтому он не сможет воспользоваться правом на получение возмещения с расходов, понесенных на покупку доли ( в жилом доме).

На сайте Консультант+ посмотрите Налоговый кодекс РФ (часть 2), ст.220.

Добрый день Елена.

Я и юристы нашего сайта консультировали, вас, как получить налоговый вычет за проданное жилое помещение в соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ).

Но, существуют еще положение, предусмотренное пп.2 п.1 ст 220 НК РФ, когда налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу на денежную величину, израсходованного им на приобретение квартиры.

Думаю, выдержки из конституционного суда вам помогут.

В целях стимулирования граждан к улучшению их жилищных условий государство закрепило в статье 220 НК РФ право плательщиков налога на доходы физических лиц на получение имущественного налогового вычета при совершении сделок купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты (с 1 января 2007 года) или доли (долей) в них и определил его основания, порядок предоставления и размер. При этом в зависимости от направления движения соответствующего имущества по отношению к налогоплательщику - правообладателю данного имущества различаются: имущественный налоговый вычет, предоставляемый в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества; и имущественный налоговый вычет, предоставляемый в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение жилья.

Для случаев продажи объектов жилой недвижимости пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает два способа расчета суммы имущественного налогового вычета в зависимости от продолжительности нахождения соответствующего объекта в собственности налогоплательщика. Если, например, квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет (пяти лет - до 1 января 2005 года), то имущественный налоговый вычет составит сумму, полученную им в налоговом периоде от продажи этой квартиры, но не более 1 000 000 рублей.

При более длительном сроке нахождения имущества в собственности налогоплательщика применяется второй способ расчета, согласно которому сумма имущественного налогового вычета признается равной сумме полученного от продажи имущества дохода. Это означает, что сумма полученного от продажи имущества дохода уменьшается на такую же сумму имущественного налогового вычета, т.е. от налогообложения освобождается весь доход, декларация в данном случае не предоставляется в налоговую инспекцию.

Смысл имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, состоит в предоставлении физическим лицам налоговой льготы при строительстве либо приобретении на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты (с 1 января 2007 года) или доли (долей) в них. В этом случае при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 000 000 рублей.

Определяя порядок распределения между совладельцами имущества, находящегося в общей долевой собственности, размера имущественного налогового вычета, положения подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ предусматривают, что при реализации такого имущества размер имущественного налогового вычета распределяется между его совладельцами пропорционально их доле, а при приобретении имущества в общую долевую собственность - в соответствии с их долей (долями) собственности.

По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет).

В связи с вопросом о распределении размера имущественного налогового вычета между совладельцами при приобретении квартиры в общую долевую собственность Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 10 марта 2005 года N 63-О пришел к выводу, что по правилу подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации имущественный налоговый вычет равен общей сумме расходов, произведенных всеми участниками общей долевой собственности; при этом размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, но в пределах 600 000 рублей, т.е. пропорционально доле каждого из них.

По смыслу приведенной правовой позиции, имущественный налоговый вычет предоставляется на объект недвижимости, из чего следует, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, он должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере до 1 000 000 рублей, каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена.

В отношении несовершеннолетних, родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую долевую собственность с ними имеют право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

Исходя из смысла вашего письма, мать налоговый льготой (налоговым вычетом) уже воспользовалась и налоговая инспекция ей не предоставит его (при сдаче налоговой декларации будет проведена камеральная проверка и будут проверяться достоверность документов, вами представленных). Налоговые льготы вправе получить муж и несовершеннолетние дети (если они не получали льготы с матерью).

В одной налоговой декларации надо обязательно указать продажу и покупку жилья в один налоговый период (один год) и в ней же заявить уменьшение налоговой базы за продажу квартиры на величину (сумму) купленной квартиры. Также заявить на налоговые льготы. Налоговая льгота предоставляется в сумме 1 000 000, 00 рублей на семью или на одиноко проживающего гражданина, в том числе и на несовершеннолетних детей. В долевой собственности сумма налоговой льготы не может быть выше 600 000 руб. на каждого гражданина (эта сумма рассчитывается по каждому налоговому случаю индивидуально и может быть меньше 600 000 руб.)

Удачи.

Елена Георгиевна, благодарю за быстрый ответ, но прошу уточнить, неужели наша покупка дома по стоимости превышаюшая продажную стоимость квартиры никак не уменьшит размер налога? И может ли муж воспользоваться налоговым вычетом на приобретение им 1/4 дома, если он таким правом никогда не пользовался, а налогооблагаемую базу никак нельзя уменьшить, ведь приобретателями 2/4 оставшихся долей будут являться несовершеннолетние дети?

Спасибо.