Ответственность за ремонт и содержание дверей в подъезде и межквартирных помещениях - собственники помещений или управляющая организация?

В 2007 году я развелась с мужем. От совместного брака у нас имеется ребенок 2003 года рождения. В 2008 году по решению суда за ребенком закреплено право пользования жилым помещением бывшего мужа, меня снимают с регистрационного учета (жилое помещение приобреталось не в браке). На следующий день после суда бывший муж совершает сделку — дарить свою квартиру новой жене. В квартире меняется собственник жилого помещения. В 2012 году новый собственник падает на меня и моего ребенка в суд, требуя возместить ей расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом данная квартира с 29 июня 2009 года по настоящее время находится в аренде. Судья занимает позицию собственника жилья и утверждает, что именно я должна платить за жилое помещение, ссылаясь на п. 3 статьи 31 ЖК РФ. Насколько мне известно из Постановления Правительства РФ от от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» согласно п. 28 «а» Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений, плата за жилое помещение является обязанностью собственника жилья, а не пользователя жилым помещением. Может я что-то не правильно понимаю? Объясните мне, пожалуйста, права ли в этом случае судья? Если не права, что мне предпринимать, чтобы доказать обратное. Заранее спасибо.

В нашем многоквартирном доме ремонт подъезда не выполнялся 31 год. В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 ремонт подъезда должен выполняться 1 раз в 3-5 лет. В связи с выполнением управляющей организацией работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества (ремонт подъезда) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в соответствии со ст 156 Ж.К. Р.Ф.,в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13082006 г №491), я написал заявление с просьбой произвести пересчет платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения за весь период времени, в который работа по ремонту подъезда выполнялась с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Также в заявлении я просил управляющую организацию предоставить акт о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ремонт подъезда) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Цитирую основные моменты поступившего ответа: ...Первоочередно выполняются работы, направленные на сохранение конструктивных элементов здания и на мероприятия, обеспечивающие безопасность проживающих. Косметический ремонт лестничных клеток носит эстетический характер и не оказывает влияния на сохранность конструктивных элементов здания. При наличии свободных денежных средств управляющая организация планирует работы по косметическому ремонту лестничных клеток... В связи с отсутствием достаточных средств управляющая организация не имеет возможности запланировать и выполнить косметический ремонт лестничной клетки. Управляющая организация не имеет оснований для перерасчета квартирной платы, так как средства, отчисляемые на проведение работ по содержанию и текущему ремонту здания осваиваются в полном объеме, замечаний по его содержанию у контролирующих органов не имеется. Вопросы: 1. Законно ли не производится перерасчет? 2. Законно ли не предоставлен акт?

154 статья ЖК РФ

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

В соответствии с данным положением собственник, вместе с оплатой за содержание и ремонт жилого помещения, производит оплату за работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

162 статья ЖК РФ

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст. 162 ЖК РФ собственник, за выполняемые работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязан производить оплату.

ВОПРОСЫ:

1. Если собственник, согласно условиям ст. 154, производя оплату за ремонт жил. помещения, оплачивает за содержание и ремонт общего имущества, то должен ли он производить отдельную оплату по договору управления многоквартирным домом за содержание и ремонт общего имущества?

2. Плата, оговорённая в приведённом фрагменте ст. 162 – это та же плата, что и упомянутая в ст. 154 и которая является составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Или это разные платы, каждую из которых необходимо оплачивать?

Согласно ст.153 п.1 нового Жилищного Кодекса РФ - граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Однако согласно ст.156 п.10 - изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

А также согласно ст.157 п. 4 - при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превыщающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Прошу сказать (согласно ст.156 п.10 и ст.157 ст.4) в каких документах (наименовани е документа, его номер и дата) Правительством РФ установлены эти порядки снижения оплаты за жилье и коммунальные услуги и как они должны быть снижены.

Большое спасибо за ответ и пусть Господь благословит Вас и Ваш труд.

С уважением, Роберт.

Вопрос следующего характера:

Индивидуальный счетчик электроэнергии установлен на лестничной площадке. Не установленными лицами он был поврежден, заводская пломба на приборе осталась, а коробка доступа к клеммам сорвана и ее нет. При этом щит закрыт. Возможно ли потребовать от обслуживающей организации замены электросчетчика за их счет, или потребовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на сумму необходимую для замены. Вроде бы в ПП РФ ответственность за обслуживание общедомового имущества несет в нашем случае ТСЖ.

За доступ к электрическому щиту и его сохранность в соответствии с нормативными актами РФ (см. примечание*) несет Управляющая организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, т.е. ТСЖ. В соответствии с нормативными актами РФ (см. примечание*) собственник помещения вправе требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, составив в соответствии с п.15 акт, и отразив в акте нарушения качества в оказании услуг или выполнении работ. Не обеспечение сохранности электросчетчика установленного на площадке в данном случае и есть факт нарушения качества оказываемых услуг. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений попадает также под действие КоАП РФ, Статья 7.22.

(*).

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 13 августа 2006 г. N 491

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ

РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО

КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ

УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

………..

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, со-стоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

………..

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками поме-щений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Если я прав, как действовать?

Пункт в договоре: плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, а также перечни таких работ и услуг устанавливаются решением общего собрания Собственников помещений с учетом предложений УК. При отсутствии решения Собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества. Такой размер устанавливается органами местного самоуправления. Собственники в протоколе разногласий указали один месяц. Что они имели ввиду?

Согласно п.2 правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г., лифт входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно п. 22 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утверждённого постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.2013 г., лифт входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно п.36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно действующему договору управления многоквартирным домом, заключенному с управляющей организацией, в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД входит содержание и техническое обслуживание лифта.

В квитанции на плату отдельными указано: "1 Содержание помещения в том числе: 1.1 Содержание помещения. 1.2 Содержание лифтов".

Правомерно ли вынесение в квитанции платы за содержание лифта отдельной строкой?

Администрация муниципального образования издала постановление, которым устанавливается плата за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений для нанимателей и собственников. При этом, согласно постановления, размер платы из расчёта 1 кв. м. для собственников и нанимателей одинаков.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя (в частности) для:

- нанимателя жилого помещения, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- собственника помещения плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Затраты на капитальный ремонт, входящие, как составная часть платы за содержание и ремонт жилого помещения (по закону) возлагаются только на собственника. Из этого вытекает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения из расчета 1 кв. метра занимаемой жилплощади для нанимателя должен быть меньше, чем для собственника.

Можно ли рассматривать данный случай, как нарушение законности при вынесении постановления муниципального образования.

В квартире из за засорения не греет радиатор отопления. В УК сказали промывка радиаторов это забота жильцов и бесплатно они это делать не будут. Правомерны ли их действия или это входит в их обязанность?

Согласно: Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Т.е. радиатор я так понимаю мой-я его и мой)