Считается ли приватизированной часть общей площади, если приватизируется жилая площадь (комната)?

1. Есть ли разница, когда продают коммуналку всю и делят деньги в долях от занимаемой площади и когда один продаёт свою долю другому (при этом, у покупателя жил. площадь не приватизирована)? Считается ли приватизированной часть общей площади, если приватизируется жилая площадь (комната)? Учитывается ли она при продаже (продаётся ли)?

2. Как избежать афёры при покупке жилья (комнаты) при подозрении недееспособности продавца? Сосед в своё время много пил до «белой горячки», при скандалах на этой почве мы грозились сдать его в психушку, а он говорил, что там на учёте уже стоит. Но до такого очередь не дошла. Теперь он приватизировал свою комнату, а сам сожительствует со старушкой у неё в квартире. Ещё сосед перенёс недавно операцию в полости живота и теперь желает продать свою комнату, чтобы (если-что) деньги достались сожительнице и её сыну.

3. Мы не отказываемся купить у него комнату. В праве ли мы отдать ему деньги только тогда, когда будут оформлены все юридические бумаги и когда он сам будет выписан и прописан по новому месту жительства?

4. Может ли сделка купли-продажи потерять свою силу если спустя какой то срок продавец покажет справку, что у него какая-нибудь черепномозговая травма и он недееспособен?

Заранее Всем ответившим благодарны.