Оформление ипотеки на дом - первый взнос - наша квартира. Риски, очередность сделки и право на недвижимость.

199₽ VIP

При покупке недвижимости существуют стандартные риски, сводимые к минимуму при участии банка, т.к. в интересах банка дать деньги под залог такого объекта, покупка которого не будет признана недействительной по разным основаниям, а также по которому не будет расторгут договор. Это может быть недееспообность лица, участвующего в сделке, например, продажа по доверенности, которая утратила силу и т.п. Нотариус будет доп. страховкой.

1. Если покупаете в ипотеку, то квартира будет регистрироваться на основного заемщика, причем с согласия кредитора. Мать будет вправе использовать мат. капитал на погашение общего обязательства супругов (собственность совместная в силу ст.34 Семейного кодекса РФ). В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона)

«жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению»

Т.е. выделение долей по мат. капиталу будет осуществляться через нотариальное обязательство - обещание дарения в будущем. Доли определяется по соглашению между супругами. Нотариальное обязательство будет давать отец как зарегистрированный собственник и основной заемщик. Только при его наличии ПФ даст разрешение на оплату ипотеки средствами мат. капитала.

2. Ребенок мужа от первого брака при жизни отца не может претендовать на имущество. Доли выделяются детям матери, а не отца, т.к. речь идет о материнском капитале - отсюда и название. В силу п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" право на мат. капитал распространяется на мужчин только в следующем случае:

мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года.

В остальных случаях им пользуется мать, погашая обязательства по ипотеке, в частности, если ребенку не исполнилось 3 года.

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки

Если ребенку нет 3 лет, то мат. капитал можно использовать только для погашения ипотечного кредита или займа. Заявление о распоряжении может быть подано усыновителями, опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка, за исключением случая, предусмотренного частью 6.1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", согласно которой

«заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией»

Здравствуйте, вы можете провести обе сделки одновременно для вашего удобства. При этом, не имеет значения, что деньги от продажи квартиры будут использованы в качестве первоначального взноса. Поскольку заемщик муж, то соответственно и право собственности будет оформлено на него. При этом, поскольку имущество приобретено в период брака, то оно является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого оно оформлено.

Вместе с тем, выделить доли детям после использования материнского капитала, вы в любом случае сможете только после погашения ипотеки, поскольку объект будет находиться в залоге у банка.

Что касается ребёнка мужа от первого брака, то он является наследником первой очереди в соответствии со статьей 1142 ГК РФ. Чтобы избежать возможного наследования с его стороны, вашему супругу следует оформить завещание. При жизни вашего мужа его дети не имеют права на его имущество.

Удачи вам и всего наилучшего

Здравствуйте! Дом будет оформляться на основного заемщика. Т.е. на Вашего мужа, но имущество всё равно будет совместно нажитым, согласно СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

...

6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Здравствуйте. Лучшим вариантом для женщины в декрете, будет перепоручение оформления кредита своему супругу.

У работающего мужчины больше шансов для получения одобрения заявки со стороны банка. Жене в этом случае отводится роль созаемщика.

Обязательным условием для оформления кредита является наличие у молодого отца постоянного источника дохода и документальное подтверждение этому. Положительным ответ на вопрос: «Дают ли кредит, если жена в декрете?», будет в том случае, если супругом соблюдены следующие требования:

Его ежемесячный доход должен не менее, чем в три раза превышать ипотечную сумму выплаты;

Должно быть достаточное количество средств на содержание детей, количество которых в семье обязательно учитывается.

Случается, что и глава семейства может получить отказ по выдаче ипотечного кредита. Нередко так бывает, когда в семье много детей или мужчина часто меняет места работы. Далее Если женщина находится в декретном отпуске, при обращении в банк, она имеет право воспользоваться материнским капиталом.

Он может стать первоначальным взносом, тем самым повысив шанс а положительное решение банка.

Обычно материнский капитал составляет до 30% суммы первого взносы. Каждый банк решает этот вопрос по своему, поэтому возможно понижение процентной ставки для кредитов с использованием материнского капитала.

При рассмотрении выдачи ипотеки с привлечением материнского капитала, обязательно учитывается общесемейный доход. При подаче обязательного пакета документов к нему необходимо приложить справку о доходах супруга и сертификат на семейный капитал. Заемщиком при этом будет являться супруг. Далее Получить ипотечный кредит можно при помощи других способов. К примеру, внести 30-40 % первоначальной суммы вместо стандартных 20 процентов. Можно воспользоваться особым предложением – программой «Молодая семья». Она позволяет привлекать к участия в финансовых вопросах родителей молодой четы. В этом случае их доход также будет учтен.

Будет принята во внимание при рассмотрении заявки на ипотеку и предпринимательская деятельность женщины, находящейся в декрете, а также получение доходов от акций и ценных бумаг.

Отдельным вариантом ипотечных возможностей является военная ипотека. Она выдается многим семьям военнослужащих, участвующих в программе накопительно-ипотечной системы.

Для ее использования необходим 3-летний стаж в качестве зарегистрированного участника данной программы. Этот вариант весьма удобен для женщин-военнослужащих, т.к. декретный отпуск не изменяет их рабочего статуса и дает право на получение ипотечного кредита. Далее Чаще всего за получением ипотечного кредита в декретном отпуске обращаются в Сбербанк, так как он отличается одной из самых низких ипотечных ставок. Нередко именно в Сбербанке получают отказ по выдаче подобного вида кредита. Причинами этому могут стать:

Идентичность суммы ипотеки и материнского капитала;

Плохая кредитная история или наличие других долговых обязательств;

Низкий уровень семейных доходов.

В случае отказа в выдаче ипотеки в Сбербанке можно обратиться в следующие банки:

Русфинансбанк – 27,5 % годовых;

Почтабанк – 8% годовых;

Сетелембанк – 7% годовых.

При этом при одобрении заявки в Сбербанке ставка составит 11% годовых. Это данные на июль 2017 года. Правовым основанием по материнскому капиталу для ипотеки является Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" . Желаю удачи. В.

Очевидно, что определяющим для Вас на этом этапе будет предоставление (одобрение) кредитной организацией (банком) кредита на покупку дома с установлением ипотеки.

Для этого сначала нужно проверить юридическую чистоту приобретаемого по ипотеке дома, запросив у его собственника технический и кадастровый паспорта, проектную документацию на дом, разрешительные документы на его строительство и ввод в эксплуатацию, документы, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН, свидетельство о гос. регистрации) и основания его возникновения (строительство, договор купли-продажи, дарения, наследство) и сверить данные правообладателя с данными копии паспорта собственника дома.

Также проверить, кто зарегистрирован в доме (в домовой книге) и права собственника на земельный участок под жилым домом и основания их возникновения (запросить кадастровый паспорт земельного участка, копии правоустанавливающих документов, получить выписку из ЕГРН по этот земельный участок). По выписке из ЕГРН проверить обременения. Желательно также иметь копии договоров на предоставление коммунальных услуг и проверить наличие задолженности по ним.

Большинство из указанных документов понадобятся банку для принятия решения о предоставлении кредита и определения его условий (ну и, скорее всего, потребуется проводить независимую оценку рыночной стоимости дома).

Ипотеку нужно будет оформлять на супруга, как лица, получающего в настоящий момент больший доход. При этом в силу ст.34 СК РФ купленный дом будет находиться до момента определения долей в совместной собственности супругов.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Если согласие банка на предоставление кредита будет получено, можно будет оформлять кредит и проводить сделку купли-продажи в одном договоре (по сути, договор мены с доплатой) либо двух встречных договорах купли-продажи. После этого основным риском будет потеря семьей постоянных источников дохода и возможность последующего обращения взыскания на заложенный дом, что не так уж невероятно, если учесть количество вопросов по непогашенным кредитам на этом сайте.

Кроме того, предоставление кредита носит вероятностный характер, поэтому нужно быть осторожным с включением в договоры условий об обеспечении исполнения обязательств (задаток, неустойка и т.п.).

Поскольку эти сделки имеют сложный состав, обусловленный необходимостью получения кредита и оформления ипотеки, можно заключить в этих целях предварительный договор.

Согласно ст.429 Гражданского кодекса РФ

по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

После завершения сделки купли-продажи дома следующим будет использование средств материнского капитала в соответствии с п.1 ст.7, п.8 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и п.13 постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий":

13. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию кредитного договора (договора займа). При направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья дополнительно представляется копия ранее заключенного кредитного договора (договора займа) на приобретение или строительство жилья;

б) справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом (займом).

в) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, - в случае если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение;

г) выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую информацию о правах на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных (заемных) средств, - в случае приобретения жилого помещения, а также в случае ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства;

ж) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

Если продаваемая квартира принадлежала на праве собственности только одному из супругов (например, в случае, когда она была приобретена им до брака) это можно учесть при определении по соглашению размера доли этого супруга в приобретённом доме. Ребёнок мужа от первого брака не может претендовать на дом и иное имущество его отца. В соответствии с п.4 ст.60 Семейного кодекса ребенок не имеет права собственности на имущество родителей (за исключением права на наследственное имущество).

В вашей ситуации будет два договора. Первый это купля-продажа квартиры. После его оформления вы обращаетесь в банк на оформление договора ипотеки, далее, после оформления договора вы обращаетесь в пенсионный фонд за получением средств материнского капитала, оформляете у нотариуса обязательство о выделении долей в будущем вашим детям. Обязательство будет оформлять отец, поскольку он является заемщиком по договору. Что касается его ребенка от первого брака, то он никакого права на долю в этой квартире иметь не будет, потому что сертификат будет выдан вам, права на жилое помещение возникает у родителей и их детей, то есть совместных детей, поэтому на этот счет вам переживать не о чем.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2017) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.