Продажа комнаты в малосемейке - возможность продать свою долю вместе с бывшим мужем, учитывая прописку ребенка от второго брака
Скажите пожалуйста у нас комната в малосемейке прописаны я, мой сын собственник и бывший муж. Хотим продать комнату, но с бывшим мужем договорится невозможно. Можем ли мы с сыном продать комнату в месте с ним (только свою долю). Но после приватизации он прописал ребенка от второго брака, это как то помешает нам?
Статья 250. Преимущественное право покупкиПозиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли
При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Порядок продажи доли постороннему лицу
Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, - в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации прав;
2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
Либо выписать бывшего супруга из жилого помещения Чтобы снять гражданина с регистрационного учета, необходимо подать соответствующее исковое заявление в суд о снятии с регистрационного учета вашего бывшего мужа, в нем необходимо детально изложить суть вопроса. Требования к форме и содержанию искового заявления закреплены в ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Что касается прилагаемых к заявлению документов, то вам как минимум необходимо будет представить свидетельство о праве собственности на дом, выписку из паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц и квитанцию об уплате госпошлины. Также советую собрать и представить все документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования. Кроме этого, вы вправе в исковом заявлении попросить вызвать в суд лиц, способных подтвердить указанные обстоятельства.
СпроситьМы москвичи. Живём с сыном у мужа в комнате, в коммунальной квартире. В комнате прописаны муж и сын, я прописана в другом месте. У меня есть собственная квартира в Москве. Комната была куплена и приватизирована мужем до нашего брака и до того как туда прописали ребёнка. Муж нигде не работает, выпивает и хочет продать комнату, решив таким образом свои финансовые проблемы. Может ли он продать эту комнату, если я и сын против? Если он всё таки может это сделать, то как мы с сыном можем этому помешать? Может ли явиться преградой то что там прописан наш сын ведь он пока ещё несовершеннолетний?
Уважаемая Арина,г. Москва!
К вашему сожалению ваш муж может:
Во-первых,Продать данную комнату вместе с зарегистрированными в ней гражданами.
Во-вторых, может выписаться из данной комнаты одновременно с вашим ребёнком, но при этом Орган опеки НЕ даст согласия на выписку ребёнка в "НИКУДА" !!!
Тем самым, исходя из выше изложенного имеются законные основания утверждать, что наличие регистрации несовершеннолетнего ребёнка в данной комнате является серъёзной преградой.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 30.07.2011г
21:16 моск.
СпроситьКомната не может быть куплена и приватизирована одновременно: она либо куплена до заключения брака, либо была получена в собственность в результате приватизации, то есть бесплатно. Если в комнате зарегистрирован ребенок, то для продажи комнаты необходимо будет выписать ребенка, для чего необходимо согласие второго родителя, то есть Вас, и органа опеки и попечительства. Для получения более подробной консультации советую обратиться на консультацию к адвокату очно с документами.
СпроситьМожет продать без вашего согласия с прописанным собой и ребенком по бросовой цене. После этого новый собственник свободно выселит и выпишет и его и ребенка в никуда через суд.
СпроситьАрина, муж не может продать комнату находящуюся в его собственности, так как на этой площади прописан его несовершеннолетний сын. Он сможет это вопрос решать, когда сыну исполнится 18 лет. Но сын является членом семьи и на основании ст. 31 ЖК РФ должен будет предоставить сыну другое жилье. Так что мужа ждут разочарования.
СпроситьНикакого согласия опеки не требуется.
Некоторые ответы коллег не более. чем желание вас утешить.
Ваш муж может продать комнату и без вашего согалсия и без согласия опеки
Я показала вам вариант прожаи комнаты с прописанным ребенком. Он законен и допстим. и используется в жизни. Другое дело насколько он морален илинет. Это за пределами юриспруденции
А такая вохможность и веротятность ус учетом пагубной привычки вашего мкжв вполне реальна
Если вы обращаетесь к профессионалом , бкдьте готовы ответам. которые не совпадают с вашим мнением
А столь жестко и четсно ответила я вам потому. чтобы предупредить вас о такой возможности. А то все поют сладкие песни, а случится так как я говорю. бужете в шоке. Предупрежден, значит вооружен Удачи
СпроситьМы с мужем в разводе. У нас имеется неприватизированная комната 19,8 кв.м в коммуналке. В нашей комнате прописаны три человека (бывший муж, сын и я). Имеет ли право мой бывший муж прописать в нашу комнату ребёнка от второго брака? Благодарю!
Уважаемая Вера! Для вселения несовершеннолетних детей не тербуется согласие остальных проживающих в данной комнате. Поэтому муж может зарегистрировать ребенка по месту жительства в этой комнате. Однако, если ребенок в действительности не будет проживать в этой комнате, то Вы сможете обратиться с иском о признании его не приобретшим права пользования данной комнатой и снятии с рег. учета. С уважением, Дмитрий Константинович.
СпроситьКонечно он сделать это сможет. Вам нужно будет в судебном поррядке выселять ребенка, как неприобректшего право пользования, если он там проживать не будет.
СпроситьЯ, мой сын и бывший муж прописаны в государственной комнате в коммунальной квартире. После развода я вынуждена с сыном проживать у родителей. Бывший муж живет с женщиной в нашей комнате. Меня в эту комнату не пускают и не дают ключи. Я бы хотела заявить свои права на эту комнату? И как мне эту комнату разделить, чтоб больше с бывшим мужем не пересекаться? Спасибо.
Ольга, Вы вправе заявить в суд иск к мужу об обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой. Такой иск заявляется в районный суд по месту проживания мужа. Иск будет удовлетворен, если муж попытается воспрепятствовать исполнению решения - пристав подвергнет его штрафу до 20 000 рублей. А вот разделить одну-единственную комнату, к сожалению, не удастся.
СпроситьНаша семья (Я,МУЖ, 2 ДЕТЕЙ) проживала в 2 х проходных комнатах коммунальной квартиры, доставшейся мне от моей матери. В 2000 г. мы купили соседнюю комнату у соседки (куплю-продажу оформили на мужа), наш брак регистрирован. При этом муж выписался из бывших 2 х комнат и прописался во вновь приобретённую. Через полгода я приватизировала проходные 2 комнаты, в приватизации участвовали я и 2 несовершеннолетних детей. При получении паспорта один из сыновей был прописан в комнате мужа. В этом году оба совершеннолетних сына подарили мне свои доли и теперь я единоличный собственник этих 2 х комнат. Как будет разделено данное жильё (2 мои приватизированные комнаты и 1 купленная нами комната) при разводе?
С мужем разведены, в браке жили в комнате в общежитии. Оба там прописаны. После развода я ушла из комнаты (снимаю квартиру), но до сих пор я зарегистрирована в общежитии. Бывший муж состоит в новом браке, его нынешняя жена в комнате не прописана. Сейчас началась приватизация комнат. Я в приватизации нигде до этого не участвовала. Вопрос: может ли мой бывший муж выписать меня из комнаты до приватизации без моего согласия?
Уважаемая Светлана!
Нет не может, так как Вы имеете те же права, что и бывший муж. Если Вы не дадите согласие на приватизацию, то и он не сможет приватизировать эту комнату.
С уважением Мордвинкина Л.В.
СпроситьМы с мужем в разводе. В двухкомнатной квартире, собственником одной комнаты является муж, а я являюсь собственником другой комнаты. Лицевые счета разделены. Бывший муж хочет продать свою комнату, где прописаны я и наш несовершеннолетний сын. В моей комнате прописана и проживает моя мама. Площадь его комнаты 18 метров, а моей 10 метров. Имеет ли он право и возможность выписать меня и ребёнка и продать свою комнату, тем самым ухудшить жилищные условия нашего сына.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Если Вы отказываетесь выкупить, тогда имеет право продать другим.
СпроситьСнять с регистрационного учета по месту жительства можно только в судебном порядке при наличии оснований. Свою комнату (или долю в праве) он имеет право продавать не зависимо от наличия вашей с ребенком регистрации в ней. Если это общая долевая собственность то вы имеете право преимущественной покупки, в случае отказа он может продавать кому угодно.
СпроситьВыдана комната в общежитие. По ордеру я, мой бывший муж и ребенок несовершеннолетний в 2002 году. В 2003 развод. Муж остается в комнате, а я с ребенком переезжаю жить в крым. Выписалась я из комнаты в 2010 году. Ребенок остался там прописан. Бывший муж заключил договор соц. найма, хочет оформить приватизацию и продать комнату. Нужно мое участие в приватизации, либо отказ от права приватизации. Нужно ли будет мое согласие при продаже комнаты, если я приму участие в приватизации комнаты?
Приватизация будет производиться на мужа и ребенка, Вы в приватизации участвовать не сможете, так как не зарегистрированы в данной комнате общежития.
СпроситьЯ с шестилетним сыном прописаны в комнате, а муж - в квартире. Живем все в квартире. Хотим приватизировать комнату, чтобы продать в дальнейшем. Подскажите, пожалуйста, могут ли возникнуть проблеммы с выпиской сына из комнаты, если на момент приватизации он будет прописан в этой комнате или лучше до приватизации прописать его к мужу? Спасибо.
Если Вы начнете приватизировать комнату сейчас, то Ваш сын будет сособственником этой комнаты. Так как он несовершеннолетний продать комнату, учитывая что совладелец несовершеннолетний, согласно ст.37 п.3 Гражданского кодекса РФ не представляется возможным. В Вашем случае лучше сначала зарегистрировать сына к отцу, и только затем приватизировать комнату. Вы станете единственным владельцем и вправе распоряжаться комнатой по своему усмотрению.
С уважением,
СпроситьЖили с мужем в комнате малосемейки (2 х комнатная квартира). Комната 17 м. Развелись. От приватизации бывший муж отказался, комната муниципальная. Имеем сына 22 года. Все прописаны в этой комнате. Поскольку бывший всё лето там не проживал, мы с сыном разделили комнату на ровные 3 части, нам с сыном 2/3, бывшему 1/3. Поставили глухую перегородку. Коммунальные оплачиваем, бывший оплачивает только свою 1/3, о чём пишет на квитанции сумму и расписывается. На данный момент в комнате на нашей половине проживает сын со своей гражданской женой, я там не живу. Заявился бывший и требует снести перегородку, грозит милицией и судом. Не доволен своей частью комнаты. На каком вообще основании он распоряжается что нам делать? И что может предъявить нам суд? Как могут существовать в одной комнате 3 взрослых человека, причём чужих? Правомерны ли действия бывшего члена семьи?
Фактически Вы произвели перепланировку жилого помещение без согласования со всеми проживающими и получения разращения архитектуры. Если Ваш бывший муж обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании комнатой, то у него большие шансы на выигрыш!
СпроситьВ сентябре 2009 года купила по ипотеке комнату в общежитии. Бывшим собственникам комната досталась по приватизации. В копии лицевого счета значилось только два человека - те, у которых я покупала. Сейчас появилась «барышня», которая утверждает что она бывшая жена собственника, у которого я купила комнату и, что ее, якобы, выписали из этой комнаты с несовершеннолетним ребенком незаконно (еще до приватизации). У нее в паспорте стоит штамп с пропиской в моей комнате. Бывшие собственники пояснили, что из общежития ее выписали за неуплату. Она грозится расприватизировать комнату, говорит, что приватизация была недействительна. Сведения обо всех бывших прописанных в данной комнате не могу взять, т.к. председатель ТСЖ с этой «барышней» заодно. Что делать, моя комната в обременении у банка, это мое единственное жилье, я там прописана, у меня ее могут отобрать?
Наталья! "Расприватизировать" комнату "барышня" не может, так как она не являлась участником приватизации. Максимум, что она могла сделать- обжаловать факт своей "незаконной "выписки. Но! Принудительное снятие с регистрации происходит только по решению суда. А для обжалование этого , по ее мнению незаконного решения, она пропустила все сроки. Так что не переживайте, не ведитесь на "провокации" и нервотрепку со стороны "барышни".
Спросить