Готовый бизнес гостиница.

Меня зовут Александр. В июне 2011 г. приобрел готовый бизнес - мини-гостиницу. Помещение гостиницы находится в аренде. Изначально помещение арендовалось у собственника (собственник - крупный завод с количеством арендаторов более 50). Потом завод перестал выпускать свою продукцию и основным его источником дохода стала сдача помещений в аренду. Одновременно завод начал процедуру банкротства. Чтобы оплачивать комунальные услуги была привлечена сторонняя фирма. Как мне объяснило руководство завода, это было сделанно ввиду того что завод, являясь банкротом, в первую очередь должен толи долги выплачивать, толи еще какие-то платежи делать, а оплата комунальных услуг - это не первоочередные платежи. А для сохранения единственного вида деятельности, которым в данный момент занимается завод (сдача помещений в аренду) необходимо платить как раз комуналку. Привлеченная фирма (назовем ее Фаворит), кстати сказать, еще и сильно повысила арендную плату для арендаторов. По факту арендаторам пришлось лично оплачивать электроэнергию. Про воду, вывоз мусора и другие комунальные платежи пока ничего не сообщалось. В моем случае получилось следующая ситуация. Договор аренды оформлен на предыдущих владельцев бизнеса. Пока я собирал документы на заключение договора субаренды между Фаворитом с моим юрлицом, человек, ответственный за прием платежей в Фаворите от арендаторов, уехал за границу, прихватив немалую сумму. Руководство завода вызвало меня и сообщило, что пока не делать никаких платежей и что договор аренды будет заключен либо с новой фирмой, либо вновь напрямую с заводом. Я продолжил работать. Спустя какое-то время, руководство завода сообщило, что Фаворит в лице нового директора вновь появился и что договор субаренды будет заключен опять с ними. На встрече с новым директором Фаворита договорились о том, что он поднимет бухгалтерию, проверит, сколько я должен оплатить и подготовит новый договор. Сегодня 03.10.2011, отопления нет, в помещении холодно и оказывать гостиничные услуги все сложнее, т.к. гости переезжают в теплые гостиницы, несмотря на сниженные на 50% цены. Неделю назад обращался к новому директору Фаворита с вопросом, когда дадут отопление. Он сообщил, что не ранее 10 октября. Сегодня новый директор Фаворита позвонил и сказал, что договор готов. Но когда пришел услышал коротко следующее: Отопления не будет, арендаторы подыскивают новые помещения. Фаворит собирается закрывать договора с арендаторами и уходить от управления объектом, т.к. не видит материального смысла продолжать дальше работать с заводом, передает заводу информацию о долгах арендаторов и дальше арендаторы сами при желании заключают договора с заводом, но каким образом это можно сделать - неизвестно. Предлагаю 2 варианта. Либо мы заключаем договор и вы оплачиваете сразу 3 месяца аренды (июль, август, сентябрь). Надо платить срочно, т.к. просрочка уже большая и грозит выселением. Далее мы расторгаем данный договор и вы либо заключаете новый договор аренды с заводом или другой компанией, которую привлечет завод, либо подыскиваете другое помещение и переезжаете без долгов перед Фаворитом. Либо Вы (гостиница) передаете мне (директору Фаворита) определенную сумму наличкой, и я закрываю ваши долги в отчетности и вы с чистого листа либо заключаете новый договор аренды с заводом или другой компанией, которую привлечет завод, либо подыскиваете другое помещение и переезжаете без долгов перед Фаворитом. Решение нужно принимать срочно, т.к. я (директор Фаворита) согласно гражданскому кодексу имею право наложить арест на помещение и не пускать вас туда. Мне под предлогом отъезда удалось выторговать время до четверга (06.10.11) на обдумывание. Первоначально был порыв за наличку закрыть долги. Потом решил, что это помещение без отопления мне все равно под гостиницу не годится. Решил связаться с исполняющим обязанности директора завода и узнать про перспективы по отоплению на зиму. Директор завода сообщил, что точно известно, будет отопление или нет будет после 11 октября. Дело в том, что у завода своя котельная, но она требует ремонта. Фаворит вкладывать деньги на ремонт котельной не желает. Нашлась другая компания, которая готова купить долги завода (а это более 150 млн руб), готова ремонтировать котельную. 11 октября будет арбитраж, где и решится - останется ли Фаворит или будет новая компания. Если останется Фаворит, тогда завод будет пытаться ремонтироваться своими силами (тут я не понял, почему он сейчас не может этого сделать, и как он это будет далее делать, если он банкрот), либо ремонт котельной сделает компания, которая купит долги. А насчет выселения арендаторов - директор Фаворита - далекое от распределения бюджетов лицо и принимать решение о выселении или аресте не может.

После всех разговоров понял, что ничего не понимаю в этой области законодательства и своими силами правильно не разбирусь. Решил обратиться к юристам. Вопросы следующие:

1) Имеет ли право Фаворит требовать от меня возмещения сразу всех 3-х месяцев аренды по договору, который будет заключен задним числом и впринципе с моей стороны просрочки не было, я лишь ждал, когда подготовят договор и разрешат все свои внутренние споры.

2) В какой срок я должен оплатить аренду за прошедшие месяцы?

3) Может имеет смысл настаивать на заключении договора настоящим числом и тогда я могу рассчитывать на какие-то льготные условия погашения задолженности?

4) Вообще каким образом лучше всего поступить с этим договором аренды, на чем я имею право настаивать?

5) Каким образом и в какой срок Фаворит может наложить арест на помещение или выселить меня оттуда?

6) Договора со мной нет, но есть договор со старыми арендаторами. Кто сейчас в каком положении по отношению к обязательствам по арендной плате, если со старыми арендаторами есть договор купли-продажи объекта бизнеса, включающего в себя право субаренды помещения и предметы для ведения бизнеса согласно перечню, являющемуся неотъемлимой частью договора купли-продажи?

С уважением,

Александр

8-911-704-67-35