Требования при продаже квартиры с двумя собственниками - необходимость согласия и ответственность за выполнение условий

Здравствуйте

Где Вы такое узнали?

Первое, что необходимо знать - совместная эта собственность или долевая. Если собственность совместная, то при продаже квартиры нужно будет получать разрешение-согласие от второго супруга. Можно выделить в квартире конкретные доли, заключив брачный договор и прописав, например, по? в квартире.

Совестная собственность станет долевой, и проблем при продаже станет меньше. То есть каждый собственник сможет самостоятельно распорядиться своей долей.

Исходя из того, что владельцы долей имеют больше прав на проживание в квартире, закон наделяет их правом выкупа продаваемой другим собственником доли в первую очередь.

Если квартирой владеет несколько человек, то при продаже недвижимости применяются особые нормы закона. Основное отличие от обычной сделки – возникновение права преимущественного выкупа в случае, если один из владельцев доли решит продать ее.

Основные моменты

Продажа доли в квартире – одна из наиболее сложных, запутанных и длительных процедур. Несмотря на четко прописанные нормы закона реализовать их на практике не всегда получается просто и быстро.

Важно понимать, что есть разница между продажей комнаты в квартиры на нескольких хозяев и доли в квартире, где выделить отдельные помещения для проживания невозможно, а границы долей в натуре не определены.

Даже если один из содольщиков проживает в отдельной комнате, это не значит, то она является его собственностью.

Дело в том, что доли квартире являются признаком общей собственности. Она, в свою очередь, может быть долевой и совместной.

Если собственность совместная (а именно так и происходит в подавляющем большинстве случаев) и не разделена на доли, то определить, где походят границы и кому сколько принадлежит, затруднительно.

Что это такое

Продажа доли в квартире – довольно частая ситуация.

Основные причины следующие:

Развод.

Получение доли в наследство.

Необходимость в деньгах (для получения образования, покупки собственной отдельной квартиры и т.п.).

Важно, что «доля в квартире» – это не какая-то конкретная часть жилого объекта, а доля в праве собственности на жилой объект.

Если супруги в браке приобрели квартиру, то она стала их совместной собственностью, даже если свидетельство о госрегистрации права одно (то есть жилой объект оформлен на одного собственника).

Можно выделить в квартире конкретные доли, заключив брачный договор и прописав, например, по? в квартире.

Совестная собственность станет долевой, и проблем при продаже станет меньше. То есть каждый собственник сможет самостоятельно распорядиться своей долей.

Исходя из того, что владельцы долей имеют больше прав на проживание в квартире, закон наделяет их правом выкупа продаваемой другим собственником доли в первую очередь.

Кто может попасть под категорию

Объем прав и обязанностей при выкупе доли определяется тем, какой вид собственности (совместный или долевой) есть по факту.

Существует особый порядок преимущественного выкупа при совместном владении жильем, который объединяет три основные категории граждан:

Бывших супругов квартира которых приватизирована, но доли не выделены

Наследников получивших право на долю в квартире покойного наследодателя

Содольщиков которым нужны деньги для приобретения собственного отдельного жилья или на иные цели

Закон устанавливает преимущественное право приобретения продаваемой доли для тех граждан, которые остаются проживать в квартире и не хотят продавать свою долю в ней третьим лицам.

Последний вариант позволит сэкономить, но нужно точно знать, как правильно составляется уведомление и договор купли-продажи.

Содольщики, получившие уведомление о продаже доли, либо пишут отказ от ее приобретения, либо письменно выражают желание купить долю, воспользовавшись правом преимущественной покупки

Правила продажи доли в квартире

Гражданский кодекс устанавливает порядок продажи долей в квартире с несколькими собственниками. Прежде чем продавать долю, собственник обязан другим содольщикам купить принадлежащую ему долю в общей недвижимости.

Сделать это он должен официально, чтобы при возникновении возможных судебных споров иметь доказательства.

Официально – это значит письменно, в установленном законом порядке. Зачастую проблемы вызвана не тем, чтобы разослать уведомления, а тем, чтобы получить на них ответ.

Реакция других собственников может быть разной:

Только после того, как содольщик ответил, можно начинать процедуру продажи доли — искать покупателя, оформлять договор и пр.

Безусловно, наиболее удобный вариант – заключить договор купли-продажи между родственниками. Но это возможно лишь при хороших отношениях.

Если налицо конфликт, то процесс затянется, особенно если второй собственник не желает видеть на своей территории чужого человека и в то же время не хочет выкупать долю.

Необходимые условия

Основное условие, при котором допускается продажа доли в приватизированной квартире – это уведомление других собственников и намерении продать свою часть общей собственности.

Уведомление – это официальный документ, который обязательно понадобиться и при заключении/удостоверении сделки купли-продажи, и при регистрации договора в регистрационной палате.

Если владелец доли отсылает письмо или телеграмму, нужно обязательно сохранить чеки и квитанции (корешки). Они будут доказательством того, уведомление было сделано законным образом.

В уведомлении, которое составляется в произвольной форме, нужно, тем не менее, отразить условия намечающейся сделки (то есть указать цену), предложить воспользоваться правом выкупа, указать, что в случае отказа доля будет продана третьему лицу.

Если содольщик откажется от покупки, прислав письменный ответ, то это дает возможность продавцу законно подать свою долю чужому человеку. Однако такое же право появится и в том случае, если другой владелец не ответит в течение месяца.

Акт приема-передачи квартиры при продаже в 2018 году Как составляется акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья, можно узнать в статье: акт приема-передачи квартиры при продаже в 2018 году.

Порядок оформления

После того как получен ответ на уведомление либо прошел месячный срок, установленный для написания такого ответа, продажа доли проводится по такой же схеме, как и продажа квартиры:

Если содольщик согласен приобрести продаваемую часть общего имущества заключается договор купли-продажи доли в квартире. Второму собственнику нужно оформить свое согласие письменно, чтобы соблюсти законность

Если получен отказ то договор заключается с третьим лицом, выразившим желание стать собственником доли

По новым условиям все сделки, связанные с отчуждением имущества, проводятся по новым правилам.

При заключении между сторонами договора купли-продажи доли в квартире нотариальное удостоверение обязательно – так же, как и при продаже целой квартиры.

При заключении цивилизованной сделки в большинстве случаев заключается предварительный договор купли-продажи и соглашение о передаче задатка (аванса).

Однако сделки между родственниками, сохранившими добрые отношения, могут заключаться фиктивно. В этом случае в договоре может быть указана некая сумма, а по факту платить ее не будут либо будут не в рыночном размере.

Важно понимать, что если стоимость доли превысит 1 млн рублей, то остатка этой суммы продавцу придется уплатить 13-процентный налог НДФЛ.

Если родители продают долю ребенка, то действовать можно только по разрешению муниципального отдела опеки и попечительства. При этом прописать ребенка нужно в квартире, где его доля будет такой же или больше, но не меньше.

Муниципальный орган опеки может потребовать следующие доказательства, что права малолетнего или несовершеннолетнего ребенка не будут нарушены:

Показатели Описание

Представлен предварительный договор покупки доли в другой квартире где ребенку выделается своя доля

Открыт банковский счет куда после продажи доли будет заложена сумма, эквивалентная стоимость доли

Другие варианты в зависимости от того, какие есть причины для продажи и является ли ребенок собственником либо просто прописан в квартире на доле матери

После того как заключен договор и собраны документы, нужно удостоверить сделку у нотариуса. Последний шаг – зарегистрировать переход права собственности на долю другому собственнику в Регистрационной палате

Пакет документов

При продаже доли действуют те же правила предоставления документов, что и при продаже целой квартиры. Однако с учетом специфики сделки нужно и дополнительные бумаги.

Какой пакет необходимо собрать для удостоверения сделки через нотариуса:

оформленный содольщиком отказ от выкупа доли;

если такого отказа нет, но другой собственник не пришел к нотариусу и никак не отреагировал на уведомление, нужно приложить доказательства того, что все действия по оповещению совершены установленным порядком (приложить чеки, корешки об отправленных письмах или телеграммах);

свидетельство о госрегистрации доли в квартире;

правоустанавливающие документы (например, свидетельство о наследстве);

техпаспорт из БТИ;

кадастровый паспорт;

согласие супруга на продажу доли;

если нет свидетельства госрегистрации, нужна выписка из ЕГРП;

договор купли-продажи;

паспорта сторон;

разрешение из опеки (если затронуты интересы несовершеннолетнего).

Если все требования закона соблюдены, нотариус удостоверит сделку. Заявление купли-продажи можно оформить непосредственно в нотариальной конторе, оплатив услугу по тарифу.

Особенности процедуры

До момента заключения сделки купли-продажи необходимо получить официальны ответ от второго (или нескольких) собственников.

Ответ должен либо содержать отказ в покупке доли, либо выражать согласие на сделку на тех условиях, которые были изложены в уведомлении.

Это значит, что завысить цену после официального уведомления нельзя, и собственнику придется продавать долю по ранее обозначенной цене.

Если в уведомлении указана стоимость более низкая, продана квартиры по более высокой цене, сделка может быть признана незаконной.

Следует различать право преимущественной покупки доли от разрешения на продажу доли.

Дело в том, что по закону собственник может распоряжаться своим имуществом как угодно — дарить, продавать, обменивать. Никто не вправе останавливает его и запрещать.

Другой вопрос, что преимущественное право покупки направлено на защиту прав других собственников, а не на ущемление прав продавца.

Предполагается, что именно другие собственники могут увеличить свою часть имущества за счет приращения, и это справедливо.

Между тем, регистрационная палата рассматривает выполнение права граждан на преимущественное приобретение доли именно в качестве разрешения на регистрацию сделки.

Если же другие собственники уклоняются от получения уведомления, то такое их действие никак не квалифицируется.

Возникает ситуация, когда подтвердить документами тот факт, что другие собственники получили уведомления, никак не возможно.

Не все нотариусы, боясь ответственности, выдают заключения о том, что действия продавца соответствовали всем нормам закона.

Получается, что регистрационная палата отказывает в регистрации перехода прав на долю именно из-за отсутствия некоего разрешения.

Сделки с продажей доли в квартире, разделенной между несколькими людьми, владеющими жильем по праву общей собственности, подчиняются нормам гражданского, налогового, жилищного кодексов, а также федерального законодательства.

№172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

№122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Гражданский кодекс РФ

Что касается неустойки и прочих санкций в отношении сособственника квартиры за неисполнение своих обязательств по выкупу доли в собственности квартиры, то такого законодательство РФ не предусматривает.

Добрый день, Валентина Александровна.

Для продажи целой квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо желание и согласие всех собственников. В связи с чем, Вы можете продать только то, что принадлежит Вам - Вашу долю.

В случае, если Вы продаете свою долю квартиры, Вам необходимо не одобрение сособственника, а его отказ от преимущественного права покупки. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, сособственник имеет преимущественное право покупки Вашей доли. Вы должны направить ему уведомление о продаже своей доли и указать ее стоимость. В случае если от сособственника не будет ответа в течении месяца, Вы можете отчуждать свою долю за цену указанную в уведомлении.

Также обращаю ваше внимание, что отчуждение доли квартиры в соответствии с действующим законодательством РФ проводится путем нотариального удостоверения сделки, поэтому уведомление сособственнику направить может нотариус у которого Вы будете оформлять данную сделку.