Администрация отказала в продлении договора аренды земельного участка с гаражом, который был разрушен строителями. Необходимые действия и законность действий администрации.

Непонятно, за что вы платите. Если аренда не продлена - нет договора, нет обязательства ст. 8 ГК РФ, подсчитывайте убытки и предъявляйте строителям.

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Как продлить

Срок договора – это одно из существенных условий арендного контракта. В отношении изменения условия договора аренды действует общий принцип Кодекса, установленный в статьях 450-453.

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;

по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

Так, согласно ч. 1 вышеуказанной статьи, арендатор, в течении времени аренды добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет первостепенное право на заключение арендного контракта с прежним арендодателем на следующий срок.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

заключить доп. соглашение об изменении сроков, учитывая законодательные положения ст. 450-453 Кодекса;

или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

Заключенного менее чем на 1 год

Арендный контракт может быть заключен на любой срок. Законом прямо не определено, какой срок можно считать минимальным. Представляется, что стороны могут договориться и о аренде помещения даже на 1 день.

В свою очередь, максимальные сроки в отношении отдельных видов имущества все же ограничиваются.

Таким образом, даже срочный договор, заключенный, к примеру, на 10 лет, будет считаться заключенным на 5 лет, если законом в отношении арендуемого объекта имущества установлен максимальный срок аренды в 5 лет.

Если контракт заключен на время менее 1 года, то:

он может быть заключен в устной форме, если обе стороны процесса – физические лица;

сделку можно не регистрировать в Росреестре.

Продлить контракт, заключенный на время меньше 12 месяцев, можно стандартными способами:

заключить доп. соглашение;

или просто продолжать пользоваться недвижимостью, если арендодатель не имеет претензий.

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;

не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).

В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;

если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;

если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).

На неопределенный срок

Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.

Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).

Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки.

Уведомление о расторжении договора аренды Образец уведомления о расторжении договора аренды вы можете посмотреть в статье: уведомление о расторжении договора аренды.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке рассматривается на этой странице.

Соглашение о продлении договора аренды и его образец

Порядок заключения доп. соглашения об изменении сроков содержится в ст. 452 Кодекса.

На основании нормативных положений указанной статьи, доп. соглашение нужно составлять в той же форме, что и основной арендный контракт.

Если форма основного документа – письменная, значит, и доп. соглашение должно быть письменным, и наоборот.

Иное может быть регламентировано отдельным пунктом в основном контракте – например, что доп. соглашение будет в устной форме, несмотря на то, что форма основного договора – письменная.

Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен. Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами Кодекса в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.

Достаточно указать следующие существенные условия:

наименование документа (дополнительное соглашение о продлении срока аренды жилого/нежилого помещения по договору аренды №…);

описание сторон процесса, их реквизиты и контактная информация;

указание на производимые изменения.

Пример формулировки:

Изложить пункт (№ пункта) договора аренды № (номер договора) в следующей редакции:

Арендодатель предоставляет Арендатору жилое помещение общей площадью 45 кв. м., находящееся по адресу: (указывается адрес нахождения помещения) во временное владение и пользование на срок с (указать срок начала договора) по (указать срок окончания действия контракта).

В конце доп. соглашения сторонам нужно расписаться и, при необходимости, заверить документ печатями организаций.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Возможна ли автоматическая пролонгация

Да, автоматическая пролонгация возможна на основании положений, предусмотренных ч. 2 ст. 621 Кодекса.

Чтобы автопролонгация возымела свое действие, необходимо одновременное соблюдение нижеследующих условий:

арендатор пользуется имуществом после того, как время договора подошло к концу;

арендодатель не имеет претензий и не возражает против того, чтобы арендатор продолжал арендовать помещение.

Норма указанной статьи является императивной, то есть пункт договора, свидетельствующий об ограничении права арендатора продолжать пользоваться имуществом, если арендодатель не выступает против этого, ничтожен.

Таким образом, вывод единственный – в договоре не может содержаться условия, запрещающего автоматическую пролонгацию договора (см., в том числе, комментарий к ст. 621 Кодекса).

Как составить уведомление и его образец

Если арендатор в течение времени аренды добросовестно выполнял свои обязательства, он имеет первостепенное право перед третьими лицами на заключение нового арендного контракта с тем же арендодателем на следующий срок.

Согласно ч. 1 ст. 621 Кодекса, арендатор обязан письменно оповестить арендодателя о наличии такого желания, передав уведомление лично в руки или же отправив заказным письмом по почте.

Указать нужно следующее:

наименование сторон – от кого и кому уведомление;

адреса, телефоны сторон;

название документа;

описательная часть – на основании чего и др.;

перечень приложений к уведомлению;

подпись арендатора.

Образец доступен чуть ниже.

Уведомление

Итак, пролонгировать договор аренды можно двумя способами – путем автоматического продления согласно ч. 2 ст. 621 Кодекса, или посредством заключения дополнительного соглашения об изменении сроков.

Регистрировать возобновленный договор нужно лишь в случае, если изначальный был сроком действия более 1 года.

Право аренды земельного участка Как происходит регистрация права аренды земельного участка, описывается в статье: право аренды земельного участка.

Подробнее ➤