Как оформить дарственную или другой договор, чтобы племянник не имел права выписывать моих родственников или продавать дом без разрешения?

Здравствуйте, Фёдор!

Вы можете включить в договор дарения условие о праве пожизненного проживания в квартире зарегистрированных в ней на момент заключения договора ваших родственников, однако законность такого условия вызывает большие сомнения и по-разному расценивается судами, например:

Кассационное определение Кировского областного суда от 09.06.2011 по делу N 33-1990

Как следует из материалов дела, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, О.Е. подарила О.А. квартиру.

Указанная квартира принадлежала О.Е. на праве собственности на основании договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ВМП "Авитек", зарегистрированного в Кировском городском "БТИ" г. Кирова ДД.ММ.ГГГГ N.

Согласно п. 10 договора, О.Е. сохраняет право пожизненного пользования и проживания в указанной квартире.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку договор дарения, заключенный между О.Е. и О.А., является взаимным соглашением, он создает права и обязанности только у сторон его заключивших. Следовательно, право пользования квартирой О.Е. сохраняется пока собственником является ее сын О.А.

В данном деле суд указал, что право проживания дарителя в подаренной квартире прекращается с отчуждением одаряемым квартиры.

Что касается, вашей возможности разрешать или не разрешать племяннику продавать подаренную ему квартиру, это противоречит самой сути права собственности (а по договору дарения одаряемому передаётся именно право собственности на вещь):

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отменить дарение в случае нарушения племянником предлагаемых вами условий невозможно. Все основания дарения установлены законом:

Статья 578 ГК РФ. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Поэтому заключить договор дарения и "подстраховаться" законными способами, гарантирующими стопроцентно права ваших родственников, не представляется возможным.

Можно предложить вам составить завещание в пользу племянника, тогда точно при вашей жизни никто не выгонит ваших родственников из вашей квартиры.