Ограничение доступа к подвалу и контроль общедомовых приборов учета - что делать в случае отказа управляющей компании

Здравствуйте, Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", "входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток".

В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, "технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений".

Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.

Определение порядка пользования общим имуществом - подвалом жилого дома.

В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка пользования как подвалом жилого дома, так и в целом общим имуществом собственников. Однако, это не исключает возможность применения статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома.

Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ, Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме...

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

На возможность определения порядка пользования общим имуществом здания указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.

Как разъянснено в п. 6, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания",

"по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений".

В тоже время в случае недостижения согласия о порядке пользования, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, не лишен права обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома (в данном случае помещениями подвала).

С момента определения порядка пользования общим имуществом собственников помещений дома (на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом общего собрания, или решения суда) управляющая организация обязана предоставить доступ в спорные помещения подвала. В обратном случае у собственников имеется возможность обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.