Указывается ли цоколь дома и плоская кровля в документе определяющим общую площадь дома?
Указывается ли цоколь дома и плоская кровля в документе определяющим общую площадь дома?
Общая площадь введенных жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях, жилых домах определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования,
то есть и цоколь и кровля учитывается.
СпроситьКвартира в новом доме. Сдан в декабре 2015. Общая площадь дома 15000 квм. Общая площадь квартир 11000. Места общего пользования 4000 квм. Из них 500 это цоколь с коммерческими помещениями. Прибор учета отопления один на весь дом. Управляющая компания выставляет плату за отопление по общему счетчику и общей площади квартир. Хотя отопление есть и в подъезде и в цоколе. Насколько это законно?
Построил индивидуальный жилой дом. Подвал высотой 3 метра, потолок подвала ниже уровня земли, надземных этажей 3, кровля плоская посещаемая (парапеты на кровле поднял 3 метра, чтобы не просматриваться с близлежащих домов). Уложился ли я в нормы для индивидуального жилого дома? При строительстве руководствовался ГрК РФ ст 39
Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
В письме Росреестра от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства" говорится о том как как следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации как объекта ИЖС
В соответствии с пунктом 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), подпунктом 10 пункта 43 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953 (далее – соответственно Требования, Приказ № 953), в Едином государственном реестре недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).
Сведения о количестве этажей указываются в соответствии с формой технического плана, утвержденной Приказом № 953, в отдельных строках – «Количество этажей объекта недвижимости» и «в том числе подземных».
Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.
В конце данного Письма делается следующий вывод:
В этой связи именно количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, если у вас имеется три надземных этажа ваш дом соответствует требованиям статьи 1 пункт 39 Градостроительного кодекса РФ и в вашем случае нет ни каких нарушений.
СпроситьОриентироваться надо во на этот документ, если просто посчитать без подвала, то уложились,если учитывать подвальный этаж..., но по описанию он не учитывается, так как не возвышается над уровнем земли, мансарды нет, приблизительно уложились.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20
О КОЛИЧЕСТВЕ
ЭТАЖЕЙ ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В связи с обращением Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее - Комитет) относительно возникающих случаев приостановления государственной регистрации права собственности граждан на индивидуальные жилые дома по причине несоблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) требования к количеству этажей в таких домах Росреестр считает необходимым обратить внимание на следующее.
Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), подпунктом 10 пункта 43 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее - соответственно Требования, Приказ N 953), в Едином государственном реестре недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).
Сведения о количестве этажей указываются в соответствии с формой технического плана, утвержденной Приказом N 953, в отдельных строках - "Количество этажей объекта недвижимости" и "в том числе подземных".
Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.
Проектирование, строительство, реконструкция жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки осуществляются с учетом положений Свода правил N 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденного приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр, согласно пункту 4.2.1 которого правила определения этажности одноквартирных (блокированных жилых домов) вне зависимости от форм собственности следует принимать согласно Приложению А Свода правил N 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденного приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр (далее - СП 54.13330.2016).
Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.
Пунктами 3.31, 3.32, 3.36 СП 54.13330.2016 определены понятия "этаж здания", "этаж первый", "этаж цокольный".
В соответствии со статьями 14, 24 Закона N 218-ФЗ одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости (за исключением земельных участков), является технический план.
Согласно части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление о планируемом строительстве), а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.
Также отмечаем, что в силу пункта 1 части 7 статьи 51.1 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган государственной власти или орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе количество этажей, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки (к которым согласно пункту 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ относится в том числе предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве. Ранее такая проверка проводилась при выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
Основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены статьей 26 Закона N 218-ФЗ. В частности, согласно пункту 22 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ государственным регистратором прав принимается решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.
Виды разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства", "Ведение садоводства" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
В этой связи именно количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Информация направляется для учета в работе.
А.И.БУТОВЕЦКИЙ.
СпроситьЗдравствуйте Владимир!
Вообще то сначала составляется проект, который согласовывается в том числе по нормам пожарным и санитарным и градостроительным. После чего строитьсся можно.
Иначе получается самовольная постройка ст.222 ГК РФ.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
При строительстве важен и материал из которого вы строите, его огнеупорность и пр.
Согласно п.11.1 ГрК РФ Статья 39. - со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 ГрК РФ, не допускается предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка, на котором расположена такая постройка.
В связи с тем, что вы построили без соответствующих разрешений, то вы построили его в нарушение норм и правил в соответствии со ст.222 ГК РФ и ст.39
ГрК РФ. Увы.
Всего доброго решить вам ваш вопрос!
СпроситьЗдравствуйте Владимир
Да, к объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях
Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства указано, что следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации
Цитата
При этом объект индивидуального жилищного строительства, отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, учитываются сведения обо всех этажах, и подземных, и надземных, причем в техплане будет указано только общее количество этажей и количество подземных этажей; при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра; при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др
Следовательно, должны рассматривать именно количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей с учетом подземных.
СпроситьЗдравствуйте, Владимир!
Да, Вы уложились в нормы п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Видимо Вы ее имели ввиду. А не ст. 39 ГрК РФ.
Там в частности предусмотрено, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
С учетом того, что этажей у Вас три-все норме.
Иные выводы могут быть сделаны только путем строительной экспертизы, которая может сделать вывод о том, что на самом деле этажей больше.
СпроситьЗдравствуйте, Владимир, согласно ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
...Т.е. по количеству этажей Ваш дом соответствует требованиям закона, поскольку учитываются надземные этажи. Что касается парапетов, то высота в три метра допустима, если в итоге здание укладывается в установленный лимит 20 метров высоты.Спросить39) объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров...
Здравствуйте, Владимир.
Согласно п.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ под ИЖС понимается:
объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Кроме этого Росреестр также разъяснил в своем письме от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20 как нужно считать этажи для регистрации дома, согласно этому документу если имеется три надземных этажа то, дом подходит под категорию ИЖС.
СпроситьЗдравствуйте!
Да,ваш дом соответствует всем необходимым нормативам и требованиям.
,Количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.
Количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Именно об этом письмо Росреестра от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20.
Так что если будут какие-то проблемы у Вас со стороны Росреестра (приостановка или отказ), то можете смело обжаловать это в судебном порядке.
Спроситьст.39 ГрК РФ
пункт 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
письмо Росреестра от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства"
Парапеты высотой 3 метра не нарушают нормы индивидуального жилищного строительства?
СпроситьСтроительство парапетов произведено с нарушением, высота параметра регулируется СНиПами:
Если здание высотой менее 10 метров, и кровля на нем никак не эксплуатируется, защитного ограждения строить не нужно вообще.
Если здание более 10 метров высотой, парапет на такой крыше обустраивается не зависимо от того, что на ней происходит, если здание более 7 метров в высоту, , здесь также обязательны ограждающие элементы, максимально допустимая высота парапета плоской крыши – 120 см, а минимальная – 45 см.
Поэтому само по себе строительство парапетов на этом объекте ИЖС не предусмотрено
Это и является основным нарушением при данном строительстве.
СпроситьВ части вашего вопроса не нарушают. Но это не единственная норма. Которую нужно соблюсти. В процессе проектирования и возведения жилых домов необходимо руководствоваться на нормы, закрепленные СП 55.13330.2016 – Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001.
Строительство коттеджных домов выполняется, в соответствии со СП 53.13330.2010. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения.
Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства основывается на СП 11-111-99. Актуализированная редакция СНиП 11-3-99.
При возведении объектов на земельных участках под ИЖС следует опираться на действующий Земельный кодекс РФ и ГрК РФ.
Важны расстояния до близлежащих домов и границ, иначе на вас могут подать в суд, см.
Дело №2-607/2014Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 марта 2014 года г.Ростов-на-Дону
Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
при секретаре Курбанисмаилове Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону к Хлиян Е.Х., третье лицо МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону», о приведении объекта в соответствие с выданным разрешением на строительство,
У с т а н о в и л:
Администрация Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Хлиян Е. Х. о приведении объекта в соответствие с выданным разрешением на строительство, мотивируя тем что, в соответствии со ст.8 Градостроительного Кодекса РФ и ст.11 Земельного Кодекса РФ на администрацию района, как на орган местного самоуправления возложены контрольные функции за исполнением застройщиками градостроительного законодательства. В рамках реализации своих полномочий проведена проверка за исполнением ответчиком градостроительного законодательства при строительстве жилого дом по. Проверкой установлено, что размещение и размеры объекта капитального строительства не соответствуют выданному разрешению, чертежу градостроительного плана и схеме планировочной организации земельного участка. Застройщиком произведено строительство жилого дома с отклонением от параметров выданного разрешения на строительство, и тем самым нарушено законодательство о градостроительной деятельности, что является злоупотреблением правом с его стороны. Поскольку, несоблюдение градостроительных норм, входит в противоречие с публичными интересами и нарушает права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц, необходимо обязать ответчика привести объект капитального строительства в соответствие с разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка.
Представитель истца Администрации Железнодорожного района г.Ростов-на-Дону, по доверенности Воронина В.В., в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, дала пояснения что, ответчику было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и градостроительный план земельного участка, проверкой специалистов администрации установлено, что размещение и размеры объекта капитального строительства не соответствуют выданному разрешению. В частности размеры дома составляют ориентировочно 14 м х 17 м, что превышает размеры указанные в разрешении на строительство. Расстояния от объекта до границ смежных домовладений не соответствует чертежу градостроительного плана: до границы участка по – 1, 5 м., до границы участка по – 1 м., до объекта строительства на участке по – 3 м. По мнению представителя истца, отступление от параметров указанных в разрешении при строительстве спорного объекта нарушает права как самой администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону как компетентного органа, уполномоченного выдавать разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов индивидуального жилищного строительства, так и права собственников смежных домовладений, а также права и законные интересы неопределенного круга лиц. По указанным основаниям просила иск удовлетворить.
Ответчик Хлиян Е.Х. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил в суд письменное заявление, в котором исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, также просил суд о рассмотрении дела без его участия. В отношении не явившегося ответчика дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика по доверенности Дмитриев В.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, мотивируя тем, что ответчиком в установленном порядке было получено разрешение на строительство, на основании которого, на принадлежащем ему земельном участке возведен 2-х этажный индивидуальный жилой дом с подвалом. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП. Хотя застройщик и допустил при возведении дома отклонения от параметров указанных в разрешёнии на строительства, однако эти отклонения не являются критическими. Индивидуальный жилой дом ответчика соответствует всем градостроительным нормам, и не превышает предельных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону и Нормативами градостроительного проектирования Ростовской области. В том что, при строительстве дома допущены отклонения от параметров указанных в разрешении на строительство, отчасти повинны и должностные лица ответственные за его выдачу, поскольку при оформлении документов не обратили внимания, что застройщику была выдана Схема планировочной организации земельного участка с иными технико-экономическими показателями проектируемого дома. В частности допустимые площадь и процент застройки участка, общая и жилая площадь, а также строительный объём проектируемого дома указанный в экземпляре застройщика значительно больше, чем в экземпляре, находящемся в делах архитектуры района. Не соответствие градостроительному плану в части несоблюдения расстояния от жилого дома ответчика, до границ смежных участков, права и законные интересы их собственников не нарушают, поскольку от последних получено согласие на размещение строения в 1,5 м. от межи.
Противопожарные расстояния при этом не нарушаются. Отступ от других границ земельного участка соответствует градостроительному плану. Доводы о нарушении прав и законных интересов неопредёлённого круга лиц, являются надуманными и ничем фактически не мотивированными. По указанным основаниям просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель 3 го лица МУ Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил, извещен надлежащим образом, в отношении него дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.
Заслушав в судебном заседании объяснения лиц участвующих в деле, произведя выход суда на место, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:
Хлиян Е.Х. является собственником земельного участка площадью 497 кв.м., кадастровый №, категория земель земли населенных пунктов, для эксплуатации домовладения, расположенного по адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.11.2012 г. (л.д. 33)
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону, Хлиян Е.Х. выдан градостроительный план земельного участка № (л.д. 96-111).
Чертеж градостроительного плана земельного участка и схема планировочной организации земельного участка выполнены ООО «Архбюро» - ДД.ММ.ГГГГ, разработаны на топографической основе, выполненной ИП ФИО 6 – ДД.ММ.ГГГГ, принятой в систему ИСОГД ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Железнодорожного района г.Ростова-на-Дону выдано разрешения на строительство № (л.д. 95), срок действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Из вышеуказанных документов усматривается что, застройщику разрешено строительство индивидуального одноквартирного двухэтажного жилого дома общей площадью 400 кв.м., жилой 120 кв.м., строительным объёмом 2000 куб. м., площадь застройки по участку 165, кв.м., процент застройки участка 33,5 %, на земельном участке 497 кв.м., на расстоянии 1 м. от границы участка по, на расстоянии 3 м. от границ земельных участков по, взамен сносимых строений лит. А, Б, В, Г.
Из справки ГУПТИ РО № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по данным технической инвентаризации проведённой ДД.ММ.ГГГГ зафиксирован факт сноса строений лит. А, Б, В, Г по (л.д. 115).
Согласно технического паспорта выполненного МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу расположен объект индивидуального жилищного строительства литер Д: жилой дом общей пл. 649,4 кв.м., в т.ч.жилой площадью 288,1 кв.м.,, этажность 2, подземная этажность 1; строительным объёмом 2670 м.куб., высотой 8,15 м. Площадь застройки составляет 267 кв.м. (л.д. 62-68)
ДД.ММ.ГГГГ за Хлиян Е.Х. зарегистрировано право собственности на жилой дом общей пл. 649,4 кв.м., жилой площадью 288,1 кв.м., литер Д, этажность 2, подземная этажность 1 и выдано свидетельство о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61)
Государственная регистрация права собственности произведена в порядке пунктов 1,4 ст. 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании кадастрового паспорта № от ДД.ММ.ГГГГ изготовленного по данным технического паспорта МУПТИиОН от ДД.ММ.ГГГГ.
При непосредственном обозрении объекта на местности в ходе выхода суда на место установлено, что жилой дом имеет 2 надземных этажа и 1 подземный, фактическое размещение жилого дома, состав его помещений, их площади и функциональная взаимосвязь соответствуют поэтажной экспликации плана жилого дома и ситуационному плану объекта, содержащихся в техническом паспорте МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ
Ответчиком возведен индивидуальный жилой дом с количеством этажей 2 и подвалом, что соответствует разрешению на строительство и градостроительному плану.
Площадь застройки согласно градостроительному плану, выданному администрацией Железнодорожного района Ростова нД составляет 282.9 кв. м. Фактически площадь застройки согласно пояснениям представителя администрации составляет 238.0 кв.м., т.е. меньше, чем предусмотрено градостроительным планом (л.д. 110).
Общая площадь проектируемого дома согласно градостроительному плану составляет 560 кв.м., жилая 180.0 кв.м. Фактически общая площадь жилого дома составляет 649,4 кв.м., жилая 288,1 кв.м, на 89.4 кв.м. и 108 кв.м. больше.
Размеры проектируемого жилого дома согласно градостроительному плану составляют 12.3 м х 23 м. Фактические размеры жилого дома составляют 14.03 м. х 19.05 м. Т.е. на 2 м больше и на 4 меньше предусмотренных градостроительным планом.
Процент застройки земельного участка согласно градостроительному плану 56.9 %. Фактически процент застройки составляет 54%, что меньше предусмотренного градостроительным планом.
Коэффициент застройки в градостроительном плане не установлен. (л.д. 110)
Место допустимого размещения по отношению к соседним домовладениям предусмотрено по 3 м. от каждого соседнего домовладения.
Фактически строение возведено в границах земельного участка на расстоянии 6,20 м. от границы участка по,
на расстоянии 3,0 м. от границы земельного участка по,
на расстоянии 1,6 от земельного участка по,
на расстоянии 1,7 м от границы земельного участка по.
Однако от собственников смежных домовладений получены нотариально удостоверенные согласия на размещение объекта капитального строительства не выше 3 этажей на расстоянии 1,5 м. от межи. (л.д. 83-85).
Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МУ Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (КН № и находится в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа №
Для индивидуального жилищного строительства на земельных участках в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа № установлены предельные параметры разрешенного строительства: максимальная площадь земельного участка (для ИЖС) - 1000 кв.м., максимальная этажность – 3 этажа, максимальная высота – 12 м. максимальная высота ограждений – 2 м., процент застройки для индивидуальных жилых домов не нормируется (л.д. 80)
Дополнительные ограничения установлены Нормативами градостроительного проектирования Ростовской области (Утв. Приказом министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства области от ДД.ММ.ГГГГ №) (НГП РО).
В силу п.ДД.ММ.ГГГГ НГП РО максимальный процент застройки участка в условиях реконструкции сложившейся застройки (отношение площади земельного участка, которая может быть занята объектами индивидуального жилищного строительства и хозяйственными постройками, ко всей площади земельного участка) при отсутствии централизованного канализования не может превышать 60%, а при наличии централизованного канализования не может превышать 70%.
Оценивая отклонения от разрешения на строительство и градостроительного плана, суд приходит к выводу, что отклонения не являются существенными, требующими устранения, поскольку строение соответствует виду разрешенного строительства-индивидуальный двухэтажный жилой дом, предельная этажность - 3 этажа, не нарушена (строение имеет 2 надземных и 1 подземный этажи); предельная высота – 12 м., не нарушена (высота строения 8, 15 м.); предельный процент застройки участка при наличии центрального канализования - 70%, не нарушен и составляет 54%.
Таким образом, ответчиком при возведении спорного объекта не допущено нарушений предельного допустимых параметров установленных градостроительным регламентом, разрешением на строительство и градостроительным планом.
Оценивая не соответствие спорного объекта требованиям относительно границ соседних домовладений, суд учитывает, что застройщиком были получены нотариально оформленные согласия от собственников на размещение жилого дома на расстоянии 1.5, которые не нарушены.
Предусмотренный градостроительным регламентом минимальный отступ от границ земельного участка, для устройства отмостки или технического обслуживания объекта, который должен составлять не менее 1 м., соблюдён.
Противопожарные расстояния не нарушены: до жилого дома по они составляют более 8 метров, на земельном участке по строения отсутствуют.
В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. Аналогичные права собственника земельного участка содержатся и в ст. 263 ГК РФ.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст.51 ГрК РФ).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.1 ст.51 ГрК РФ).
Согласно ч.9 ст.51 ГрК РФ В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Судом установлено, что ответчиком при строительстве допущены незначительные отклонения от разрешения на строительство, которые сами по себе не могут служить основаниями для удовлетворения иска об обязании ответчика привести объект в соответствие с разрешением на строительство, поскольку отклонения являются незначительными.
Для удовлетворения заявленных требований, суду необходимо установить какие строительные нормы и правила нарушены ответчиком, являются ли эти нарушения грубыми и существенными, каким образом эти нарушения затрагивают законные права и интересы неопределённого круга лиц, в чем именно выразилось нарушение этих прав. И уже на основании совокупности этих значимых обстоятельств определить, каким именно конкретным способом необходимо восстановить в судебном порядке нарушенные права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Строительство жилого дома фактически завершено и право собственности на него зарегистрировано в учреждении юстиции.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи (абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК РФ).
Спорный жилой дом не является объектом самовольного строительства, поскольку возведен на основании выданного в установленном законе порядке разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке, является единственным законным основанием для проведения строительных работ.
Отступление ответчиком от параметров указанных в разрешении при строительстве спорного объекта, в результате которого увеличилась его площадь, а также отклонения в части отступа от границ соседних домовладений при наличии согласия собственников, не может служить основанием к классификации спорного объекта как объекта самовольного строительства.
В силу пункта 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ допускает изменения объекта капитального строительства, если они не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, без получения разрешения на строительство.
Суд считает, что в рассматриваемом случае, не требовалось каких-либо дополнительных разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, так как при возведении спорного объекта не превышены предельные параметры разрешенного строительства установленные градостроительным регламентом.
По указанным основаниям суд полагает, что нарушений прав администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону как компетентного органа, уполномоченного выдавать разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов индивидуального жилищного строительства, не установлено.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Перечень способов защиты гражданских прав, установленный в статье 12 ГК РФ не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 указанной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
Исходя из анализа правовых норм, избранный истцом способ защиты своего права должен соответствовать характеру нарушения и в результате его реализации нарушенное право должно быть восстановлено.
Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты права предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес. Право выбора способа защиты права принадлежит истцу, суд не вправе выходить за пределы исковых требований и определять, какой способ защиты нарушенного права истца следует избрать, если для него законом установлена возможность выбора способов защиты.
Достоверно установлено, и никем фактически не оспаривается, что ответчиком на принадлежащем ему земельном участке возведён индивидуальный жилой дом. Самовольного изменения целевого использования земельного участка со стороны ответчика не установлено.
Администрацией района не представлено доказательств того, что превышение площади возведенного строения, по сравнению с площадью, указанной в разрешении на строительство, нарушает права собственников смежных домовладений, а также права и законные интересы неопределенного круга лиц, либо создает угрозу их жизни и здоровью, нарушает право на благоприятную окружающую среду.
Не соответствие спорного объекта требованиям градостроительных норм и правил, с точки зрения надёжности и безопасности администрацией района не заявлено, и никем фактически не оспаривается. Опасности причинения вреда в будущем, по представленным доказательствам, не установлено.
Истцом не представлено достаточных доказательств, объективно подтверждающих допущение ответчиком при возведении постройки нарушений градостроительных норм и правил, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, а также возможности приведения спорного объекта недвижимости в соответствие с выданным разрешением,
Администрацией района при рассмотрении данного дела не указано, каким-образом объект строительства должен быть приведен в соответствие с выданным разрешением и требованиями градостроительного законодательства, какие конкретно действия надлежит совершить ответчику для восстановления нарушенных, по мнению истца прав и интересов неопределенного круга лиц.
Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности заявленных требований.
Учитывая, что ответчиком возведён индивидуальный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, в правомерных границах участка, участок относится к категории земель населенных пунктов, принимая во внимание наличие разрешения на строительство, при отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов третьих лиц возведённым строением, суд полагает что, исковые требования администрации Железнодорожного района удовлетворению не подлежат.
Суд полагает возможным по правилам ст. 144 ГПК РФ отменить меры по обеспечению иска, введенные определением суда от 28.01.2014 г.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Администрации Железнодорожного района Ростова нД об обязании Хлиян Е.Х. привести объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: в соответствие с выданным разрешением на строительство № и градостроительным планом земельного участка № - отказать.
Отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области осуществлять любые регистрационные действия объектов, расположенных по адресу, наложенный определением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону. течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 24 марта 2014 года
Судья:
Суд:
Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) (подробнее)
В силу ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Иначе это самовольна постройка.
СпроситьНЕ нарушают, если в итоге, с учетом их высоты Вы уложились в установленный лимит 20 метров, установленный ГрК РФ ст.1 п.39.
СпроситьКровля нашего дома плоская, рубероидная. При установке антенн покрытие нарушается и кровля протекает. Как в этой ситуации бороться с самовольными установками антенн?
Заранее благодарна за ответ.
можно обращаться с Заявлениями в Прокуратуру.
Статья 10 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации". Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений 1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору. 2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством. 3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом. 4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения. 5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.
СпроситьРазрешение на перепланировку помещения.
ХОТИМ НЕМНОГО РАСШИТЬ СВОЮ ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ВЗЯТЬ ЧАСТЬ ПЛОЩАДИ КОРИДОРА ВХОДЯЩЕГО В ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ ДОМА, КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ЭТОГО НЕОБХОДИМЫ?
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ЭТОГО НЕОБХОДИМЫ?
Документов тут много потребуется: согласие жильцов, план перепланировки, его согласование и т.д. Удачи Вам.
СпроситьДоброго времени суток. Полный перечень документов лучше уточнить в отделе архитектуры он может отличаться в каждом регионе. Основные это: планы работ по перепланировке, утвержденный уполномоченными органами, согласие собственников.
СпроситьВ нашем доме в цоколе и первом этаже находится магазин, входит его площадь в общую площадь дома при выборе "УК" ? И ещё является ли цокольный этажом? В суде игнорируют как этаж. Заранее спасибо.
Входят ли в общую площадь индивидуального жилого дома площади холодных помещений, (т.е. площадь застекленной терассы и подвала-кладовой под ней). в свидетельстве на дом они не включены, а кадастровая палата прислали решение об ошибке. И включили площади этих помещений в общую площадь дома.
Правы ли они?
Покупка части цоколя в многоэтажке, если собрать нотариальные согласия с жителей на то, что они не против (цоколь же собственность дома) при условии что в цоколе не проходят общедомовые коммуникации. Сколько процентов жителей должны дать согласие, и не имеет ли обратную силу такое нотариальное согласие (н-р, передумал кто-то через 5 лет)?
Или какие-то есть другие способы обезопасить покупку цоколя?
Здравствуйте, Дарья!
Вам нужно брать не согласие проживающих, а застройщика. Удачи.
СпроситьВ чем вопрос собственно? Что за объект - часть цоколя?? такого нет в действующем законодательстве!
Другое дело, что помещение находится в цоколе! такие помещения имеют статус нежилого и свободно продаются и покупаются, т.к. изначально застройщики планируют их как коммерческие объекты! Нередко люди покупают их и делают отличные квартиры!!!
СпроситьТакой вопрос. Стоит ли включать площадь гаража в общую площадь дома, если гараж находиться в пристройке дома? При этом гараж и дом имеют общую стену. Будет ли увеличена размер налога за счёт площади пристроенного гаража?
Здравствуйте Саая Елизавета Кош-Ооловна
Если пристройка не узаконена, то она не входит в общую площадь дома. Это самовольное строение согласно ст.222 ГК РФ.
Если на пристройку получены документы (акт ввода в эксплуатацию) , то она входит в общую площадь дома.
Налог будет увеличен конечно, если пристройка узаконена.
СпроситьНужен норматив по гидравлическому испытанию плоской кровли.
К примеру нужно кровлю залить водой и сколько по времени кровля должна простоять с водой.