Налоги для ООО при покупке земельного участка - УСН и кадастровая стоимость
Какие налоги должно платить Ооо (на Усн доход минус ра ход) если выкупили земельный участок за 1078000 по договору купли-продажи, кадастровая стоимость 3549000
Добрый день, Елена.
1. ООО, в связи с применением УСН, освобождается от уплаты:
- налога на прибыль организаций, за исключением налога, уплачиваемого с доходов по дивидендам и отдельным видам долговых обязательств;
- налога на имущество организаций, однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ);
- налога на добавленную стоимость.
2.Рассматриваем порядок расчета УСН.
Земельные участки по правилам бухучета следует относить к основным средствам (далее ОС) (п. 5 ПБУ 6/01«Учет основных средств»).
Если ООО приобрела земельный участок НЕ для перепродажи, расходы на приобретение земельного участка не могут быть отнесены на уменьшение доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Это подтверждается письмами Минфина России от 07.08.2017 № 03-11-11/50441, от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101, от 15.04.2009 № 03-11-06/2/65.
Если ООО приобрела земельный участок для перепродажи, то данный земельный участок признается товаром. Соответственно, его стоимость учитывается в составе расходов в момент реализации участка в порядке, установленном подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письма Минфина России от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946, от 08.04.2011 № 03-11-06/2/46).
Организация на УСН вправе уменьшить доходы на расходы, связанные с оформлением приобретения земельного участка. Это позволяет сделать подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Если для приобретения земельного участка привлекались кредитные средства, сумма процентов по кредиту принимается в состав расходов по подп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
3. Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). С этого же момента возникает обязанность по уплате земельного налога. Уплаченные суммы земельного налога включаются в расходы, уменьшающие доходы по УСН (подп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
4. Налог на имущество не уплачивается на земельные участки, т.к. они подлежат налогообложению самостоятельным налогом - земельным налогом на основании пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса РФ.
С уважением, Сафонова Ольга.
Спросить
ООО на УСН (доходы минус расходы) продает земельный участок ниже кадастровой стоимости. Какая цена будет считаться доходом (кадастровая или по договору купли-продажи)?
Активно обсуждаемое в прессе Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ 16-4920 от 22.07.2016 г. по делу № А 40-63374/2015 затрагивает и вопросы определения рыночной стоимости объектов недвижимости в случаях, когда они были вовлечены в сделку, совершенную на нерыночных условиях.
Эксперты склонны считать, что данное Определение Верховного суда Российской Федерации наделяет налоговиков еще большими правами при проверке цен сделок на их соответствие рыночным условиям.
Ранее имевшаяся практика предусматривала, что в подобных случаях суды привлекали профессиональных оценщиков в качестве судебных экспертов. Однако в данном конкретном случае рыночная стоимость двух объектов недвижимости была определена на основе их кадастровой стоимости с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации.
По итогам проведенных экспертиз, рыночная стоимость зданий превысила их кадастровую стоимость. Поэтому, с целью недопущения вменения обществу дополнительных налоговых обязательств, инспекцией для целей налогообложения прибыли и НДС принята кадастровая стоимость зданий с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации.
"Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ 16-4920 от 22.07.2016 г. по делу № А 40-63374/2015":
По результатам проведенной в отношении общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский» выездной налоговой проверки за период 2010-2012 гг. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 49 по г. Москве принято решение о привлечении к налоговой ответственности, которым обществу начислена недоимка по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость в общей сумме 284 471 456 рублей, а также пени в размере 65 489 533 рублей и штраф в размере 104 467 512 рублей.
При разрешении спора суды установили, что в затронутый выездной налоговой проверкой период общество осуществило реализацию на возмездной основе нескольких объектов недвижимости.
На основании договора от 05.04.2011 № 05/04/2011 налогоплательщиком в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дубовец» передано право собственности на здание общей площадью 3 191,2 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 3 по цене 9 440 000 рублей.
По договору от 22.03.2012 № 01/03/2012, имеющему то же наименование, обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) налогоплательщиком реализовано здание общей площадью 3 598,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 4 по цене 950 000 рублей.
По договору от 23.03.2012 № 02/03/2012 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строитель» налогоплательщиком произведено отчуждение здания общей площадью 2 862 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 6 по цене 710 000 рублей.
Общества «Дубовец», «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) и «Строитель» не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, поскольку применяют упрощенную систему налогообложения, созданы незадолго до совершения спорных сделок. После приобретения объектов недвижимости у налогоплательщика эти организации осуществляли сдачу приобретенного имущества в аренду.
Инспекцией установлено и признано обоснованным судами первой и апелляционной инстанции, что указанные сделки совершены между взаимозависимыми лицами.
На основании статьи 95 Налогового кодекса инспекцией принято постановление от 12.03.2014 № 10-08/14/2 Э о назначении экспертизы, согласно заключению которой (отчет оценщика от 03.04.2014 № 03030/14) рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 3 и отчужденного обществу «Дубовец», на дату совершения сделки составляла 273 656 000 рублей, вместо примененной сторонами сделки 9 440 000 рублей.
Рыночная стоимость, установленная оценщиком, принята инспекцией в целях определения размера недоимки.
В качестве рыночной стоимости остальных объектов недвижимости инспекцией принята их кадастровая стоимость с поправкой на коэффициент инфляции на период реализации, и составила для здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 4 и отчужденного обществу «Деловой центр Минаевский» (ИНН 7715846620) - 222 040 269 рублей вместо примененной сторонами сделки 950 000 рублей, а для здания, расположенного по адресу: Москва, Сущевский вал, д. 16, стр. 6 и отчужденного обществу «Строитель» - 82 746 777 рублей вместо примененной сторонами сделки 710 000 рублей, поскольку согласно заключению экспертизы (отчет оценщика от 07.08.2014 № 465105-Н), назначенной инспекцией в рамках дополнительных мероприятий налогового контроля, рыночная стоимость указанных двух объектов недвижимости определена в большем размере, чем установлена в акте выездной налоговой проверки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода инспекции о занижении обществом дохода от реализации зданий при определении налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость, что повлекло начисление недоимки исходя из дохода, соответствующего рыночному уровню стоимости этих объектов недвижимости.
Многократное отклонение указанной в договорах купли-продажи зданий цены от рыночного уровня цен (на основании договора от 05.04.2011 № 05/04/2011-почти в 30 раз, по договору от 22.03.2012 № 01/03/2012 – более чем в 230 раз, по договору от 23.03.2012 № 02/03/2012 – более чем в 116 раз) ставит под сомнение саму возможность совершения операций по реализации дорогостоящего имущества на таких условиях, что с учетом взаимозависимости участников сделок и отсутствия разумных экономических причин к установлению цены в столь заниженном размере, позволяет сделать вывод о том, что поведение налогоплательщика при определении условий сделок было продиктовано, прежде всего, целью получения налоговой экономии. Совершение действий в обход закона влечет применение к налогоплательщику тех положений законодательства о налогах и сборах, которые он стремился избежать.
Допустимость применения расчетного метода исчисления налогов непосредственно связана с обязанностью правильной, полной и своевременной их уплаты и обусловливается неправомерными действиями или бездействием налогоплательщика, не обеспечившего надлежащее оформление учета своих доходов и расходов.
В связи с этим использование расчетного метода предполагает исчисление налогов с той или иной степенью вероятности.
Поэтому подпункт 7 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса не исключает возможность определения размера недоимки на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом всех обстоятельств дела эти сведения позволяют сделать вывод не о точной величине, но об уровне дохода, который действительно мог быть получен при совершении сделок аналогичными налогоплательщиками.
СпроситьКакие налоги должно оплатить ООО с продажи земельного участка, если стоимость по договору купли продажи - 1727000, оценка-1727000, кадастровая стоимость-4390964= в собственности с 2007 года, и здание договор купли продажи - 1636000 с НДС, оценка 1636000 с НДС, Балансовая стоимость-1228882=, кадастровая стоимость-5416524. введено в эксплуатацию с 2011 года. С каких сумм исчисляются налоги. Спасибо. С уважением Людмила.
Добрый день, Людмила Владимировна.
Все зависит от того. какую систему налогообложения Вы применяете. Если УСН или вмененка, то ООО освобождается от оплаты налога на имущество, но оплачивают от дохода, а если общая система, то расчиывается налог на прибыль организаций.
СпроситьООО на УСН (доходы-расходы) продало земельный участок. Находящейся в собственности более 5 лет. ниже кадастровой стоимости какие налоги должно заплатить ООО.
Все зависит от того, по каким видам деятельности работает предприятие. Если продажа земельных участков относится к видам его деятельности - то налог по УСН. Если нет - то платить налоги нужно будет по общей системе налогообложения.
СпроситьКвартира приобреталась по договору дду в 2014 году. За 1400 000 руб. Свидетельство о гос регистрации получено в декабре 2015 г. 2,02,2016 продали квартиру за 1000000 руб (сумма указана в договоре купли продажи), кадастровая стоимость 1070000. (меньше чем по договору дду). Придется ли платить налог 13% если по документам соответственно дохода нет. Как быть с декларацией? Заранее спасибо.
Одоряемый получил по договору дарения земельный участок 8 соток, кадастровая стоимость 784460 рублей, срок владения участком 6 месяцев. Какой будет налог на доходы с договора дарения и можно ли в этом случае отказаться и переоформить как договор купли-продажи земельного участка.
Смотря кто и кому дарил, Если между близкими родственниками то не облагается налогом.
Спросить
если договор дарение уже зарегистрирован в рег. палате то переоформить как договор купли-продажи земельного участка нет возможности. стоимость такого имущества исчисляется исходя из существующих на дату дарения рыночных цен на такое же или аналогичное имущество (такая точка зрения высказывалась Минфином России и ранее - см. Письма от 23.09.2011 N 03-02-08/161, от 28.03.2007 N 03-04-05-01/90).
СпроситьООО применяющее УСН, продает земельный участок находящийся в собственности менее 3-х лет физ. лицу. Какие налоги возникают у ООО при продаже? Какую стоимость лучше указать в договоре?
Здравствуйте. ООО при продаже земельного участка платит УСН, как и по всей своей деятельности.
СпроситьДва объекта: Дом и земельный участок по наследству продан в сентябре 2020 года после смерти наследодателя в сентябре 2019 года.
В Одном Договоре купли-продажи указана как общая сумма продажи-1 300 000 руб., так и по отдельности: дом продан за 800 000 руб., а кадастровая его стоимость-806 555 руб. и земельный участок продан за 500 000 руб., а кадастровая его стоимость 800 153 руб. Вопрос: Как рассчитать сумму налога на доход физического лица от продажи данной недвижимости? Для расчёта налога на доход от продажи, берётся кадастровая стоимость или стоимость по договору? От чего это зависит и на каком основании? И рассчитывается налог отдельно по дому и отдельно по земле, или с общей суммы от продажи?
Здравствуйте!
Кадастровая стоимость, а точнее 70% такой стоимости берется только в случае, если цена в договоре ниже 70%. Если цена выше 70%, берется цена из договора.
Вы вправе применить имущественный налоговый вычет, то есть заплатить налог только с суммы сверх 1 млн. руб (ст.220 НК РФ). Нужно подать налоговую декларацию.
Спросить
Сердечно благодарю за ответ! Уточните, пожалуйста, рассчитывается налог отдельно по дому и отдельно по земле, или с общей суммы от продажи?
СпроситьУдобнее делать это раздельно, так как по каждому из объектов недвижимости можно использовать различные способы снижения налога. В одном случае можно применить имущественный налоговый вычет, когда налог не платится, если доход менее 1 млн. руб., в другом - зачесть расходы на покупку/строительство и заплатить налог с разницы.
СпроситьЕсли земельный участок ниже кадастровой стоимости по договору купли-продажи, то какой налог будет, нужен ли суд или показать договор купли-продажу нужно.
Земельный участок оставшийся по наследству, во владении был 11 месяцев. Кадастровая стоимость 200 ты с, продали за 70. В купле продаже стоимость по факту продажи не указан. Кто и сколько платит налог 3 ндфл за 2019-2020 год?
Налогооблагаемой базы не возникает, т.к. участок продан менее чем за один миллион руб.
СпроситьКакие налоговые и иные риски возникнут у ООО (УСН 6%) при продаже недвижимого имущества ООО (15%) (лица не взаимозависимые) если стоимость сделки по договору-купли продажи будет ниже рыночной или кадастровой стоимости данного имущества?
Добрый Вам день
ваш вопрос относится к платным обращайтесь в личку всегда рады помочь
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Спросить
