Вопрос в правильности оформления для безопасности сделки вообще.
В договоре аренды (участок выдавался многодетным, оформлен на одного без долей), в договоре имеется пункт, разрешающий субаренду и передачу прав третьим лицам с согласия администрации. Как правильно оформить эту сделку? Субаренда, мне кажется, шаткий вариант, ведь построив на участке дом, право выкупа участка остаётся в арендатора, как основной фигуры? Как юридически правильно сделать и не потерять финансы (может расписку оформить в получении средств за участок?)? Настаивать на договоре передачи прав? Администрация не вправе забрать участок у арендатора и не дать прав мне на него? Спасибо.
Если договор аренды (ст.606 ГК РФ), то передать его можете по договору субаренды либо уступать права с согласия администрации раз так указано в договоре аренды. Не вправе забрать. Настаивать на передаче прав не нужно. По мне так лучше субаренда.
Спросить
Юридически правильно составить предварительный договор, в котором прописать кто и что обязан сделать.
Ст. 429 ГК РФ,
Например, оформить в собственность и продать.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта! Подавайте заявление в администрацию, и возможно в ОПП, (органы опеки), так как участок выдан многодетной семье. С согласия администрации и переоформляйте участок в субаренду, но помните, если не уложитесь в строительство дома в 3 года (с учётом нахождения участка в аренде у прежнего арендатора) у вас участок отберут, и не важно что вы его приобретёте за плату. Часто именно поэтому и продают участки, что истекает срок его застройки, а новые арендаторы, его теряют. ГК РФ Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Добрый день. Если участок в аренде, то арендатор (если это указано в договоре аренды) имеет право заключать договор субаренды.
Внимательно прочитайте договор аренды. Имеет ли право арендатор заключать такой договор - субаренды.
Все остальные вопросы - смена арендатора, выкуп... Вы решаете с собственником участка, т.е. с администрацией района.
Спросить
Арендатор может с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду. Субарендатор не будет иметь право выкупа участка, основное право у арендатора. Как вариант - перевести права и обязанности по договору аренды на другое лицо в порядке ст.22 ЗК РФ. Но при этом арендатор теряет все права на участок. Если Вы задействуете маткапитал, то субаренда не подойдет. Только собственность. Аренда, постоянное (бессрочное) пользование)
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 18.03.2019) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.
Спросить
Никакие другие договоренности в отношении данного земельного участка не будут иметь законную силу как договор субаренды иначе будут признаны недействительными.
Договор субаренды регистрируется в Росреестре и имеет юридическую силу.
По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном кодексе (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34 ЗК РФ) и составления договора (радел 3).
Условия перечислены в ст.615 ГК РФ, обязывающие:
арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением; сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал; при заключении сделки поднаема придерживаться правил договор аренды;
Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор аренды, пока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.
Спросить
Здравствуйте, передача права права аренды возможна, если это прямо не запрещено договором аренды, заключенным между администрацией и арендатором ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
...Внимательно прочтите договор аренды, подобное распоряжение участком может быть запрещено, поскольку участок был предоставлен многодетной семье для ИЖС, т.е. имеется целевое назначение, а именно-обеспечить жильем многодетную семью. В соглашении о передаче прав аренды на участок укажите, что Вы оплатили за это определенную сумму. Администрация не сможет воспрепятствовать заключению такого соглашения. Если это не запрещено условиями договора аренды. Спросить5. Арендатор земельного участка... вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу
в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Оформить в собственность нельзя, т.к. нет никаких строений, сделку нужно совершать сейчас, а не ждать строительства, это продавцу не интересно ввиду отсутствия средств и желания (вроде бы).
Подскажите пожалуйста (может допоплата?) какой договор или текст расписки для того, чтобы обезопасить передачу денег и не потерять потом участок (приобретатель я). Почему нельзя (или просто не стОит переживать за субаренду) попросить переуступку прав? Волнует оформление постройки потом, ведь арендатор никуда не девается из этой цепочки. Вдруг скажут, что оформлять может только он?
Спросить
Вы поймите, что арендатор не может Вам продать этот участок, поскольку он не собственник. Собственник - администрация. И не факт, что администрация после отказа нынешнего арендатора от участка передаст его именно Вам.
Строить на этом участке Вы ничего не сможете без согласия собственника участка - администрации. Построив что то на участке, с Вами и с арендатором могут не продлить договор аренды и снесут все постройки.
Спросить
Если приобретатель Вы, то лучше субаренда Вам не очень выгодна. Ведь основным арендатором будет исходный владелец. А если будете строиться, то лучше, чтобы Вам уступили права по договору аренды (ст.606 ГК РФ) и арендатором стали Вы. Тогда старый арендатор уйдет из этой цепочки.
Спросить
Если Вы хотите приобрести земельный участок, то Вам не нужна субаренда. Вы можете использовать ст.22 ЗК РФ,пусть Вам арендатор передаст все права и обязанности по договору аренды. Тогда Вы сможете построиться, задействовать материнский капитал, если Вы хотите. ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ ">>>"
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
""2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального "закона" от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
3 - 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный "закон" от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей "редакции")
""4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального "закона" от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
""5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 "N 171-ФЗ", от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
""6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 "N 171-ФЗ", от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
7 - 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный "закон" от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
(см. текст в предыдущей "редакции")
КонсультантПлюс: примечание.
П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
""9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными "законами", в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 "N 171-ФЗ")
(см. текст в предыдущей "редакции")
9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
""9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
(п. 9.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей "редакции")
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
""12. "Размер" арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным "законом" от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Спросить
Никакие другие договоренности в отношении данного земельного участка не будут иметь законную силу как договор субаренды иначе будут признаны недействительными.
Договор субаренды регистрируется в Росреестре и имеет юридическую силу.
По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном кодексе (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34 ЗК РФ) и составления договора (радел 3).
Условия перечислены в ст.615 ГК РФ, обязывающие:
арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением; сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал; при заключении сделки поднаема придерживаться правил договор аренды;
Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор аренды, пока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.
Спросить
Большое спасибо!
Получается, что необходимо просить ТОЛЬКО переуступку прав, что есть правах арендатора в договоре. Да, я планировал маткапитал пустить на постройку, получается субаренда НЕподходит...
Печально то, что мнения даже у юристов расходятся (как мне кажется)...
Спросить
Лучше уступка права по договору аренды (ст.606 ГК РФ), а что касается мнений, то даже есть поговорка: "2 юриста, 3 мнения". Причем после ознакомления с ситуацией более подробно, мнением может изменить. Общий смысл такой, что чем больше информации по вопросу, тем лучше.
Спросить
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.
Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли
Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.
Спросить
Если Вы хотите использовать средства материнского капитала, то ПФР может не дать добро, поскольку участок находится в субаренде, поэтому, веренее будет оформить соглашение о передаче права аренды Вам, ст. 22 ЗК РФ, тогда проблем с предоставлением средств материнского капитала быть не должно.
Спросить
Цель выдачи участка - постройка ИЖС.
Склоняюсь к варианту с переуступкой прав, если такое возможно будет (в договоре, напомню, это есть и переуступка прав и обязанностей и передача в залог и субаренда) но для меня, как покупателя, субаренда получается не выгодна из-за возможных проблем потом, после постройки дома, поскольку как пишут юристы, право приобретения участка остаётся у арендатора. Получается, что расторгнуть договор вроде и нет оснований (оплата вовремя, постройка дома по условиям договора), а вот владельцем себя мне сделать получается проблематично...
Спросить
Верное решение. Соглашусь с Вами. Если речь о строительстве под ИЖС, лучше при этом быть арендатором и иметь права арендатора (ст.606 ГК РФ) после уступки Вам права требования по договору. Для расторжения нужны основания, предусмотренные ст.450-453 ГК РФ.
Спросить
Если тако право арендатора указано в договоре, то оформляете уступку права аренды не задумываясь, Вы же собираетесь там жилье строить, как я понимаю. После постройки дома и регистрации права собственности на него, подадите в администрацию заявление о выкупе участка, на основании ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
...Спросить2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
...
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
Действительно, наилучший вариант в данном случае - передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
ст.22 ЗК РФСпросить""9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными "законами", в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли
Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.
Спросить
