Что делать, если поступило письмо от управления Росреестра о запрете на совершение регистрационных действий по 13 статье 32 Федерального закона номер 218-ФЗ?

МАРИЯ, добрый вечер, Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

многофункциональный центр (МФЦ);

территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;

документы, удостоверяющие личность заявителя;

заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю. Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом. Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.

Порядок и условия снятия запрета зависят от оснований его наложения. В частности, в случае наложения обременения по инициативе собственника имущества снять его имеет право именно он. В этих целях следует подготовить заявление о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

В результате после снятия ограничений регистрация перехода права собственности и иные сделки по распоряжению недвижимостью будут правомочными.

Заявление следует направлять посредством обращения в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. Порядок снятия запрета в таком случае в целом аналогичен порядку его наложения.

Снятие ареста, предусматривающего наложение обременения в части государственной регистрации сделки и основанного на постановлении судебного пристава, осуществляется непосредственно лицом, вынесшим постановление. Арест, предполагающий наложение обременения, может быть снят в случае удовлетворения требований взыскателя, несоответствия стоимости арестованной недвижимости сумме задолженности или направления должником заявления о замене имущества, на которое наложен арест, иным объектом недвижимости.

В случае наложения ареста на основании определения суда о применении обеспечительных мер снятие запрета осуществляется посредством обращения в суд, вынесший подобное определение. Основанием для отмены обеспечительных мер может являться в том числе отказ в удовлетворении требований истца.