Объясните пожалуйста где он оформляется, что для этого нужно и какие там условия заключения для него.

Информационное письмо Управления юстиции Тверской области от 9 ноября 1999 г.

"Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты

и пожизненного содержания с иждивением"

Отделом по вопросам правовой помощи Управления юстиции Тверской области проведено обобщение нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Рента является самостоятельным институтом российского гражданского права. ГК 1964 года регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома, и на других условиях.

Выполнение данной работы было связано с необходимостью обобщения публикаций по указанной теме, отсутствием единой нотариальной практики по удостоверению договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Руководителям государственных нотариальных контор, государственным нотариусам рекомендуем ознакомиться с настоящим обобщением и принять к сведению и руководству в практической работе. Стажерам государственных нотариусов рекомендуем использовать данные материалы в процессе подготовки к экзамену на право занятия нотариальной деятельностью.

Обобщение нотариальной практики по договорам ренты

и пожизненного содержания с иждивением

1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

2. Постоянная рента

3. Пожизненная рента

4. Основные отличия пожизненной ренты от постоянной

5. Пожизненное содержание с иждивением

Договор постоянной ренты (образец)

Договор пожизненной ренты (образец)

Договор пожизненного содержания с иждивением (образец)

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением нетрудоспособного гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома, и на других условиях (ст.253, 254).

После принятия и введения в действие 1 марта 1996 г. части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, где нормы гл.33 образовали новый самостоятельный институт гражданского права, Управлением юстиции проведена работа по обобщению существующей нотариальной практики и изучению нормативной базы по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Целью данной работы является анализ удостоверения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, который позволяет установить, соблюдается ли нотариусами законодательство при совершении данного нотариального действия, выявить допущенные ими ошибки и другие недостатки, выяснить сложные и неясные вопросы, обеспечить единство нотариальной практики.

В ходе обобщения по договору пожизненного содержания с иждивением была изучена практика Заволжской, Пролетарской, Центральной государственных нотариальных контор Тверского городского нотариального округа, Калининской ГНК Калининского нотариального округа, а также ГНК Тверской области: Бежецкой, Вышневолоцкой, Кимрской, Ржевской, Старицкой, Торжокской, Торопецкой. Нотариусами некоторых государственных нотариальных контор области, в том числе Бологовской, Калязинской, Кашинской, Нелидовской, Осташковской, Московской Тверского городского нотариального округа, данный договор не удостоверялся. Договор ренты ни в одной из вышеперечисленных государственных нотариальных контор не удостоверялся.

Гражданский кодекс регулирует рентные отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем при удостоверении этого договора необходимо руководствоваться следующими нормативными актами:

- Основами законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. (ст.35, 36, 42 - 45, 53 - 56);

- Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 (пп.30 - 38);

- Законом Российской Федерации "О государственной пошлине" в ред. Федерального закона N 226-ФЗ от 31 декабря 1995 г. (ст.4, пп.4.1, 4.23, ст.5, п.1);

- Инструкцией по применению Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" от 25 ноября 1996 г. (раздел 7, пп.40.1, 40.23, 53.1 - 53.7).

1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Рента обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение (за плату или бесплатно) имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип (вид) договора. От дарения рента отличается возмездностью передачи имущества. Основное отличие от купли-продажи и мены - в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество.

По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе и при рассрочке платежа) определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены, взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента).

Договор ренты - реальный и возмездный, так как требуется передача получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты и получение в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо содержания с иждивением. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, следовательно, договор ренты является односторонним.

Статья 583 ГК определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель.

Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков.

Предмет договора - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты.

В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты - систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора.

Объектом имущества, которое участвует в названном обмене, могут быть без каких-либо ограничений в законе как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст.130 ГК). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгметаллов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж.

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг.

Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (ст.587 ГК). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, бессрочную, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты.

Форма договора ренты письменная, с нотариальным удостоверением (см. ст.163 ГК). Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК). До совершения регистрации согласно ст.433 ГК такой договор считается незаключенным. При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (см. ст.165, 166 ГК).

Если плательщик получает в собственность имущество получателя ренты за плату, то к этим отношениям применяются соответственно правила о купле-продаже (см. гл.30 ГК), а если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (см. гл.32 ГК). Правила договора купли-продажи и дарения применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты (ст.585 ГК).

Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Он может ее продать, подарить и иным образом осуществить ее отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако рента обременяет недвижимое имущество, которое передано под ее выплату (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дачу, квартиру и т.д.). Это значит, что если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п.1 ст.586 ГК). Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая (см. ст.604 ГК).

Если новый собственник недвижимости, обремененный рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о дополнительной (субсидиарной) ответственности (ст.399 ГК) или солидарной ответственности (см. ст.322, 323, 325 ГК), если это предусмотрено законом или договором (п.2 ст.586 ГК). Дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена, но механизм обеспечения разный (ст.587 ГК) в зависимости от характера передаваемого имущества.

Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК). Право залога здесь возникает не в силу соглашения сторон о залоге, а порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты недвижимого имущества. Хотя получатель ренты приобретает право залога в силу закона, но все-таки требуется договорное оформление. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательства плательщиком ренты удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (ст.334 ГК), но обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности (ст.343, 345, 346 ГК). Закон не исключает применения сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Иное дело с движимыми вещами (п.2 ст.587 ГК). Здесь способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны либо используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (см. ст.329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство третьего лица, банковскую гарантию, задаток и др.), либо вместо всего этого договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. В случае недостижения сторонами договоренности о характере и объеме обеспечения исполнения плательщиком ренты его обязанностей договор считается незаключенным (ст.432 ГК) ввиду отсутствия в нем соответствующего условия, признаваемого законом существенным. Если такое условие в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п.3 ст.587 ГК).

Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их своевременная выплата в денежной форме обеспечивается применением к ренте общих правил о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств.

По статье 588 ГК за просрочку выплаты ренты плательщик ренты должен уплатить ее получателю проценты, установленные ст.395 ГК, если иной размер процентов не предусмотрен договором ренты.

В соответствии со ст.395 ГК размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора-гражданина (месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (на практике официальной единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком России). Проценты должны выплачиваться на весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не установлен более короткий срок.

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон.

Рассмотренные выше правила относятся к общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Вместе с тем каждый из видов ренты имеет отличия, относящиеся к предмету, сторонам договора ренты, срокам выплаты, размерам и т.д. В связи с этим рассмотрим каждый вид ренты отдельно.

2. Постоянная рента

Согласно п.1 ст.589 ГК к лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых в этой части соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах и не противоречащим закону (см. ст.5 гл.4, а также Закон Российской Федерации от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях"//СЗ РФ. 1996. N 3. Ст.145). Больше всего этим целям соответствует деятельность общественных и религиозных организаций, а также фондов, осуществляющих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации (см. ст.50 ГК).

Закон предусматривает возможность передачи прав получателя постоянной ренты другим гражданам и некоммерческим организациям путем уступки требования (ст.382 - 390 ГК) и перехода по наследству (см. раздел 7 "Наследственное право" ГК 1964 г.) либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст.57 и 58 ГК), если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.589 ГК). На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты.

Плательщиками постоянной ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации - юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст.586, 593 ГК).

Согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ лицензирование риэлторской деятельности прекращается со дня вступления в силу указанного Федерального закона

Предмет договора постоянной ренты образуют, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости.

В договоре необходимо указать: форму постоянной ренты (в денежном выражении или натуральной форме), размер ренты, порядок и условия его изменения, а также сроки выплаты ренты.

Преимущественной формой рентных платежей закон называет выплачиваемые получателю ренты денежные суммы в размере, определенном договором. Стороны, впрочем, могут выбрать и иные формы рентных платежей: предоставление вещей (указать в договоре их непосредственное количество), производство работ или оказание услуг (указать их объем), которые соответствуют по стоимости согласованной денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК). Не исключается установление и смешанной формы постоянной ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Особое внимание при заключении договора требует размер постоянной ренты. Он должен быть непосредственно указан в договоре, поскольку отсутствие соглашения сторон о данном существенном условии не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. В частности, при определении размера ренты не может быть применен п.3 ст.424 ГК. Указанное диспозитивное правило рассчитано на определение цены товаров, работ и услуг, к которым предоставление ренты не может быть отнесено.

Денежный эквивалент не является постоянным: размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.590 ГК).

Условие о сроке выплаты рентных платежей - по истечении каждого календарного квартала - действует, если стороны договора не установят иного правила о периодичности выплат (ст.591 ГК).

Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго, так как постоянная рента бессрочна. Однако бессрочность обязательства выплаты постоянной ренты не означает, что его действие не может быть прекращено.

Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств (гл.26 ГК), кроме прекращения обязательства исполнением (ст.408 ГК), а также о расторжении и изменении договоров (гл.29 ГК). При расторжении договора соглашением сторон стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательств сторон по договору.

Суть выкупа постоянной ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты (ст.592 ГК), так и ее получателю (ст.593 ГК).

Право плательщика на выкуп постоянной ренты согласно ст.592 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп. Право на выкуп не может быть исключено соглашением сторон. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты признается заведомо ничтожным (ст.166 ГК).

Выкуп должен осуществляться по правилам, в определении которых решающая роль принадлежит сторонам. Плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Существенно что обязательство выплачивать ренту не прекращается до получения плательщиком ренты всей суммы выкупа, если иной порядок выкупа не установлен договором (п.2 ст.592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК).

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты плательщиком лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие основания, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств по договору, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменениями тех или иных обстоятельств. Перечень этих оснований в настоящей статье не исчерпывающий, а примерный (другие случаи могут быть названы в договоре).

Выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором (п.1 ст.594 ГК). Она может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты, наличия в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественного износа имущества при его использовании и т.п. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп.2, 3 ст.594 ГК. Когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая согласно п.3 ст.424 ГК, т.е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

В соответствии со ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Если при гибели имущества, переданного плательщику постоянной ренты безвозмездно, стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче плательщику стороны вправе договориться об иных условиях риска. Плательщик вправе требовать прекращения договора, прекращения своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК).

3. Пожизненная рента

Пожизненная рента имеет свои особенности, отличающие ее от постоянной ренты.

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п.1 ст.596 ГК). При этом пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и других лиц, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором, например, неравные доли. Смерть одного из получателей ренты приводит к переводу его доли пережившим получателям пожизненной ренты пропорционально оставшимся в живых, если только договор прямо этого не исключает. Смерть последнего получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном порядке умершим прекращает договор пожизненной ренты (п.2 ст.596 ГК).

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Условие договора пожизненной ренты о переходе ее после последнего получателя к его наследникам недействительно.

К плательщикам пожизненной ренты особых требований не предъявляется.

Предмет пожизненной ренты - любое движимое и недвижимое имущество, которое может участвовать в гражданском обороте.

В соответствии с п.3 ст.596 ГК считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (см. ст.166 ГК), так как правоспособность гражданина уже прекратилась (см. п.2 ст.17 ГК).

Применительно к форме пожизненной ренты законом допускается лишь выплата ренты в виде денежной суммы, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение всей его жизни.

Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда (п.2 ст.597 ГК). При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст.318 ГК), причем это требование не может быть отменено соглашением сторон.

Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иная периодичность не установлена договором (ст.598 ГК).

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного (ст.409 ГК), посредством сложения долга (ст.415 ГК), а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, ст.599 ГК не приводит. Можно применить аналогию закона (основания, приведенные в договоре постоянной ренты - см. ст.593 ГК), но целесообразнее их указать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК), должны считаться: длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка выплаты рентных платежей; непредставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

Согласно п.1 ст.599 ГК при существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных для выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст.594 ГК), либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (см. ст.15, 393 ГК). Таким образом, договор пожизненной ренты может быть расторгнут без выкупа пожизненной ренты. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В соответствии со ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получена она бесплатно или за плату. Статья 600 ГК не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, определенных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

4. Основные отличия пожизненной ренты от постоянной

1. Получатели ренты:

постоянной - граждане и некоммерческие организации;

пожизненной - граждане.

2. Срок действия ренты:

постоянной - бессрочный;

пожизненной - на период жизни получателя (получателей).

3. Передача прав получателя ренты:

постоянной - отчуждаема, договором может быть наложен запрет;

пожизненной - неотчуждаема, только в случае множественности получателей.

4. Форма выплаты ренты:

постоянной - в денежной и натуральной форме;

пожизненной - в денежной форме.

5. Минимальный размер ренты:

постоянной - специальных норм в ГК нет, он определяется в договоре, правило об индексации диспозитивное;

пожизненной - устанавливается законом равной минимальному размеру оплаты труда в расчете на месяц, правило об индексации императивное.

6. Периодичность выплаты ренты при отсутствии указаний в договоре:

постоянной - ежеквартально;

пожизненной - ежемесячно.

7. Расторжение договора ренты:

постоянной - выкуп ренты обязателен;

пожизненной - выкуп ренты не обязателен.

8. Выкуп ренты плательщиком ренты:

постоянной - предусмотрен законом;

пожизненной - законом не предусмотрен.

9. Последствия случайной гибели имущества:

при постоянной ренте - плательщик ренты вправе требовать прекращения договора или изменения его условий;

при пожизненной ренте - такого права у плательщика ренты не создают.

5. Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты, разновидностью которого он является, тем, что он:

1) распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

2) предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;

3) предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом;

4) допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;

5) устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п.1 ст.601 ГК). К нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст.601 - 605 ГК.

Получатель пожизненного содержания с иждивением - только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности и состояния здоровья.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен: во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д. (ст.130 ГК) и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

На пожизненное содержание с иждивением распространяются правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст.586 ГК) и правила о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК).

Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания - обеспечение потребностей получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - то и уход за ним, а также оплата ритуальных услуг (п.1 ст.602 ГК). Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Гражданский кодекс не требует, чтобы предоставление получателю ренты соответствующего содержания было связано с использованием переданного им плательщику ренты недвижимого имущества.

Исходя из этого, предусмотренная, например, договором обязанность обеспечения получателя ренты жилищем может быть реализована не только путем предоставления ему права продолжать использовать для своего проживания переданную плательщику ренты в собственность квартиру (жилой дом), но и путем предоставления в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и не только конкретизировать условия, качество, форму и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п.2 ст.602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило (в этой части применяется п.2 ст.597 ГК в соответствии с п.2 ст.601 ГК) о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст.318 ГК).

Если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, спор может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п.3 ст.602 ГК).

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо всецело зависит от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора - время жизни получателя (получателей).

Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Стоимости объема содержания с иждивением рассчитываются, по общему правилу, помесячно, если стороны не предусмотрели иное.

Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон (ст.604 ГК) устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, допускается только с предварительного согласия получателя ренты.

На плательщика ренты также возложена обязанность принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. ст.605 ГК). Данные нормы являются императивными и не могут быть изменены договором. Исключением является лишь переход прав плательщика ренты (прав на имущество) в порядке наследования.

Пункт 1 ст.605 ГК предусматривает, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Однако закон не предусматривает последствия смерти плательщика ренты. В этом случае договор не прекращается, а обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением переходят к тем наследникам умершего, к которым по наследству переходит переданное в собственность умершего плательщика ренты недвижимое имущество. Если наследники отсутствуют либо отказались от принятия наследства и недвижимое имущество перешло государству, последнее должно нести обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением в лице уполномоченных органов.

В случае отказа наследников либо уполномоченных государством органов от исполнения обязательств по договору получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК в судебном порядке.

При жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией (ст.414 ГК), прощением долга (ст.415 ГК) и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, по п.2 ст.605 ГК при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества (см. ст.604 ГК), переданного в обеспечение пожизненного содержания (за плату или бесплатно), либо выплаты ему выкупной цены ренты (см. ст.594 ГК). Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст.302 ГК. По смыслу закона если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (см. ст.15 ГК).

Анализируя договоры пожизненного содержания с иждивением, представленные государственными нотариальными конторами города и области для обобщения нотариальной практики в Управление юстиции, можно сделать вывод, что в основном содержание договоров отвечает требованиям действующего законодательства. В договорах указываются: стороны, заключившие договор пожизненного содержания с иждивением; предмет договора; цена договора; обязательства сторон; обременения; передача имущества; прекращение пожизненного содержания и заключительные положения. Эти требования являются общими для всех договоров, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества. Однако каждый вид договора отчуждения имеет свои особенности. Такие особенности характерны только для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, рассмотренных выше.

На основании вышеизложенных норм гражданского законодательства, обобщая практику работы государственных нотариальных контор города Твери и области, следует отметить, что нотариусами допускаются следующие ошибки и недочеты при составлении договора пожизненного содержания с иждивением:

1. Предмет договора указан не полностью: отсутствует обязательство плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты (договор Вышневолоцкой ГНК);

2. Отсутствует обязательство получателя ренты передать свое имущество, за плату или бесплатно, плательщику ренты в договорах пожизненного содержания с иждивением (договоры, удостоверенные нотариусами Центральной, Бежецкой, Вышневолоцкой ГНК);

3. Конкретно не указан жилой дом, в котором сохраняет право проживания получатель ренты (договор Старицкой ГНК);

4. Не определена общая стоимость объема содержания, предоставляемого получателю ренты в расчете на месяц (договор Ржевской ГНК);

5. Обременения и ограничения в пользование не указаны (договор Центральной ГНК);

6. Не отражены сведения о передаче недвижимости (договоры, удостоверенные Центральной, Пролетарской, Калининской, Бежецкой, Кимрской, Старицкой, Торжокской ГНК).

В заключение обобщения нотариальной практики, сложившейся при удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением, нотариусам можно порекомендовать:

- внимательно ознакомиться с нормативным материалом, рассмотренным в данной работе, и строго соблюдать положения действующего законодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением;

- обратить внимание на ошибки и недочеты, допущенные при составлении проекта договора пожизненного содержания с иждивением;

- включать в текст договора следующие пункты:

1) об индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом;

2) о возможности или невозможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах;

3) о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимости плательщиком ренты;

4) о приобретении получателем ренты права залога на указанное имущество;

5) о недопустимости снижения стоимости указанного имущества плательщиком;

6) о прекращении обязательства пожизненного содержания смертью получателя ренты;

7) о последствиях случайной гибели или случайного повреждения имущества;

8) о том, что расходы, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, не компенсируются.

Приложения

Вступительная часть текста договора ренты

и пожизненного содержания с иждивением

_________________________________________________________________________

(населенный пункт) (дата прописью)

_________________________, проживающий по адресу ________________________

(ф.и.о.)

паспорт серия __________ N __________, выдан "___" _____________ 19___ г.

________________________________________________

(кем выдан)

именуемый в дальнейшем "Получатель ренты", и ___________________________,

(ф.и.о.)

проживающий по адресу __________________________________________________,

паспорт серия ________ N ____________, выдан "___" _____________ 19___ г.

_________________________________________________________________________

(кем выдан)

именуемый в дальнейшем "Плательщик ренты", заключили настоящий договор о

нижеследующем.

Договор постоянной ренты (образец)

1. Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты

имущество ______, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное

имущество периодически выплачивать Получателю ренты ренту в виде денежной

суммы.

2. Имущество, указанное в п.1 настоящего договора, принадлежит

Получателю ренты на праве собственности, что подтверждается ____________.

3. Согласно _____ N ______, выданной ______ "__" ______ 19 ____ г.,

денежная оценка отчуждаемого имущества составляет_________ (_____) руб.

4. Передача имущества в собственность Плательщику ренты

осуществляется (за плату или бесплатно).

5. Отчуждаемое имущество передается Плательщику ренты в день,

следующий за днем нотариального удостоверения настоящего договора.

6. Право собственности по настоящему договору возникает у

Плательщика ренты с момента передачи ему имущества, указанного в п.1

настоящего договора.

7. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий

день каждого календарного квартала в размере _________ (______) руб.

Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению

установленного законом минимального размера оплаты труда.

8. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту бессрочно.

9. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты

риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих

обязательств перед Получателем ренты.

10. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты

уплачивает Получателю ренты неустойку в размере _____________________.

11. Право на выкуп ренты не может быть осуществлено Плательщиком

ренты при жизни Получателя ренты.

12. При существенном нарушении Плательщиком ренты обязательств по

договору Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты Плательщиком

ренты по цене, установленной ст.594 ГК РФ.

13. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет

Плательщик ренты.

14. До заключения настоящего договора имущество, указанное в п.1

настоящего договора, никому не продано, не заложено, в споре и под

арестом не состоит.

15. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает ________.

16. Содержание ст.209, 210, 223, 318, 460, 583, 584, 589 - 595 ГК РФ

нам нотариусом разъяснено.

17. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один

остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются

соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон _____________________________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы _____________________

Договор пожизненной ренты (образец)

1. Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты

квартиру, находящуюся в городе _______ по _______, дом N _____, корп. N

____, под N _____, кадастровый N ______, а Плательщик ренты обязуется в

обмен на полученную квартиру периодически выплачивать Получателю ренты

ренту в виде определенной денежной суммы.

2. Указанная квартира расположена на ____ этаже ______ этажного

панельного дома постройки 19 ____ г., состоит из _____ комнат, общей

полезной площадью ______ (______), жилой площадью ______ (_____), с

кухней площадью ____ (____), оборудованной газовой плитой, с

изолированной ванной и туалетом, имеющая балкон, что подтверждается

справкой ________________.

3. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателю ренты на праве

собственности на основании ______________, зарегистрированного _______,

что подтверждается справкой ________.

4. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет _______

(______) руб., согласно вышеуказанной справки _____.

5. Передача квартиры в собственность Плательщика ренты

осуществляется (за плату или бесплатно).

6. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту Получателю ренты

пожизненно, обязательство по выплате ренты прекращаются в случае смерти

Получателя ренты.

7. В качестве ренты Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты

денежную сумму в размере _____ (_____) руб., что в расчете на месяц не

менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом на

момент заключения настоящего договора. Размер выплачиваемой ренты

увеличивается пропорционально увеличению установленного законом

минимального размера оплаты труда.

8. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий

день каждого календарного месяца.

9. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик уплачивает

получателю неустойку в размере ______________.

10. При существенном нарушении Плательщиком ренты своих обязательств

Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа на

условиях, установленных ст.594 ГК РФ, либо расторгнуть договор и

потребовать возмещения убытков, без выкупа ренты.

11. Получатель ренты, передавший Плательщику ренты квартиру

бесплатно, вправе требовать возврата квартиры с зачетом ее стоимости в

счет выкупной цены ренты, если Плательщик ренты существенно нарушил

договор.

12. Случайная гибель или случайное повреждение квартиры, переданной

под выплату ренты, не освобождают Плательщика ренты от обязательства

выплачивать ее на условиях, предусмотренных настоящим договором.

13. Плательщику ренты переходит доля Получателя ренты в общей

долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за

пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры,

отчуждать которую собственник не вправе отдельно от права собственности

на квартиру.

14. Плательщик ренты осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт

приобретенной в собственность квартиры с соблюдением единых правил и

норм, на условиях, определенных для домов государственного и

муниципального жилищного фонда, а также участвует в расходах, связанных с

техническим обслуживанием и ремонтом всего жилого дома, его инженерного

оборудования и придомовой территории в соответствии с долей, занимаемой в

общем жилом доме, а также в порядке и сроки, установленные действующим

законодательством, оплачивает платежи, в том числе коммунальные услуги,

расходы, связанные с обслуживанием жилого дома, и налоги.

15. До заключения настоящего договора квартира, указанная в п.1

настоящего договора, никому не продана, не заложена, в споре и под

арестом (запрещением) не состоит.

16. До подписания настоящего договора указанная квартира никакими

правами третьих лиц не обременена, о чем в момент заключения настоящей

сделки Получатель ренты и Плательщик не могли не знать.

17. Получатель ренты ставит в известность Плательщика ренты о том,

что не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по

обслуживанию жилого дома и налоговых платежей.

18. Рента обременяет квартиру, находящуюся по адресу: _____________,

переданную за ее выплату. В случае дальнейшего отчуждения этой квартиры

плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на ее

приобретателя.

19. Получатель ренты довел до сведения Плательщика ренты, а он

принял к сведению, что публично установленных ограничений в пользовании

квартиры не имеет.

20. Получатель ренты и обеспечение обязательства приобретает право

залога на отчуждаемую квартиру. Заложенная квартира оценивается в размере

инвентаризационной стоимости по вышеуказанной справке ________. Право

залога по настоящему договору прекращается в момент прекращения

обязательства по выплате ренты. Заложенная квартира находится в

пользовании _______________.

21. Я, Получатель ренты, передал, а я, Плательщик ренты, принял по

настоящему договору квартиру N ______, в городе _______, являющуюся

предметом настоящего договора, получив ключи от квартиры, техническую

документацию до подписания настоящего договора.

22. На день подписания настоящего договора указанная квартира

находится в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии.

Плательщик ренты не имеет претензий по состоянию этого жилья.

23. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной

регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Право

собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с момента такой

регистрации.

24. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает __________.

25. Содержание ст.131, 209, 210, 223, 288, 290, 292, 318, 450, 460,

551, 557, 558, 583, 584, 597 - 600 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

26. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

27. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один

остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются

соответственно Плательщику ренты и получателю ренты.

Подписи сторон ____________________.

Удостоверенная надпись нотариальной конторы __________________.

Договор пожизненного содержания с иждивением (образец)

1. Предмет договора

1.1. Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты

квартиру, находящуюся в городе _____ по ______, дом N _____, корп. N

____, под N ______, кадастровый N ______, а Плательщик ренты обязуется в

обмен на полученную квартиру периодически выплачивать Получателю ренты

ренту в виде определенной денежной суммы.

1.2. Указанная квартира расположена на _____ этаже ______ этажного

панельного дома постройки 19____ г., состоит из ____ комнат, общей

полезной площадью ______ (_______), жилой площадью ______ (______), с

кухней площадью ______ (______), оборудованной газовой плитой, с

изолированной ванной и туалетом, имеющая балкон, что подтверждается

справкой ______________.

1.3. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателю ренты на праве

собственности на основании ________, зарегистрированного ________, что

подтверждается справкой ___________.

2. Цена договора

2.1. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет ______

(______) руб., согласно вышеуказанной справки ________.

2.2. Передача квартиры в собственность Плательщика ренты

осуществляется (за плату или бесплатно).

3. Обязательства сторон

3.1. Плательщик ренты обязуется пожизненно содержать Получателя

ренты, обеспечивая его потребности в питании, одежде, необходимой

медицинской помощи (вызов врача, скорой медицинской помощи, других

специалистов лечебных учреждений для оказания медицинской помощи и услуг

медицинского характера, приобретение лекарств и медицинских препаратов),

а если этого потребует состояние здоровья Получателя ренты - также

необходимый уход за ним. Плательщик ренты предоставляет также следующие

услуги: ежедневное трехразовое горячее питание, содействие в организации

и проведении уборки помещения один раз в неделю, оказание банно-прачечных

услуг один раз в неделю, покупка продуктов питания и промышленных товаров

за счет средств Получателя ренты по мере необходимости. Кроме того,

Плательщик ренты обязуется оплатить ритуальные услуги и оформление

могилы.

3.2. Плательщик ренты предоставляет Получателю ренты для обеспечения

его потребностей в жилье право постоянного безвозмездного пользования и

проживания в квартире, указанной в п.1 настоящего договора, при этом

оплата жилья и коммунальных услуг производится за счет средств

Плательщика ренты.

3.3. Плательщик ренты обязуется ни при каких условиях не помещать

Получателя ренты для постоянного проживания в дом престарелых либо в дом

инвалидов, а осуществлять уход за ним только в домашних условиях.

3.4. По обоюдному соглашению сторон стоимость общего объема

содержания в месяц определяется в размере не менее двух минимальных оплат

труда, установленных законом, что составляет на день подписания

настоящего договора ____ (_____) руб. в месяц.

Размер общего содержания в месяц увеличивается пропорционально

увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

3.5. По соглашению сторон предоставление содержания с иждивением в

натуре может быть заменено выплатой в течение жизни Получателя ренты

(либо в течение определенного периода ____) периодических платежей в

деньгах в размере, указанном в п.3.4. настоящего договора.

3.6. За просрочку выплаты ренты Плательщик ренты оплачивает

Получателю ренты неустойку в размере _____% от причитающейся к оплату

суммы за каждый день просрочки.

3.7. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным

способом обременять квартиру, переданную ему в обеспечение пожизненного

содержания, только с предварительного письменного нотариально

удостоверенного согласия Получателя ренты.

3.8. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того,

чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением

использование квартиры не приводила к снижению ее стоимости.

3.9. Случайная гибель или случайное повреждение квартиры, переданной

под выплату пожизненного содержания с иждивением, не освобождают

плательщика ренты от обязательств осуществлять пожизненное содержание с

иждивением на условиях, определенных настоящим договором.

3.10. Плательщику ренты переходит доля Получателя ренты в общей

долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за

пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры,

отчуждать которую собственник не вправе отдельно от права собственности

на квартиру.

3.11. Плательщик ренты осуществляет за свой счет эксплуатацию и

ремонт приобретенной в собственность квартиры с соблюдением единых правил

и норм, на условиях, определенных для домов государственного и

муниципального жилищного фонда, а также участвует в расходах, связанных с

техническим обслуживанием и ремонтом всего жилого дома, его инженерного

оборудования и придомовой территории, в соответствии с долей, занимаемой

в общей жилом доме, а также в порядке и сроки, установленные действующим

законодательством, оплачивает платежи, в том числе коммунальные услуги,

расходы, связанные с обслуживанием жилого дома, и налоги.

4. Обременения

4.1. До заключения настоящего договора квартира, указанная в п.1

настоящего договора, никому не продана, в споре и под арестом

(запрещением) не состоит.

4.2. До подписания настоящего договора указанная квартира никакими

правами третьих лиц не обременена, о которых в момент заключения

настоящей сделки Получатель ренты и Плательщик не могли не знать.

4.3. Получатель ренты ставит в известность Плательщика ренты о том,

что не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов по

обслуживанию жилого дома и налоговых платежей.

4.4. Рента обременяет квартиру, находящуюся по адресу: ____________,

переданную под ее выплату. В случае дальнейшего отчуждения этой квартиры

Плательщиком ренты его обязательства по договору пожизненного содержания

с иждивением переходят на приобретателя указанной квартиры.

4.5. Получатель ренты довел до сведения Плательщика ренты, а он

принял к сведению, что публично установленных ограничений в пользовании

квартиры не имеет.

5. Обеспечение выплаты ренты

5.2. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право

залога на отчуждаемую квартиру. Заложенная квартира оценивается в размере

инвентаризационной стоимости по вышеуказанной справке ______. Право

залога по настоящему договору прекращается в момент прекращения

обязательства по выплате ренты. Заложенная квартира находится в

пользовании Получателя ренты.

6. Прекращение пожизненного содержания

6.1. Настоящим договором стороны устанавливают, что пожизненное

содержание с иждивением устанавливается на период жизни Получателя ренты

и прекращается его смертью.

6.2. При существенном нарушении Плательщиком ренты своих

обязательств Получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры,

переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему

выкупной цены в порядке, предусмотренном ст.594 ГК РФ. При этом расходы

по содержанию получателя ренты не компенсируются.

7. Передача имущества

7.1. Я, Получатель ренты, передал, а я, Плательщик ренты, принял по

настоящему договору квартиру N _____, в городе _______________,

являющуюся предметом настоящего договора, получил ключи от квартиры,

техническую документацию до подписания настоящего договора.

7.2. На день подписания настоящего договора указанная квартира

находится в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии.

Плательщик ренты не имеет претензий по состоянию этого жилья.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной

регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Право

собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с момента такой

регистрации.

8.2. Права и обязанности, не предусмотренные в настоящем договоре,

определяются законодательством Российской Федерации.

8.3. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает _________.

8.4. Содержание ст.131, 209, 210, 223, 288, 290, 292, 318, 450, 460,

551, 557, 558, 583, 584, 587, 594, 597 - 600, 601 - 605 ГК РФ нам

нотариусом разъяснено.

8.5. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

8.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один

остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются

соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон ____________________________.

Удостоверительная надпись нотариальной конторы ____________________.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и гос. регистрации. Если есть возможность, заключайте договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.