Возможные варианты разделения трехкомнатной квартиры между семьей и сестрой

Всем доброго времени суток!

Хотел спросить совета в сложившейся ситуации:

Имеется 3-комнатная квартира, общ. Площадь 66,7 м 2. В квартире три доли, по 1/ 3 у меня, матери и сводной сестры. Мама живет с отцом в другой двушке, записанной на отца. Здесь в трёшке живем сестра и я со своей семьей (жена и дочь) .

Задача состоит в том, как нам разъехаться и/ или разменяться.

Мама предлагает следующее – купить сестре однушку, соотв. Мама и сестра отписывают доли в трешке на нас и вся трешка становится наша. Затем после смерти родителей сестра переезжает в отцовскую двушку (!) , а наша дочь в её однушку, а мы так и живем в трешке.

Нас с женой этот вариант не устраивает. Объективно купить новую трешку в жизни нам не удастся (это более 10 млн. руб.) , мы готовы выкупить и сделать хороший ремонт в этой. Но и мать можно понять, она хочет разделить поровну нажитое между своими детьми и двушку отца тоже, ведь она тоже в ней жила и вкладывала в неё 30 лет. К сестре, к слову, я вполне лояльно отношусь, это она выступает инициатором разъезда с позицией «Я не хочу быть членом вашей семьи».

Поэтому вот что предлагаю я:

Вызвать оценщика, оценить трёшку. Найти агента, купить сестре однушку по цене, эквивалентной 1.5 долей (если мать разделит свою долю между детьми) . Если да, то брать ли на себя ипотеку, или на сестру? Батину двушку даже не трогать, это его дело и бог его знает, кому это всё там достанется. Естественно, все расходы пополам с сестрой и все наши договоренности нотариально заверить (нет устным договорам) .

Подскажите, пожалуйста, какие есть варианты в этой ситуации? Как еще можно решить этот вопрос?