Оформление задатка нотариально или через расписку - как правильно?

Здравствуйте! Соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменном виде, где указываются все необходимые и существенные условия договора задатка.

Вы составляете соглашение о расторжении, поэтому условия должны быть согласованы обеими сторонами. Если в договоре не указано ничего о задатке, то прописать его в соглашении вы не можете, но можете указать, если конечно Покупатель согласится, что в связи с расторжением договора купли-продажи по вине Покупателя, Покупателю возвращается такая-то сумма. Оставшиеся денежные средства остаются Продавцу в качестве возмещения убытков.

Т.е. в соглашении можно написать что деньги не возвращаются, хоть и в договоре не фигурирует слово задаток?

если покупатель передумает. он должен приостановить сделку подачей соответствующего заявления, обратиться в банк с заявлением о расторжении кредитного договора, и все возвращается обратно. Вам дом и документы на него, в банк денежные средства и т.д.

Акт приёма передачи покупатель должен подписать после оформления договора в рег палате или же до этого момента, так как он уже вселился в квартиру?

Акт приема передачи подписывается до регистрации в росреестре. Иначе регистрацию сделки могут приостановить.

На практике принимают квартиры как до получения документов с регистрации, так и после.

С момента подписания акта приема-передачи возникает обязанность оплачивать квартплату и коммунальные услуги.

Также Акт приема-передачи и бухг. Документы требуются для подачи в налоговую для получения налогового вычета.

В зависимости от того как прописано в договоре, если не прописано, то в тот момент как вселяется в квартиру, этот фиксирует факт передачи риска порчи.

Ничем, без Вашего заявления в итоге все равно зарегистрируют.

То есть я (покупатель) все равно вступлю в собственность?

Перспектива дела не очень хорошая для Вас, но для начала нужно смотреть как оформлена расписка, написано ли там, что это задаток, так как многие путают задаток с авансом.Кроме того, нужно учитывать что при этом вы не подписывали предварительный договор.

Остановить продажу в данном случае возможно только если записи о регистрации перехода права на квартиру еще не внесены в реестр прав. Срок регистрации сделок с ипотекой по закону составляет 5 дней. По заявлению одной стороны договора приостановление регистрации сделки по покупке жилья с использованием банковских средств не допускается. Т.Е. приостановить можно только по заявлению продавца и покупателя с согласия банка на срок до 3 месяцев. Но покупатель в этом случае не заинтересован, т.к. несет убытки в отношениях с банком, и эти убытки вправе будет потом от вас истребовать. По заявлению обеих сторон регистрация м.б. прекращена. Если покупатель не согласится ни на приостановку, ни на прекращение регистрации, вы можете подать заявление на прекращение регистрации только от себя. В этом случае регистрация д.б. приостановлена на 1 месяц, потом в рег-и будет отказано. Так квартира останется вашей, но вам скорее всего придется оплатить покупателю убытки. Кроме того, если вы не заключите с покупателем соглашение о расторжении договора, то покупатель может через суд обратиться за регистрацией своего права на квартиру, т.к. с 01.03.13 договор считается заключенным с момента подписания и не требует регистрации. Рег-ся только переход права. С бабушки можно истребовать задаток в двойном размере.

ст.381 ГК РФ:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соот. с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

С уважением,

Просите у него свидетельство и правоустанавливающие документы.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый паспорт. Договор оформляется либо в простой письменной форме, либо у нотариуса по месту нахождения имущества. Переход права собственности по договору необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра.

нотариальное удостоверение сделки и ее регистрация в роскадастре.

Сразу подавайте договор и все необходимые документы в Рег. палату, в течении 10 дней переход права собственности должны зарегистрировать.

Здравствуйте. Порядок государственной регистрации заключается в следующем: заявитель предоставляет полный пакет требуемых документов; специалист регистрационной службы после проверки пакета документов и заявления передает их государственному регистратору, который при отсутствии каких-либо нарушений заполняет штамп о проведении экспертизы; далее документы отправляют на внесение записей в реестр (ЕГРП); подготовка и выдача свидетельства. По сроку, в среднем, 15 дней.

Обязаны зарегистрировать переход права собственности, т.к. сделка фактически состоялась - ст. 421 ГК Супруга обладает правопреемством как наследник - ст. 1142 ГК

Но скорее всего в регистрации перехода права откажут - тогда обратитесь в суд с иском о признании права собственности на данное имущество

Примет данное согласие регпалата, оснований для отказа не имеется

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

сделку зарегистрируют, далее супруге необходимо будет вступать в наследство ст 1142 ГК РФ, оснований для отказа не будет, если откажут, обжалуйте отказ в суд порядке ст 254-255 ГПК РФ, лио право собственности можно так же признать в суд порядке

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента ее произведения. Процедура государственной регистрации начинается со дня подачи заявлений продавцом и покупателем документов на государственную регистрацию с приложением необходимых для регистрации документов. В соответствии с п. 4 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор считается заключенным с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Сделку должны зарегистрировать.

В случае отказа необходимо будет обращаться в суд.

Согласно п. 2. ст. 558 ГК РФ

«2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

Статья 1112. Наследство

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Статья 1113. Открытие наследства

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

По договорам приватизации ВС РФ разъяснил(Пленум ВС РФ в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ») достаточно сдать документы, а момент регистрации не важен. Суды считают, что если данное разъяснение применимо и к другим договорам.

Поэтому можете в судебном порядке признавать право собственности

ФЗ №122-ФЗ " о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07. 97 года -

Документы на регистрацию перехода права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи были приняты при жизни продавца . Срок для устранения недостатков поданных документов для внесения изменений в реестр ( отсутствие согласие супруги на продажу ) выполнено , т.е. супруга у нотариуса оформила свое согласие . Больше ни каких причин для отказа в регистрации перехода права собственности к покупателю нет .

Жена может сама или покупатели донести данный документ и право собственности за покупателями должно быть зарегистрировано .

Если по каким то причинам откажут обжалуйте отказ в суд . Бывший собственник лично выразил свое желание на внесение изменений о собственнике , подписал договор тоже лично . Деньги получил тоже лично , все необходимые документы для регистрации предъявлены .

Россрестр вам ничего не зарегистрирует Надо иск в суд подавать о признании права собственности. Ответчиками будут все наследники умершего.-жена. дети . родители.

Ст. 558 ГК РФ

«2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

Уважаемый Юрий г.Москва !

Для государственной регистрации перехода Права собственности необходимо обязательное присутствие в Росреестре Продавца и Покупателя, либо их представителей с действующими доверенностями.

Поэтому в данном случае вероятней всего в государственной регистрации будет отказ, а данную сделку смогут совершить наследники.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 11.07.2015г

ст. 552 Гражданского кодекса РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если сделка не заверена нотариально, откажут в регистрации однозначно.

Кроме того, ситуация осложняется тем, что не было нотариального согласия жены, которое было после смерти, как указано. А такого быть не может, т.к. никто не может дать согласие , если уже умер. Единственный выход - ждать принятие наследства супругой (ст.1142 ГК РФ), после чего совершать сделку уже с женой, если нет других наследников.

Желаю удачи.

Регистрация должна быть приостановлено, если переход права не зарегистрирован на момент смерти, данное имущество подлежит включению в наследственную массу (ст. 1112 ГК РФ), и распоряжаться им в дальнейшем будут наследники. Если они не завершат сделку, либо передумают, то Вам в судебном порядке будет необходимо либо взыскивать стоимость земельного участка, оплаченную погибшему продавцу, либо признавать за собой право собственности.

Да, Росреестр обязан принять согласие супруги.

Если откажет, обращайтесь в суд согласно ст. 254 ГПК РФ:

"Заявление подается в суд по подсудности, установленной статьями 24 - 27 настоящего Кодекса. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются."

"1. Покупатель недвижимого имущества

при условии исполнения всех условий договора

купли-продажи сторонами сделки вправе

обратиться в суд с требованием

о государственной регистрации перехода права

собственности на это имущество к наследнику

продавца в случае смерти последнего

Определение Судебной коллегии

по гражданским делам Верховного Суда РФ

от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6

(Извлечение)

П. обратился в суд с иском к Я. о признании состоявшимся

договора купли-продажи жилого помещения, признании перехода права

собственности на жилое помещение, государственной регистрации

права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое

помещение, признании недействительной государственной регистрации

права собственности на жилое помещение.

Решением Апатитского городского суда Мурманской области от

17 июля 2009 г. исковые требования П. удовлетворены частично:

признана действительной и состоявшейся сделка (договор)

купли-продажи квартиры, совершенная 7 мая 2007 г. между П. и Н.;

прекращено право собственности Н. на спорную указанную квартиру;

свидетельство о государственной регистрации права собственности Я.

на спорную квартиру, выданное 31 марта 2009 г. Апатитским отделом

Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской

области, признано недействительным; из Единого государственного

реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена

запись от 30 марта 2009 г. о государственной регистрации права

собственности на квартиру за Я.; на П. возложена обязанность

выплатить Я. определенную денежную сумму.

Суд в резолютивной части решения также указал, что решение

суда является основанием для государственной регистрации перехода

права собственности на квартиру за П.

Определением судебной коллегии по гражданским делам

Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение

Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г.

отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении

исковых требований П. отказано.

В надзорной жалобе П. ставил вопрос об отмене определения

судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда

от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными

нарушениями норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ

2 ноября 2010 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или

изменения судебных постановлений в порядке надзора являются

существенные нарушения норм материального или процессуального

права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны

восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных

интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной

инстанций при рассмотрении данного дела.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 18 января

2007 г. между Н. и Агентством недвижимости заключен договор об

оказании риэлтерских услуг по приватизации спорного жилого

помещения Н. и его дальнейшей продаже. Н. на имя В. была выдана

нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.

7 мая 2007 г. между покупателем П. и В., действующей на

основании доверенности от продавца Н., был заключен договор

купли-продажи спорного жилого помещения. Покупатель передал

представителю продавца оговоренную договором сумму. Представитель

продавца передал, а П. принял квартиру по передаточному акту от

7 мая 2007 г.

Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в

установленном законом порядке.

19 сентября 2008 г. Н. умер.

24 октября 2008 г. дочь умершего Н. - Я. обратилась к

нотариусу с заявлением о принятии наследственного имущества в виде

жилого помещения, по поводу которого возник спор.

20 марта 2009 г. Я. получено свидетельство о праве на

наследство по закону на спорное жилое помещение.

В соответствии со свидетельством о государственной

регистрации права от 31 марта 2009 г., выданным Апатитским отделом

Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской

области, за Я. зарегистрировано право собственности на квартиру.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу

новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований,

судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры

подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и

обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В

случае когда предусмотренное законом обязательное требование о

государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор

не имеет юридической силы и не может иметь юридических

последствий, в связи с чем договор, совершенный сторонами, нельзя

считать заключенным с момента подписания.

Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции, судом

первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела

собственником спорной квартиры являлась Я., к которой это право

перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о

праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным

не признано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ

считает, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться

нельзя.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и

другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации

в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и

законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена

в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее

регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести

решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется

в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если

между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,

достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия,

которые названы в законе или иных правовых актах как существенные

или необходимые для договоров данного вида, а также все те

условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно

быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между П.

и Н. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по

сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы П.

представителю продавца в полном объеме, при этом последний

передал, а П. принял указанную квартиру по передаточному акту от

7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.

Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не

уклонялась.

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки

явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании

постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных

приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного

производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении

должника Н., связанного с взысканием алиментов в пользу Т. на

содержание ребенка.

В связи со смертью Н. исполнительное производство от

20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право

собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по

наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят

принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи,

иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего

причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где

бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия

наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом

выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу

заявления наследника о принятии наследства либо заявления

наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1

ст. 1153 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62

совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г.

"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав", на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности

продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным

правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе

обратиться с иском о государственной регистрации перехода права

собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным

правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано

владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться

за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет

исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение

покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием

для регистрации перехода права собственности к покупателю является

отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование

покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и

разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого

имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами

вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации

перехода права собственности на это имущество к наследнику

продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат

удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права

собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти

продавца.

Следовательно, после смерти Н., выразившего свою волю на

отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной

регистрации перехода права собственности на указанную квартиру,

обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к

его дочери - Я., получившей свидетельство о праве на наследство.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали

основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в

удовлетворении исковых требований П. по доводам, изложенным в

кассационном определении.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда

отменила определение судебной коллегии по гражданским делам

Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.".

См. Подробнее ➤