Какие могут возникнуть проблемы в процессе строительства дачного домика и регистрации его в БТИ?

Уважаемый, Игорь Михайлович!

Существующее законодательство, регламентирующее порядок изменения категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, представлено следующими нормативными правовыми актами:

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.);

- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с изм. и доп.);

- Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

- Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;

- Федеральный закон от 24 июля 2002 г. (с изм. и доп.) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

- Подзаконные нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации и ведомственные акты ;

- Законы и подзаконные нормативные акты субъектов Российской Федерации о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую ;

- нормативные акты муниципальных образований.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую, состав земель сельскохозяйственного назначения, особенности использования сельскохозяйственных угодий и ограничения оборотоспособности земельных участков.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регулирует перевод земель любых категорий в земли населенных пунктов, перевод земель населенных пунктов в другие категории, отношения по территориальному планированию, архитектурно-строительному проектированию, строительству объектов капитального строительства.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую; основания для отказа в переводе земель из одной категории в другую; особенности перевода земель различных категорий в другие категории. Настоящим Законом закреплены следующие ограничения по изменению категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения: 1) установление в соответствии c федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации. Перевод земель сельскохозяйственного назначения допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Действующее законодательство запрещает перевод земель сельскохозяйственных угодий (земельных участков), если их кадастровая стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а так же перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий . В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом. Данный Закон снизил требования к переводу земель (земельных участков), связанные с их кадастровой стоимостью. В частности, был разрешен перевод земель сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает менее чем на 50% средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району .

Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения закреплены в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. (с изм. и доп.) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на сохранении целевого назначения земельных участков. Ст. 6 Закона определяет основания принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту. В том числе приводить к деградации, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы или иным негативным воздействиям хозяйственной деятельности. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть в судебном порядке принудительно изъят у его собственника в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Заявление о принудительном изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Процедура изменения категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения регулируется также на уровне подзаконных нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации и ведомственных актов.

Следует отметить, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Нормативные положения, касающиеся проведения государственной кадастровой оценки земель, содержатся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (с изм. от 11 апреля 2006 г.) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и Приказе Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Данные Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель.

Законы и подзаконные нормативные акты субъектов Российской Федерации о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую устанавливают конкретные перечни документов, необходимых для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Нормативные акты муниципальных образований определяют с учетом требований законодательства Российской Федерации правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований; порядок организации и проведения публичных слушаний при изменении вида разрешенного использования земельных участков; полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

На практике процедура изменения категории и вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения охватывает, как правило, две распространенные ситуации:

1) перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство»;

2) перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения (для осуществления строительства объектов).

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования не требует изменения категории земель сельскохозяйственного назначения. Данная ситуация возникает, например, при смене разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства», «ведение огородничества или садоводства» на «дачное строительство». Рассмотрим процедуру перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство».

Заинтересованное физическое или юридическое лицо с согласия собственника земельного участка подает ходатайство на имя высшего должностного лица субъекта Российской Федерации о переводе земель сельскохозяйственного назначения в связи с установлением или изменением черты населенного пункта .

В ходатайстве необходимо указать: кадастровый номер земельного участка; категорию земель, в состав которых входит земельный участок, категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; права на земельный участок и обоснование перевода земельного участка.

Обоснование перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую подтверждается следующими документами: заключением органа государственной власти, осуществляющего исполнительно-распорядительную деятельность в агропромышленном комплексе (министерство сельского хозяйства и продовольствия); сведениями о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонному уровню кадастровой стоимости земель, выданными территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости; актом на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем (для мелиорированных сельскохозяйственных угодий); заключением уполномоченного органа в сфере строительства и архитектуры (в случае предоставления земель для строительства); выкопировкой из генерального плана соответствующего муниципального образования, а в случае его отсутствия - градостроительным обоснованием планировочного развития территории, в составе которой находятся земли, предполагаемые к изменению целевого назначения.

К ходатайству необходимо приложить: выписку из земельного кадастра; копии документов удостоверяющих личность заявителя; выписку из ЕГРП; заключение государственной экологической экспертизы; согласие правообладателя земельного участка на перевод; расчеты потерь сельскохозяйственного производства (с 1 января 2008 г. возмещение потерь сельскохозяйственного производства при изменении категории земель сельскохозяйственного назначения отменено).

В целях обеспечения гласности при установлении и изменении черты населенного пункта проводятся общественные обсуждения. Порядок организации и проведения общественных обсуждений по проекту черты населенного пункта устанавливается уставом муниципального района и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального района. По результатам общественных слушаний оформляется протокол, в котором фиксируются поступившие предложения и замечания по проекту черты населенного пункта. Данный протокол направляется главе муниципального района (городского округа).

Ходатайство о переводе земли и утверждении проекта черты населенного пункта вместе с другими документами направляются главой муниципального района высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации. Срок рассмотрения ходатайства составляет 2 месяца с момента его поступления. По результатам рассмотрения ходатайства высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации принимается постановление об утверждении проекта черты населенного пункта с переводом земли в другую категорию либо об отказе в утверждении и переводе. На основании акта о переводе земельного участка в другую категорию в документы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся соответствующие изменения . Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения (для осуществления строительства объектов) предполагает предварительное согласование места размещения объектов строительства .

Заинтересованное физическое или юридическое лицо подает заявление в орган местного самоуправления о выборе земельного участка для размещения объекта капитального строительства. Орган местного самоуправления определяет варианты размещения объектов, проводит процедуры согласования, информирует население о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства, информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

На земельном участке проводятся инженерно-геологические и геодезические изыскания, осуществляется оценка воздействия на окружающую среду размещения соответствующего объекта капитального строительства, расчет убытков собственников участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства; проводится градостроительная проработка размещения соответствующего объекта капитального строительства.

Заявитель согласует возможность выбора и использования соответствующего участка под заявленные цели. Орган местного самоуправления оформляет акт о выборе земельного участка с приложением проекта границ земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

На второй стадии заинтересованное физическое или юридическое лицо подает ходатайство о переводе земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель промышленности и иного специального назначения на имя высшего должностного лица субъекта Российской Федерации. В указанном ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка, категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую, права на земельный участок.

К ходатайству прилагаются:

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на испрашиваемый земельный участок; выписка из государственного земельного кадастра (ГЗК) (кадастровый план земельного участка (В.1-В.4); сведения государственного земельного кадастра о кадастровой стоимости земельного участка при их наличии в государственном земельном кадастре (в случае отсутствия указанных сведений - справка об их отсутствии в государственном земельном кадастре); согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель промышленности и иного специального назначения; расчет потерь сельскохозяйственного производства; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на испрашиваемый земельный участок; экспертное заключение по проектной документации; санитарно-эпидемиологическое заключение; акт обследования земельного участка под размещение объекта; заключение экспертной комиссии государственной экологической экпертизы; согласование органа государственной власти, осуществляющего исполнительно-распорядительную деятельность в агропромышленном комплексе.

Вид права, на котором земельный участок предоставляется для строительства, зависит от порядка предоставления и статуса субъекта земельных правоотношений. Так, согласно п.3 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земель для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах. Исключением является предоставление земельных участков для строительства в границах застроенной территории при заключении с застройщиками договора о развитии территории. В этом случае земельный участок по выбору лица предоставляется бесплатно в собственность либо в аренду. С учетом требований п.5 ст.28 Земельного кодекса РФ иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Во многом аналогичный российскому разрешительный порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории предусмотрен и в земельном законодательстве зарубежных стран . Так, в Чехии допускается изъятие земель из сельскохозяйственного земельного фонда с соблюдением следующих условий: минимизация негативного воздействия такого изъятия; по возможности – обращение к неудобьям (земли не пригодные для обработки); по окончании действия разрешения – подготовка участка для рекультивации для дальнейшего его использования. Для изъятия земель из сельскохозяйственного земельного фонда в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, предварительно требуется получить согласие органа охраны сельскохозяйственного земельного фонда, тогда как само решение об изъятии принимается компетентным строительным органом. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения может быть бессрочным или на определенный срок. Временное изъятие допускается только при условии проведения последующей рекультивации земли так, чтобы она могла быть возвращена в сельскохозяйственный земельный фонд.

Заинтересованное в изъятии лицо подает заявление с просьбой дать согласие на изъятие. В заявлении указываются цель изъятия и его обоснование с точки зрения охраны земли и окружающей среды в целом. К заявлению прилагаются: сведения из кадастра недвижимости; мнения собственников или арендаторов относительно предполагаемого изъятия; расчет отчислений за изъятие; план рекультивации; предварительный план снятия культурных слоев (почвенного слоя) и предполагаемый способ их хозяйственного использования.

Согласие органа охраны сельскохозяйственного земельного фонда на изъятие участка земли становится частью решения об изъятии, принимаемого на основании Строительного закона № 50/1976 компетентным строительным органом. На основании этого решения и уведомления собственника земли делается запись об изменении категории земли в кадастре недвижимости. Изъятие проводится на возмездной основе.

Нежилой дом означает, что Вам нельзя в нем регистрироваться по месту жительства. Дело в том, что в случаях, подобных Вашему признать дом жилым можно только в судебном порядке и только для того, чтобы в нем можно было зарегистрироваться по м есту жительства.

Марина Николаевна, и Ваш дом должен соответствовать требованиям жилого помещения, это значит высота комнат не менее 2 м.50 см., тощина стен как у жилых, и все осталные коммунальные условия как у жилых помещений. По этому вопросу есть даже постановление Конституционного суда.

Вы этот дачный дом должны сдать в эксплуатацию как жилой.

С Уважением.

Наталия Юрьевна, здравствуйте!

Если земельный участок был приобретен по безвозмездной сделке (что, по всей видимости, так и есть), то он не относится к совместно нажитому общему имуществу супругов.

Уважаемая Марина!

При Всем к Вам уважении, НО У АДМИНИСТРАЦИИ КСТОВСКОГО РАЙОНА НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ НЕТ на балансе НСТ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

А при ознакомлении с право устанавливающими документами Вы вообще знакомились на данный земельный участок при сделке ???????????????

И понятия "садово-огороднические работы" НЕ СУЩЕСТВУЕТ в природе.

Производится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории (например , земли поселений) и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства ( ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Также нужно рассматривать документы-основания обременения!!!!!!!!

С уважением,

Дмитрий Владимирович

без отказа от права собственности не возможно.

такой отказ, продажа или дарение

Евгений Алексеевич

http://evgenyi1208.my1.ru/publ

Если не эксплуатировать землю, то ее могут изъять

Уважаемая Елена!

То, что Ваш земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения никак не влияет на Ваши права на него . Согласно п. 7 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяются на земельные участки, предоставленные из этих земель для садоводства. Поэтому в соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Вы имеете право возводить на своем земельном участке здания, сооружения, осуществлять их перестройку и снос, а также приобретаете право собственности на это.

Вы имеете право построить садовый домик на своем земельном участке.

С уважением, Оськина Светлана Сергеевна

Выделить долю вы не сможете, а пользоваться пожалуйста

Никаких особенных последствий не будет.

Будете спокойно пользоваться земельным участком.

Обременение состоит в том, что Вы будете платить земельный налог не только за свой участок, но и за часть земель общего пользования садоводческого товарищества (дороги и т.д). Ваша доля будет пропорциональна размеру Вашего участка по отношении сумме площадей всех участков в садовом обществе.

Уважаемая Татьяна.

Заключить договор купли-прожажи недвижимости без государственной регистрации нельзя. Дом можно продать как стройматериалы, но Вам, как я понимаю, это не нужно. Что касается участка, то. если право собственности на него надлежащим образом оформлено в Земельном комитете, то проблем с куплей-продажей быть не должно, но согласовать этот договор с Товариществом (Правлением или общим собранием в зависимости от требований Устава Товарищества) прийдется, т.к. Вам с ними решать общие вопросы (газ, электричество, водоснабжение и т.д. и т.п.). Вы сначала можете купить землю, а потом оформить недвижимость в БТИ на себя.

Добрый день! Во-первых приобрести долю в праве собственности на земельный участок Вы сможете только при наличии согласия второго сособственника. Во-вторых выделение доли в праве общей долевой собственности возможна, при отсутствии письменного соглашения с сособственниками, только через суд. Поэтому подумайте, нужно ли Вам это, так как это очень трудоемкая и затратная процедура, дело даже не в рисках. Удачи.

Можно только на основании решения общего собрания участников долевой собственности, более подробно с данной процедурой вы можете ознакомиться в ст. 12-14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ

(ред. от 27.06.2018) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В случае положительного решения общего собрания вы защищены в последствии от каких-либо рисков.