Продавец оказался в сложной ситуации - два договора о покупке участка и судебное противостояние
Я продавец. Покупатели по ПДКП участка узнав. Что я в период действия ПДКП заключила основной договор купли продажи с другим лицом, подали в суд и приостановили нам со вторым покупателем регистрацию договора купли продажи через суд наложив арест на мой участок. В итоге суд понуждает меня продать участок. А второй продавец забрал деньги и снял со мной договор с регистрации. Меня волнует, как я могла заключить договор с покупателями по ПДКП, если у меня договор со вторым покупателем лежал в росреестре, и по своей воле забрать его я одна не смогла бы пока действовал ПДКП и заключить второй договор купли продажи с ними?
Поскольку подан иск к вам как ответчику, то вам следует написать отзыв на иск самостоятельно или с помощью юриста. Для этого надо знать фабулу иска, правовые основания. Если суд принял решение, то можете обжаловать его во второй инстанции.
Спросить
Правильный ответ на ваш вопрос возможен после изучения материалов гражданского дела. Копии иска, ходатайства об обеспечении иска - аресте, копий судебных актов,, всех договоров со всеми участниками обоих сделок, получения от Вас ответов на дополнительные вопросы юристов.
При наличии оснований Вы и Ваш адвокат вправе обжаловать и судебный акт о наложении ареста и решение суда по иску. Расходы на адвоката суд взыщет с другой стороны по делу при удовлетворении ваших жалоб.
Спросить
Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос надо как минимум:
- изучить иск
- изучить прилагаемые документы
- ознакомиться с позицией другой стороны дела
- знать, какие доказательства представили в суд стороны
- знать, какие действия судом уже предприняты и в каком состоянии дело.
Спросить
Договор купли-продажи доли в квартире подписан и сдан в росреестр на регистрацию. По договору расчеты-после гос. регистрации сделки. Продавец требует деньги сейчас. Грозит приостановить сделку. И продать ее другим покупателям по цене выше, чем в нашем договоре. Что делать?
Здравствуйте!
Нет, если по договору предусмотрен порядок, то он в силу ст.307 ГК РФ должен выполнить
Спросить
Руководствуетесь исключительно заключенным договором, в том числе и последствиями расторжения сделки по вине продавца.
СпроситьСобственник земельного участка заключил договор купли-продажи с покупателем. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи, документы для государственной регистрации перехода права собственности поданы в Росреестр. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель отказался расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?
Деньги каким образом передавались? Можете потребовать обратно как неосновательное обогащение.
Спросить
Расторгнуть продавец может, но для этого должны быть основания, а не его я так захотел.
Спросить
Конечно может, но если право уже перешло к Покупателю, то только через суд. А уж там продавец должен будет доказать серьёзность своего отказа, это не просто. А вот если не перешло право и продавец отозвал заявление на переход права, тогда он может и с другим заключить договор и подать на регистрацию. Здесь уже покупатель будет в суде доказывать и возвращать деньги.
СпроситьВчера, 14.12.2018, продала комнату в 3-комнатной квартире через нотариуса. Покупатель с ипотекой Сбербанка. В Росреестре подал на регистрацию только покупатель, потому что мне агент сказала, что мой договор регистрации в Росреестре не подлежит. Я растерялась и не подала свой договор. Сегодня, 15.12.2018, сходила в расчёты центр, где мне сказали, что перевести счета на покупателя не могут, так как мой договор не зарегистрирован. В МФЦ принять на регистрацию мой договор отказались, ссылаясь на то, что мой договор регистрации не подлежит и, если бы я хотела, должна была подавать документы вместе с покупателем. Чём мне грозит отсутствие регистрации моего договора купли-продажи и как можно его все-таки зарегистрировать?
Коротко. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ, при заключении договора купли-продажи недвижимости жилого назначения, необходимо совершить такие действия, как регистрация самого договора купли–продажи (сделки с недвижимостью) и зарегистрировать переход в связи с этим права собственности, от продавца к покупателю. Только с момента государственной регистрации, сделка с недвижимым имуществом признается заключенной.
Последствия.
Если договор был заключен, оплата состоялась, но зарегистрированы эти действия не были, для сторон возникают определенные юридические последствия. Так, например, если действия по регистрации не были совершены, договор признается незаключенным, а значит сторона, исполнившая по договору свои обязательства (оплата квартиры) имеет право потребовать от другой стороны возвратить полученное, как неосновательное обогащение.
Кроме того, на основании части третьей статьи 165 действующего Гражданского Кодекса РФ устанавливается: если сделка, которая требует государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд по требованию другой стороны имеет право вынести решение о регистрации сделки. Сама же сделка регистрируется по соответствующему судебному решению.
СпроситьЗаключили и подписали с покупателями договор купли продажи. По договору купли продажи д/с выплачены продавцу в полном объёме в день подачи договора в росреестр, договор является фактом приема-передачи, а по факту деньги заложены в ячейку (сейфинг). При получении пакета продавец понимает, что деньги не в полном объёме оплачены. У покупателей есть две расписки на 830 тр. за куплю-продажу земельного участка и расписка за неотделимые улучшения (за что именно не написано) на участках на 100 тр., а в договоре, который заверен в Росреестре указан 1 млн. руб. Может ли продавец востребовать доплату по суду и на какую статью можно сослаться?
Елена, здравствуйте.
Если я вас правильно понял, речь в вашем вопросе о ДКП жилого или нежилого имущества и земли.
Доплату по суду, продавец вправе потребовать на основании ст. 309 ГК РФ.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)ГК РФ Статья 309. Общие положения
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Вам проще было оформить аккредитив, тогда бы денег было достаточно и с условиями вашего договора.
Суд учтет, что написано в договоре при регистрации, ст. 8.1 ГК РФ, так далее 1000 000 рублей. Суд примет во внимание расписки, пояснения сторон и свидетельские показания.
Продавцу нужно запастись доказательствами не полной передачи денег по договору продажи недвижимого имущества.
Спросить
Доплату по суду продавец вправе затребовать как неосновательное обогащение в соответствии со ст.1102 ГК РФ,потому, что значимым юридическим фактом сделки является сумма сделки указанная в дкп и согласно ей нужно отталкиваться и если указано 1000 000 млн. р. а расписки даны на 830 т.р. и 100 т.р. , то идет не доплата получается. А то, что в акте указано, что расчеты произведены, то по факту расчет произведен, но не полностью
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)
Разрешение споров, возникающих
из неосновательного обогащения
7. По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Спросить
В статье 309 ГК РФ сказано: Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
А согласно статьи 307 ГК РФ : Обязательства возникают из договоров и других сделок
Если в договоре купли-продажи указан 1 млн руб, который должны продавцу заплатить покупатели, то не надлежащее исполнение покупателями обязательства по уплате 1 млн руб, является основанием для продавца требовать от покупателей надлежащего исполнения обязательства по оплате.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ: Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются Применительно к вашей ситуации статья 310 ГК РФ означает: покупатели без согласия продавца не имели право в одностороннем порядке изменить принятое на себя обязательство по уплате 1 млн руб.
Продавец в качестве обоснования своего иска должен ссылаться на статьи 307, 309 и 310 Гражданского кодекса РФ.
В суде же продавец в соответствии со статье 56 ГПК РФ должен доказать сумму недоплаты. Докажет-значит суд удовлетворит его иск. Продавец, чтобы проучить покупателей может на основании статьи 395 ГК РФ (Ответственность за неисполнение денежного обязательства) взыскать недоплаченную сумму вместе с процентами по ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Спросить
Не может, так как договор содержит по сути расписку, что оплата получена в полном объеме.
При таких обстоятельствах никакие расписки уже не нужны. Согласно ст.486 ГК РФ
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до передачи товара или после.
В договоре до.
А потому обязанности по оплате Вами выполнены полностью.
Суд откажет им в иске.
Спросить
Здравствуйте, Елена!
Нет. Не может потребовать, если в договоре действительно так написано
Получается что обязательства исполнены (ст. 309 ГК РФ).
Однако, непонятно почему расписки не стыкуются с договором.
И почему и каким образом деньги закладывались в ячейку.
В общем если по хорошему консультировать по такому вопросу, то это надо делать на основании документов.
Вы их не прикрепили.
Каким образом товарищи Вам так однозначно отвечают не видя документов - остается только гадать.
Видимо гадалки какие-то.
СпроситьВ 2014 году был заключен предварительный договор купли продажи квартиры. Уплочен аванс покупателем. Но в предварительном договоре не указан срок его действия. То есть. Покупатели оставшуюся сумму обязались доплатить за нашу квартиру (только когда смогут продать в соседнем селе свое жилье). Прошло 4 года после подписания предварительного договора. От Покупателей не слуха, не духа. Мы продали квартиру другим Покупателям. И вот по истечении 4 лет (со дня подписания 31.05.2014) в мае 2018 года Покупатели подали в суд и требуют нас вернуть им аванс (ранее уплоченный ими). Я посчитала, что действие таких договоров (не прошедших регистрацию) счтается действительным около трех лет. Не могли же мы пожизненно ждать пока Покупатели доплатят нам и оформим основной договор. Обязана ли я возвратить им аванс?
Добрый вечер, Светлана,
1. Срок ПД
ст.429 Гражданского кодекса.
"4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора."
2.Обязанность вернуть аванс
Ответ на вопрос об обязанности возвратить аванс, зависит:
- от условий Предварительного договора о порядке заключения Основного договора/договора купли-продажи и от ответственности сторон при уклонении от заключения Основного договора, которая предусмотрена в ПД
- от правового статуса "аванса" в ПД. По ПД не может оплачиваться аванс в прицнипе, только обеспечительный платеж.
31.05.2014+год=31.05.2015
31.05.2015+3 года=31.05.2018 Дата, когда истекает срок исковой давности.
Если подали в мае, срок исковой давности не прошел.
СпроситьМне принадлежит 1/2 участка. Другая 1/2 подарена мне по догову дарения. Собираюсь продать его. Можно ли направить на гос. регистрацию в Росреестр одновременно договор дарения и договор купли-продажи на покупателя. То есть договор купли-продажи будет приостановлен до регистрации договора дарения, а потом регистрация купли-продажи будет возобновлена. Правильно я понимаю. Заранее спасибо.
Нет, вы неверно понимаете. Так сделать нельзя. Сначала надо зарегистрировать ваше право собственности по договору дарения, и только вторым этапом - договор кп.
СпроситьДоговор купли-продажи квартиры подписан и отдан на регистрацию в Росреестр. По договору деньги продавцу переданы в момент подписания договора, договор является актом приема-передачи квартиры. До подписания договора купли-продажи продавец сдавал покупателю эту квартиру. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя? Или покупатель имеет право жить бесплатно, т.к. подписан акт приема-передачи?
Здравствуйте! Если акт приема-передачи подписан, то покупатель имеет право жить в ней
СпроситьКонечно вы правы, покупатель с даты подписания договора купли-продажи и передачи денег принял этот объект во владение и пользование. И не ждёт перехода права
СпроситьЗаключили договор купли-продажи квартиры у нотариуса, я продавец, подали документы на регистрацию в ФРС, покупатели три раза подавали заявление на приостановление регистрации, в итоге ФРС нам вернуло документы назад. Сейчас я не могу распоряжаться своей квартирой так как покупатели не хотят расторгать договор у нотариуса добровольно, но насколько я знаю договор считается заключенным с момента государственной регистрации, регистрации не произошло, поэтому договор не заключен, нотариус отказа в расторжении договора без согласия покупателей, что мне делать в данной ситуации? Подать в суд иск об обязании зарегистрироват договор купли-продажи или о расторжении договора купли-продажи? Заранее спасибо.
Вы можете выбрать один из указанных вами вариантов . который вас больше устраивает.
Но обращение в суд при отсутствии согласия продавцов по любому из них обязательно.
Спросить
Договор расторгается по соглашению сторон либо в суде но только при существенном нарушении его одной из сторон. ЧТОБЫ СКАЗАТЬ ЧТО У ВАС ЕСТЬ ШАНСЫ, НАДО СМОТРЕТЬ ДОГОВОР.
Что касается принудительной регистрации- можете подавать иск и такой,- смотря чего ВЫ теперь хотите. Также придется доказывать что ответчик уклоняетсёя от обязательства передать довгор на регистрацию, не выходит на связь и т.д. Направьте, для начала, покупателю офиц. требование о подаче документов на рег. в такой-то срок, там видны будут его действия (бездействия)
С ув., Ю.М.Витовская.
СпроситьЯ, мой муж и мой отец (покупатели) подписали договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора деньги за квартиру Продавцам уже передали до регистрации договора. Отец умирает до подачи документов в Росреестр на регистрацию. В Росреестре пояснили, что зарегистрировать сейчас сделку невозможно, т.к. один из покупателей умер. Как зарегистрировать сделку и что делать с долей отца?
Есть два пути: 1) вступить в наследство и регистрировать как наследник (вопрос отложится не менее, чем на полгода), 2) если есть другие наследники - обращаться в суд, доказывая волю умершего на отчуждение. Такие прецеденты есть.
СпроситьДоговор купли-продажи по ипотеке подписан у нотариуса. ГБР приостановила регистрацию, так как продавец по доверенности. Через месяц после подачи документов на регистрацию, продавец отказался продавать (регистрации еще не произведена). Деньги за квартиру в долларах лежат в ячейке банка. Как действовать сейчас покупателю?
Видимо у регистратора возникли сомнения в подлинности доверенности (они часто бывают поддельными) или в наличии у доверенного лица продавца полномочий на подписание договора купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению или на регистрацию перехода права собственности и были сделаны запросы. Если сомнения разрешатся и препятствий со стороны ФРС (бывшее ГБР) не будет и не поступит заявления от продавца или его доверенного лица о приостановлении регистрации, то по истечении срока приостановления (максимально 3 месяца) при его отказе от регистрации перехода права собственности по договору в регистрации перехода права собственности будет отказано. При наличии обоюдной договорённости сторон о расторжении сделки стороны подписывают у нотариуса соглашение о расторжении сделки и продавец получает назад свои правоустанавливающие документы на квартиру, стороны забирают деньги из ячейки банка для возврата их покупателю. Если соглашения о расторжении сделки между сторонами нет, а покупатель настаивает на его праве на купленный объект, то вопрос о праве на объект или о расторжении договора или признании его недействительным (по основаниям параграфа 2 главы 9 подраздела 4 части первой ГК РФ) решаются в судебном порядке. Иски могут рассматриваться вместе как основной и встречный.
Спросить
