Как правильно продать долю в наследованной квартире и оформить документы на новую квартиру в пользу племянников?

398₽ VIP

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, никакого разрешения от опеки ему не нужно, это не его дети, он имеет полное право продать свою долю в квартире, предварительно предложив её второму брату. Также он имеет право оформить переход права собственности на свою долю, по договору дарения, не спрашивая разрешения брата,-ВООБЩЕ! Отсюда вывод, не мудрите и выкупайте сами его долю, в противном случае, получите в квартире новых жильцов человек 10, тогда будет поздно решать этот вопрос.

Свою цену не установите на его долю, он имеет право продать её по рыночной стоимости.

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте, Наталья!

Продается ведь доля, которая не принадлежит несовершеннолетним детям. Поэтому какого-либо разрешения от органа опеки не требуется.

Приобрести эту долю второй брат может и с использованием средств материнского капитала, поскольку в результате этого вся квартира окажется в собственности семьи (родителей и детей). Это предусмотрено ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Если часть оплаты доли будет за счет личных или заемных средств, то с них можно получить и налоговый вычет. С материнского капитала получить налоговый вычет нельзя.

А вот что касается жилого помещения, которое брат в будущем намерен будет подарить или завещать детям, то так не получится. Пока у него нет этого конкретного имущества, каких-либо обязательств в отношении него он давать не может.

1) Да, собственник имеет право продать свою долю при соблюдении права второго дольщика на преимущественную покупку доли по ст. 250 ГК РФ. То есть сначала нужно предложить брату купить свою долю по цене. Определенной собственником. Если он откажется или не ответит в течение месяца, то можно продать любому другому лицу.

2) Договором устанавливается цена. Ее определяет собственник. Собственник доли должен в письменном виде направить письмо брату о покупке его доли. В предложении надо указать цену. Эту цену поменять нельзя.

3) Можно оплатить чать цены мат. капиталом. Имущественный вычет только на сумму своих средств. С мат. капитала вычет не положен.

4) Заключайте соглашение об обещании дарения.

Здравствуйте, уважаемая Наталья! Давайте по порядку.

1) Если только Вы и брат собственники, а его дети лишь зарегистрированы, то согласия органа опеки и попечительство в данном случае не требуется, так как несовершеннолетние не являются собственниками жилого помещения (ст.37 ГК РФ). Однако сначала продавцу нужно приложить купить его долю другому участнику общей долевой собственности на основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской федерации.

2) Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от пок упки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

3) Цена доли определяется по соглашению сторон договора купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Можно и материнским капиталом, если после сделки всё жилое помещение будет принадлежать только членам одной семьи (ст.10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

4) Однако согласно пункту 5 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации получить налоговый вычет с материнского капитала не получится. Кроме того, при сделках между близкими родственниками также нельзя воспользоваться налоговым вычетом основании данной статьи.

5) Если захочет в будущем оформить на них какое-либо имущество, то в этом случае заключается договор дарения (обещания дарения в будущем) на основании пункта 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской федерации. Однако нужно указание на конкретное имущество, которое будет подарено.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Родственники вправе оспаривать любую сделку, в т.ч. и завещание, и дарение. Разница этих сделок в моменте перехода права собственности на имущество: при дарении - при жизни дарителя, при завещании - после смерти завещателя. Ст.572,1118-1120 ГК РФ.

Материнским капиталом оплатить 1/3 доли в праве собственности можно, если по площади на долю приходится одна из комнат. Предварительно с тех. паспортом на квартиру обратитесь в ПФР, чтобы проконсультировали оплатят такую сделку мат. капиталом или откажут (чтобы не было прикрытого незаконного обналичивания мат. капитала). Приобретаться 1/3 доли должна в общую долевую собственность родителей и детей (размер долей определите самостоятельно, закон равенства долей не требует). Ст.10 ФЗ № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

У брата преимущественное право покупки доли в квартире. Ст.250 ГК РФ.

Цену указывайте в договоре купли-продажи. Цена 1/3 доли не должна быть менее 70% от 1/3 кадастровой стоимости квартиры (ст.217.1 НК РФ). Можете заключить предварительный договор купли-продажи, в нем должен быть указан предмет сделки и его цена. В установленный предварительным договором срок стороны должны заключить основной договор купли-продажи. Не будет заключен основной договор в обусловленный срок - обратитесь в суд.

Имущественный налоговый вычет с мат. капитала, использованного на приобретение жилья, не предоставляется Ст.220 НК РФ.

После приобретения квартиры брат может подписать у нотариуса обязательство об отчуждении ее племянникам, указать вид сделки и сроки исполнения, т.е. оформить обещание дарения. Или оформить завещание. Разницу между сделками смотрите в ответе выше.

Статья 577 ГК РФ. Отказ от исполнения договора дарения

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578).

3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Продать свою долю брат имеет полное право. Но у Вас есть право первого покупателя, если он предложит - выкупайте. Но цена которую он предложит Вам и по которой будет продавать другому лицу должны совпадать. А также Вы должны как сособственники дать ему разрешение на продажу. А какая площадь Ваше квартиры? Если не большая, то продать он её не сможет.

Брат, у которого 1/3 доли, имеет право продать свою собственность без разрешения органа опеки, так как дети не являются собственниками (долей в квартире), и к тому же это не его дети.

Но при продаже он сначала должен купить предложить брату - другому собственнику 2/3 доли общей собственности в соответствии со ст.250 ГК РФ по по праву преимущественной покупки.

Предложить должен по определенной цене, которую определяет сам. Если второй брат соглашается с этой ценой, то договор КП должен заключаться с ним. Но если не согласен на предложенную цену, или отсутствии ответа, то Продавец - брат по истечении месяца может продать любому Покупателю по цене ранее заявленной, но не ниже. Выше можно. Но если продажа будет по меньшей цене, то будет означать что Продавец нарушил ст.250 - право преимущественной покупки, и сделка может быть оспорена.

Без согласования с братом - собственником (2/3) ОН может подарить любому: в таком случае нет преимущества у брата по приобретению доли. Лишь бы это не была прикрытая сделка продажи.

Мат капитал можно использовать на покупку доли, только по этой сумме не будет налоговый вычет.

Обязанность подарить то чего еще нет нотариус не заверит.

Завещание можно оформить, но каждое последующее завещание может отменять предыдущее. Гарантии нет.

А чтобы как то "гарантировать" предусмотреть возможность в последующем наличия прав племянников на квартиру, то надо включить их в число собственников и тогда точно никто не оспорит. А завещание позволит наследовать без других наследников первой и т.д. очередей.

Здравствуйте Наталья!

Брат имеет право продать свою долю. Разрешение опеки не требуется, т.к он не продает долю детей (ст. 37 ГК РФ), а именно свою.

Цену можно установить предварительным договором.

Можно часть денег оплатить маткапиталом.

Имущественный вычет с суммы оплаченной маткапиталом не получить.

Лучше дарить при жизни.

Квартира 62 кв. м,трехкомнатная.