Доля в квартире продана на торгах без согласия собственника - как нарушил нотариус?

199₽ VIP

Т.к. отчуждается доля в общем имуществе, то в обычных условиях такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

И если бы дело было не в продаже с торгов, то это было бы основанием для признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ) ввиду нарушения преимущественного права покупки, т.к. согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

В Вашем же случае была реализация имущества с публичных торгов, в которых Вы или Ваш представитель (ст.185-185.1 ГК РФ) могли участвовать, но не смогли принять участия. В этом смысле вопрос оспаривания сделки может быть проблематичным.

P.S. Нотариусов нет на этом сайте.

Если нарушено ваше право преимущественной покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ то вы вправе оспаривать сделку и в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Нет ничего проще. Все остальное - эмоции. Никто не лишает вас права обращения в суд (ст.3 ГПК РФ).

Право преимущественной покупки применяется в соответствии со ст.250 ГК РФ во всех случаях, в т.ч. и продаже при публичных торгах, что оговорено в части 2 ст.250 ГК РФ.

Долевых собственников должны были предупредить как положено, несмотря на объявление о торгах. И это должен был сделать организатор торгов

И такая сделка должна удостоверяться нотариусом обязательно. Но нотариус не организовывает торги, а только удостоверяет принесенный договор КП доли.

Если эти 2 момента не соблюдены - повод для рассмотрения спора в суде.

Добрый день!

У Вас есть все основания оспорить данную сделку.

Согласно Методическим рекомендациям по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28.03.2016);

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Здравствуйте Эдуард

Продавец обязан был

известить вас в письменной форме как участника долевой собственности о намерении продать долю и в случае вашего письменного отказа от права преимущественной покупки, обратить это имущество на публичные торги в соответствии с требованиями ст.255 ГК РФ и ст.250 ГК РФ, в том числе и частями 3 и 4 указанной статьи.

Нотариус допустил нарушение норм закона

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

Добрый вечер!

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, оспорить сделку Вы вправе, но не по причине отсутствия Вашего отказа от преимущественного права покупки, а на основании нарушения процедуры проведения торгов.

Добрый вечер!

В соответствии со ст 42 218-ФЗ при отчуждении одной доли в общей долевой собственности такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Статья 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

До публичных торгов второй собственник может выкупить долю по средне-рыночной. Ст. 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственностипри отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Ст. 255 ГК Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Вы можете оспорить такую сделку, более того покупателю Росреестр не должен зарегистрировать права покупателя, в связи с тем, что не надлежащая форма сделки и нет надлежащего уведомления сособственников.

Но для понять сможете вы отменить торги или нет, нужно знать кто проводил торги (в банкротстве или приставы), залоговое это имущество или нет, а для этого нужно видеть документы, и уже тогда можно предположить исход дела.

Огромное Спасибо всем отозвавшимся!

Для сведения ВСЕХ... С мая 2019 я оспариваю торги в Арб и нарушение моих прав (ст 250 ГК РФ) в суде ОбщЮр... В Июне "испарился" нанятый и оплаченный юрист... с этого момента веду сам. В Абр меня не хотели признавать участником процедуры банкротства, выиграл Кассацию, Судья ВС принял мою сторону и отказался передавать жалобу ответчиков в коллегию.

В суде ОбщЮр... после всех 9-ти месячных мытарств и выигранной апелляции на 19.02... назначено только первое заседание.

Да, я понимаю все сложности связанные с торгами... Но пойду до конца.

Дайте время переварить и подскажите как отметить нескольких, т.к. вроде ВИП могу только одному отдать, а отметить хочется всех... ну почти). Есть ссылки на доки, о которых я не знал, что особо ценно для меня. Готов оплатить отдельно, но чуть позже (через недельку) - к заседанию надо еще подготовиться... Я без юр.образования и мне тяжеловато быстро соображать...

Я так и не понял, если они нарушили... мне что, теперь и Нотариуса и Росреестр привлекать в качестве соответчиков... Я не видел такой практики. Да и это нереально осложнит и затянет дело так, что мне дешевле будет вообще отказаться от всего...