Каковы условия и порядок перехода жилого помещения (квартиры) в нежилое (офис и т.д.)? спасибо.

Уважаемый Сергей!

Для перевода жилого помещения в нежилое должно быть распоряжение соотвествующего органа, курирующего отношения в области недвижимости.

Привожу Вам информационное письмо, которое может помочь Вам в Вашем вопросе.

Порядок перевода домов и помещений из жилого фонда в нежилой

Многие дома, расположенные в центре города, сейчас реставрируют и затем используют в предпринимательской деятельности. Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Поэтому если собственник такого помещения решил разместить в нем, например, офис или магазин, то ему сначала нужно перевести это помещение в состав нежилого фонда.

С учетом норм гражданского законодательства и положений Жилищного кодекса РСФСР можно выделить два основания для изменения функционального назначения жилья:

1) исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;

2) признание в исключительных случаях целесообразности изменения функционального назначения жилых домов и помещений по инициативе собственника.

Размещать в жилых домах промышленные производства запрещено (п.3 ст.288 Гражданского кодекса РФ).

В нашей статье мы рассмотрим оба этих случая.

Для сведения

Статья 288 Гражданского кодекса РФ является отсылочной нормой и устанавливает, что порядок перевода жилых домов и помещений в состав нежилого фонда определяется жилищным законодательством. Однако сегодня федеральное законодательство по данной тематике содержит, помимо статей Жилищного кодекса РСФСР, только лишь Положение об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утверждено приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529).

Поэтому порядок перевода жилых домов и помещений в состав нежилого фонда по инициативе собственника регулируется законодательными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Основанием для принятия таких актов являются статьи 72 и 132 Конституции РФ.

Исключение домов и помещений из жилищного фонда

Жилые дома (помещения) признаются непригодными для постоянного проживания, если они соответствуют критериям, установленным в пунктах 2.2-2.4 Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 (далее - Положение N 529).

Так, к непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов; деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов.

Кроме того, непригодными для проживания считаются жилые дома:

- расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП П-60-75;

- расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

- получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

- бараки;

- при угрозе аварии (обрушения) здания из-за того, что его несущие строительные конструкции полностью износились (деформировались, повреждены, снизилась их прочность и несущая способность) или деформировалось основание здания;

- после аварии, пожара, стихийного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;

- если невозможно организовать обслуживание жителей и техническую эксплуатацию здания.

А к непригодным для постоянного проживания жилым помещениям относятся помещения:

- в которых находятся предприятия, учреждения и оборудование, запрещенные СНиП П-Л.1-71, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожара (если эти производства невозможно вывести из здания);

- в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

- имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства по перечню, утвержденному Положением N 529;

- санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям по перечню, утвержденному Положением N 529;

- находящиеся в аварийном состоянии, если есть угроза обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

Решение о том, что дом или помещение является непригодным для постоянного проживания, выносит орган исполнительной власти на основании акта межведомственной комиссии. Эта комиссия осуществляет свою работу по заявлению владельца дома, в котором он должен указать причину, по которой считает необходимым созыв комиссии; по указанию вышестоящих организаций, а также в случае аварийной ситуации и по представлениям органов санитарного надзора, государственного пожарного надзора, по запросу суда и прокуратуры, заявлениям граждан.

В комиссию нужно представить следующие документы:

- технический паспорт дома, подготовленный БТИ, с указанием износа основных конструктивных элементов дома (помещения);

- соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные БТИ;

- акты общего осмотра здания (помещения) за последние 3 года с указанием ремонтных работ и объемов, выполненных за этот период;

- заключение санитарно-эпидемиологической станции;

- заключение государственного пожарного надзора;

- заявление, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;

- техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ, перепланировки, переустройства, подготовленное проектной организацией жилищно-гражданского профиля.

В результате работы комиссии оформляется акт об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания. Члены комиссии, не согласные с решением, оформляют особое мнение, которое прикладывается к акту. Копия решения о признании жилого дома (помещения) непригодным для постоянного проживания направляется владельцу дома.

Перевод жилых домов и помещений

в нежилые по усмотрению собственника

Как мы уже отмечали в нашей статье, порядок перевода жилых домов и помещений в состав нежилого фонда по инициативе собственника регулируется нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Поэтому если собственник дома (помещения) решил перевести его в состав нежилого фонда, то ему нужно ознакомиться с законодательством своего региона по данному вопросу.

Однако общим требованием для всех регионов является то, что жилые дома и помещения, переведенные в состав нежилого фонда, могут использоваться, например, только для:

- улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда (п.2.1.3 приложения N 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ);

- размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п. (Положение о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга, принятое Екатеринбургской городской думой от 14 октября 1997 г. N 26/10);

- решения социально-экономических задач по развитию города (п.1.3 приложения к постановлению главы администрации Алтайского края от 3 мая 1995 г. N 206).

Кроме того, нормативные акты субъектов РФ и органов местного самоуправления обычно устанавливают дополнительные условия, при которых жилые дома и помещения можно перевести в состав нежилого фонда. Например, в Законе Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. N 69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и помещений в нежилые" для жилых домов определены следующие условия:

- расположение в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и на землях железнодорожного транспорта, включая полосу отвода или выходящих окнами на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

- небольшие размеры (высота не более двух этажей, общая полезная площадь не более 1000 кв.м.);

- расположение на оживленных туристических маршрутах, вблизи крупных торговых центров, объектов культуры и досуга, станций метро.

Процедура перевода во всех регионах, как правило, одинакова. Заинтересованное лицо должно представить в уполномоченный орган следующие документы:

- заявление;

- учредительные документы (для организаций) или документы, удостоверяющие личность (для физических лиц);

- документы, подтверждающие права заявителя на помещение (дом);

- документы, описывающие помещение или дом (технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ, с указанием износа основных элементов и строения в целом либо технического состояния отдельного помещения, экспликацию, поэтажный план);

- заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);

- заключение органа Госпожнадзора;

Примечание редакции

Нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления перечень согласующих организаций, а также документов, представляемых заявителем в уполномоченный орган, может быть дополнен.

- обязательство использовать данное помещение (дом), не нарушая законных прав и интересов соседей;

- документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью.

Рассмотрение представленных документов, осмотр помещения, оценка целесообразности перевода по общему правилу производится межведомственной комиссией, решение которой оформляется актом. Уполномоченный орган утверждает решение (например, департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы в отношении жилых помещений) либо на его основании готовит для утверждения проект распорядительного документа о переводе жилого помещения (дома) в нежилой фонд. Таким актом может быть постановление правительства (Москва), распоряжение губернатора (Санкт-Петербург), постановление главы города (Екатеринбург).

Распоряжение (постановление) выдается владельцу (балансодержателю) помещения (дома) и направляется в БТИ для внесения изменений в технический паспорт на строение. Информация о переводе также доводится до жилищного предприятия, эксплуатирующего данное помещение (дом).

Для сведения: организациям г.Москвы следует обратить внимание на то, что если при переводе жилого помещения (дома) в нежилой фонд стоимость нежилого помещения (дома) превышает стоимость жилого, то с собственников переводимых помещений (домов) взимается плата - разница в стоимости жилого и нежилого помещения (дома). Размер платы определяется в соответствии с методикой оценки жилых и нежилых помещений (домов) и утверждается городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве.

В эту комиссию заявитель представляет:

- документы, удостоверяющие личность (юридическое лицо - уставные документы);

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- справку из БТИ о расчете разницы стоимостей помещения при переводе из жилого помещения в нежилой фонд;

- копию выписки из решения межведомственной комиссии.

После получения распорядительного документа о переводе заявителю необходимо зарегистрировать свои права на уже нежилое помещение (дом). Для этого в регистрирующий орган представляются следующие документы:

- заявление;

- квитанция об оплате государственной пошлины;

- доверенность;

- для юридических лиц - документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);

- документы по объекту права (выписка из паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и пр.);

- правоустанавливающие документы на помещение (документы, подтверждающие право заявителя на жилое помещение, переведенное в нежилое, распоряжение (постановление) о переводе).

Удачи!!!

Звонова Анна Петровна