Как разделить дом на две квартиры и участок не поровну?

Раздел дома и земельного участка в натуре возможен. Для этого необходимо подготовить проект реконструкции жилого дома на две квартиры, а также провести межевание раздела земельного участка на два самостоятельных участка. Если спора между собственниками нет, то долее необходимо обратиться в местную администрацию для получения разрешительных документов в порядке ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Нужно технически разделить дом на две квартиры так, чтобы входы были разные, не было помещений общего пользования. Для этого нужно сделать соответствующий проект и получить разрешение в отделе архитектуры. Далее - в Росреестр для того, чтобы сделать отдельные кадастровые номера. По поводу участка: надо делать межевание новых участков и в Росреестр.

Можно поделить землю так, но только если мин размер участка соблюдается. Но 3 сотки, такое навряд ли.. (это правила застройки нужно смотреть местные)

в соответствии с пунктом 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются соглашение о разделе объекта недвижимости при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц, соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома.

Определение понятия "часть жилого дома" в ЖК РФ отсутствует. При этом согласно положениям статей 15 и 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав. ГК РФ также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (статья 558 ГК РФ).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о регистрации к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-место, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

На основании подпункта "а" пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность этому лицу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Таким образом, основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания. При соблюдении указанных условий осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости в связи с выделом доли в натуре в общей долевой собственности становится возможным (апелляционное определение Московского областного суда от 22 мая 2017 г. по делу N 33 а-12979).

Кроме того, объекты индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 70 Закона о регистрации возводятся на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение земельного участка определяется категорией и видом разрешенного использования земельного участка.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Указанный классификатор предусматривает размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) на земельном участке с видом разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства", а также предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), на земельном участке с видом разрешенного использования "Для ведения личного подсобного хозяйства".

Пункт 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выделяет такой вид объекта капитального строительства, как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Вместе с тем указанный классификатор также предусматривает такой вид разрешенного использования земельного участка, как "Блокированная жилая застройка", который предполагает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), на таком земельном участке.

Также в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой связи, принимая во внимания положения ГрК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, учитывая, что при образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью изолирована от остальной части дома и имеет сходство с жилым домом блокированной застройки, данные обстоятельства приводят к противоречиям расположения жилого дома блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" и "для ведения личного подсобного хозяйства".

На основании вышеизложенного орган регистрации прав, руководствуясь частью 7 статьи 41 Закона о регистрации, в том числе учитывая вышеуказанные положения законодательства, отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности части жилого дома.

При этом в случае поступления в орган регистрации прав судебного решения, в соответствии с которым органу регистрации прав надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.

Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав.