Вопросы оформления отношений между гаражным кооперативом и инвестором - выбор договоров и возможные риски

Гаражный кооператив построил подземные гаражи в 1992 году. Все гаражи в оформленной собственности у членов кооператива. Земля для эксплуатации гаражей в аренде у Мэрии и находится в центральной части города в жилой зоне. Есть необходимость проведения капитального ремонта гаражей, но у собственников-членов кооператива нет средств для необходимого объемного капитального ремонта (с заменой плит перекрытия итд итп). Есть инвестор, который берется за реконструкцию гаражей с надстройкой 2-х надземных этажей. После реконструкции собственники-члены кооператива получают свою отремонтированную собственность, а инвестор получает в собственность 2 надземных этажа. Инвестор предлагает оформить отношения через Договор аренды гаражей собственников и Договор субаренды земли с разрешения Мэрии. Мы опасаемся, что инвестор может не выполнить своих обязательств по договорам аренды а решать вопросы в судебном порядке не хочется, т к оценочная стоимость старых гаражей в нынешнем состоянии не соответствует рыночной и мы можем вообще потерять гаражи в случае их очень вероятного разрушения в тесных условиях точечной застройки с минимальной компенсацией через суд и невозможностью длительное время пользоваться своей собственностью. Как лучше оформить отношения? Может быть открыть ООО, где учредителем будет кооператив, и уже это ООО берет в аренду гаражи и занимается стройкой с последующим оформлением собственности 2-х этажей с ООО на инвестора? Здесь есть риски у инвестора, но нам то не нужна собственность, построенная на его средства, а выгода только в ремонте. Кто должен быть директором? Инвестор естественно захочет своего директора-здесь у нас риски, зато мы можем его уволить в случае невыполнения инвестором обязательств, но сделать это на этапе уже развернутой стройки будет сложно. Как вы считаете? Или как то по другому можно оформить отношения? Чтобы у нас собственников были минимальные риски т к наша выгода-не бизнес, а у инвестора - это бизнес, пусть он и рискует!