Законность переуступки инвестиционных прав на квартиру по ИП в рамках 39 ФЗ - риски и форма сделки

199₽ VIP

Здравствуйте Дмитрий

Давайте по порядку разбираться в вопросе

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).

В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.

Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора.

В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

В соответствии со ст. 2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. "Зеркальное" положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Резюмирую

Форма переуступке прав по такому проекту вполне законна при согласии сторон о чем отражено в п.4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

www.garant.ru

Здравствуйте Дмитрий!

Так как вас не интересуют риски, то отвечу вам сразу на ваш вопрос, а потом приведу ссылки на закон:

Сделки из вашего вопроса законны, но при соблюдении ряда тонкостей.

В рамках 214 можно не проводить сделку, если договор между застройщиком и инвестором был зарегистрирован, если не зарегистрирован, тогда нужно еще соглашение о замене сторон сделки.

Тогда, если договор зарегистрирован, уступку из вашего вопроса можно оформить простым договором цессии.

Все тонкости и нюансы оговорены "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020), Уступка требования (цессия):

Статья 388. Условия уступки требования

Статья 388.1. Уступка будущего требования

Статья 389. Форма уступки требования

Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария

Статья 390. Ответственность цедента

Так что сделки по переуступке инвестиционных прав законны.

Уступка требования (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Единственное, что не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

А соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Всего вам доброго решить ваш вопрос!

В пленуме пишут про договор купли продажи а если как у меня договор переуступки прав инвестирования?