Альтернативная сделка по продаже и покупке квартир - вопросы налогообложения и подтверждения оплаты.

199₽ VIP

Здравствуйте Александра

Если в вашем дкп отражен порядок оплаты, то беспокоится нет причин

При этом вы деньги получили, у вас есть нотариально удостоверенный документ, который вам даёт право в случае не предвиденных обстоятельств (их может и не быть) доказать порядок рассчёта

Оснований для обращения в суд нет

Доначисления НДФЛ не будет

незадекларированы, а не в отношении понесенных налогоплательщиком расходов о чем отражено в письме, разъясняющее при каких обстоятельствах инспекторы могут доначислить НДФЛ на доходы граждан (письмо ФНС России от 16 ноября 2015 г. N БС-4-11/20019@ "О налогообложения доходов физических лиц").

При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее - банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий (далее - исполнение аккредитива), либо предоставляет полномочие другому банку (далее - исполняющему банку) на исполнение аккредитива.

(в ред. Указания Банка России от 11.10.2018 N 4930-У)

согласно п.6-6.1 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)

Глава 6. Расчеты по аккредитиву

Расписку предоставлять не надо, у Вас НЕ НАЛИЧНЫЕ, а БЕЗНАЛИЧНЫЕ платежи, достаточно выписки из банка, с распиской получится, что Вы ДВАЖДЫ получили платеж, безналично и наличными и с ВАс могут потребовать вернуть наличный платеж.

К РФ Статья 808. Форма договора займа

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 808 ГК РФ

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Здравствуйте, Александра, нотариально заверенное согласие мамы тут ни при чем, как и аккредитивы, всё указано в договоре купли продажи Вашей квартиры ст.549 ГК РФ, в т.ч. и сумма, которую Вы получаете за продажу своей квартиры, поэтому никаких претензий у ФНС возникать не должно, закон тут в любом случае на Вашей стороне.

Здравствуйте, Александра! Вопрос понятен. Часть средств поступила от покупателя с его аккредитива, часть средств с аккредитива мамы по другой сделке. В данном случае применима статья 313 ГК РФ, т.к. имеет место исполнение обязательства третьим лицом. Однако т.к. сумма поступила во исполнение обязательств по другому договору, важно понимать, каким образом составлен договор аккредитива матери продавца.

Обязательства матери о передаче суммы от продажи ей своей квартиры может быть недостаточно, т.к. согласно ст.572 ГК РФ сделка дарения должна быть двусторонней. Сын же в дар деньги от нее не принимал, а принял их Вы не понятно, на каких основаниях. Разве что он своей подписью в соглашении с ней все же заключил соглашение на распоряжение денежными средствами с ее аккредитива.

В данном случае имеет смысл заключить трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и Вами, суть которого в том, что стороны пришли к соглашению о том, чтобы считать сумму переданных мамой денежных средств даром во исполнение взятого ей нотариального обязательства, а сын передает данную сумму в Вашу пользу по договору купли-продажи. Трехстороннее, потому что деньги пришли от покупателей мамы либо ее счета на Вас, а должны были прийти ей, потом сыну, а от него Вам.

Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

6. Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Согласно ст.867 ГК РФ, при расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.

Вы же денежные средства получали от своего покупателя, с его счета, а откуда они поступили Вас не касается, тем более Вы это знаете и даже есть нотариальное согласие на это мамы покупателя Вашего

не наводите тень на плетень.

В ДКП в порядке оплаты указано, что расчет через аккредитив, но подробности альтернативной сделки не прописаны. Было составлено два договора ДКП, как при прямой продаже, про альтернативу ничего не сказано в них, в аккредитивах прописаны условия раскрытия: выписки из ЕГРН, где собственники-покупатели квартир, и акты приёма-передачи квартир. Эти условия выполнены, аккредитивы раскрыты. Есть нотариальное заявление о намерениях мамы моего покупателя передать деньги от продажи своей квартиры на покупку сыном квартиры у меня. Этого достаточно? Или нужно сейчас собрать всех участников у нотариуса и прописать, что полученная мной оплата от покупателя квартиры мамы является фактически оплатой за ее сына? И что никто не имеет к другу другу претензий?