Спорная аренда - правомерность действий риелтора и отсутствие подтверждения повышения стоимости жилья

Нет конечно. Хотя мошенники и без доверенности могут сделать все что угодно

Теоретически риэлтор может быть доверенным лицом арендодателя. Но есть нюанс. У него должна быть доверенность, обязательно нотариально заверенная. Так как права доверены в отношении недвижимого имущества.

А нет тут никаких нарушений ГК РФ. Конкретное физическое лицо, имея доверенность, выполняло функции риэлтора, что не запрещено ГК РФ. Т.е. в любом случае действовало в интересах собственника квартиры, по доверенности от имени собственника, сопровождая сделку. Никаких оснований для признания сделки недействительной не вижу.

Уважаемый Дмитрий

Может одновременно представлять интересы

Если собственником выдана доверенность риэлтору для представительства его интересов при сдаче его квартиры, то он может представлять собственника при заключении указанной сделки.

Здесь нет нарушений гражданского законодательства

УДАЧИ Вам и всего хорошего.

Добрый вечер, Дмитрий!

"Может ли одно физическое лицо выступать одновременно как Доверенное лицо собственика квартиры (арендодателя) и как риэлтор, который проводит эту сделку (агент по недвижимости)?

Возможно ли признать сделку с агентом по недвижимости ничтожной в силу нарушений ГК РФ?"

1. может

2. возможно.

Здравствуйте, Александр.

Особых нарушений законности при заключении договора без доверенности не будет. Только вот арендаторы должны быть... своеобразными. Во-первых, нормальный человек вряд ли станет заключать договор с лицом, который не является ни собственником квартиры, ни доверенности не имеет. Я бы не посоветовал арендовать такую квартиру. Сегодня он заплатит деньги за аренду, а завтра явится собственник - и выгонит его, при этом скажет, что деньги может взыскивать с того, кому он платил.

А во-вторых, если завтра арендаторы перестанут Вам платить за квартиру или повредят что-либо,- как Вы сможете "стрясти" с них деньги законным путем?

В данном случае, если договор задатка будет подписан не собственником, то он никаких для него обязанностей не порождает. Если продавцы действительно территориально далеко находятся, то они бы предоставили риэлотору доверенность на совершение сделок с квартирой. Без доверенности у Вас высок риск утраты денежных средств;

Вам нужно видеть от Риэлтора договор с собственником в оригинале или его нотариальная копия, в котором должно быть предусмотрено право риэлтора получить задаток, так же у риэлтова должна быть доверенность заверенная у нотариуса от собственника на получения денежных средств - Вы должны видеть хотя бы ее нотариальную копию. Помимо этого договор с риэлтором в оригинале должен быть и у Вас.

Добрый день. В Вашем случае, Вы сами рискуете задатком, лучше не соглашаться с этим, собственник скорее всего доверенности риэлтору не давал..

Не надо поддаваться на эти ухищрения риэлторов, но можете посмотреть его доверенность, если там что нибудь насчет получения задатка и полномочия данного риэлтора.

Добрый день, квартир в продаже огромное количество, зачем вам рисковать деньгами, подберите другую квартиру, другого собственника, мошенник всегда рядом, не забывайте.

Как вариант доверенность нотариально удостоверенная от собственника которой предоставлено право от имени собственника заключать договора (в т.ч и найма) на указанную квартиру.

Здравствуйте.

Встречайтесь с агентом лично. Если общение только онлайн - это повод задуматься о возможном мошенничестве (ст.159 УК РФ). Тем более если предлагают перечислить деньги. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, ст.674 ГК РФ, .

Заключение договора найма жилого помещения без присутствия нанимателя или наймодателя возможно, если вместо одной из сторон либо двух сторон будут представители подписывать такой договор. Но у них должны быть нотариально удостоверенные доверенности, Ст.185,185.1 ГК РФ.

Здравствуйте Денис

Проверьте наличие доверенности от собственника квартиры оформленное на агента для представления его интересов по вопросу сдачи жилья согласно ст.185 ГК и подписи договора найма

Доверенность должна быть нотариально удостоверена

В соответствии со ст.185.1 ГК Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Если договор найма будет подписывать сам собственник проверьте документы на жилье, сверьте с паспортом собственника. И все реквизиты отразите в самом договоре.

Денис, здравствуйте!

Насколько мне известно, в Москве уже разрешили риэлторам (агентам) показывать квартиры и заключать договоры, в том числе и найма.

На самом деле, очень опасно, я рекомендую не заключать договор найма онлайн, так как риск остаться без денег, без жилья и с бумагой вместо договора огромный (ст. 159 УК РФ).

Если агент сдает квартиру от лица собственника, то у него на руках должна быть как минимум нотариальная доверенность.

Однако, данную доверенность лучше проверить, участились случаи подделки доверенностей.

У любого нотариуса есть база, реестр доверенностей, можете обратиться (для этого необходимо знать регистрационный номер доверенности).

Но опять же, где гарантия, что этот агент уже не сдал данную квартиру еще и другим людям, по этой же нотариальной доверенности

Договор найма вообще онлайн (дистанционно) не заключается, согласно ст. 674 ГК РФ,

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Поэтому, будьте бдительны!

Требуйте осмотра жилья, проверяйте документ на право собственности, настаивайте на личном присутствии либо собственника квартиры, либо на наличие нотариальной доверенности.

Всех благ Вам!

Здесь огромное количество подводных камней, заключение договора без присутвия собственника грозит вам тем, что деньги вы перечислите за квартиру которая не принадлежит собственнику и таким образом, реализуется мошенническая схема по продаже вам "воздуха"поскольку,. дело в том что любой собственник для регистрационной службы росреестра должен подготовить выписку о том, что именно он является собственником здания, или дома, или квартиры, онлайн выписку можно подделать для вас и тд, в итоге после этого вы никогда не увидите своих денег, поэтому я не рекомендую заключать договор найма онлайн НИКОГДА ст.674 ГК РФ, .

1. Любая сделка - это всегда риск. Сделка онлайн - двойной риск. Прогресс современных технологий позволяет сделать практически любой документ.

2. Вам необходимо:

- получить максимальный объем информации как по объекту сделки, так и по наймодателю, сетевых ресурсов (легальных и не совсем) немало;

- пообщаться с наймодателем по телефону, предварительно продумав содержание вопросов и их последовательность;

- оплату производите в самый последний момент, после осмотра помещения, получения ключей и переговоров с наймодателем.

Удачи.

Уважаемый Денис, доброй ночи!

Чтобы в данной ситуации не стать жертвой мошенников, нужно сделать следующее:

1. Запросить и изучить оригинал документа, подтверждающего право собственности наймодателя на жилое помещение. Требуйте именно оригинал, так как копии и скан копии можно подделать.

2. Сами сделайте запрос в МФЦ или Росреестре на выписку о правах на данное помещение, удостоверьтесь что там указан собственник согласно документу, указанному в п.1. Удостоверьтесь, что помещение не обременено иными правами других лиц.

3. Внимательно изучите договор найма жилого помещения. Мошенники часто требуют оплату за месяц вперёд, потом получают деньги и пропадают. Если есть сомнения по договору, требуйте внесения изменений.

4. Ни под каким предлогом не передайте денежных средств до заключения договора. И после заключения договора, передавайте деньги только под подробную расписку, с указанием паспортных и иных данных лиц, которым Вы передаёте деньги.

Удачи Вам и всех благ!

Здравствуйте, Денис, как я понимаю, речь идет о найме в порядке ст.671 ГК РФ, требования самые простые, договор найма должен подписывать либо собственник жилого помещения, либо уполномоченный нотариально заверенной доверенностью представитель собственника. Обязательно подпишите передаточный акт с описанием состояния квартиры и описью мебели, если таковая имеется.

Добрый день

Во-первых договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме, кроме того договор найма со сроком более года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Денис!

Ответ на Ваш вопрос регламентирован законодательно.

Так, ст.671. Договор найма жилого помещения ГК РФ определяет, что

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Когда арендодатель и наймополучатель смогли договориться между собой об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то все это должно быть отражено в письменном договоре.

Ст.674. Форма договора найма жилого помещения ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения.

Все остальные варианты чреваты последствиями. Это и мошеннические действия как агента по недвижимости, так и арендатора (ст.159 УК РФ): задвоенность, а зачастую и затроенность сделки, и еще ряд осложнений, которые трудно спрогнозировать.

Удачи Вам и будьте бдительны.

Здравствуйте Денис!

Договор следует заключать в письменной форме ст.674 ГК РФ.

Договор следует заключать с человеком имеющим доверенность, если он не собственник.

Если с вас требуют предоплату онлайн по онлайн договору, то имеется риск мошенничества.

Требуйте очного заключения договора с собственником или пусть агент покажет доверенность от собственника.

Всего доброго решить вам ваш вопрос!

Денис, здравствуйте!

Придерживайтесь следующего алгоритма:



Проверьте документы наймодателя

Право собственности наймодателя может подтверждаться, например, договорами купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство и пр. (ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП), выданной Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Запросите у наймодателя или получить самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником квартиры, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1, 7 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

Если обязанность по внесению платы за коммунальные услуги будет нести наниматель, рекомендуем также запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг (ст. 678 ГК РФ).

Согласуйте условия договора найма

Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру: адрес, площадь, кадастровый номер. При отсутствии этих сведений договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Также следует указать размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Определите в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

В договоре необходимо также указать срок найма, который не может составлять более пяти лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В случае заключения договора на срок более года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если квартира передается внаем с мебелью и (или) иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендуем также указать в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (ст. ст. 676, 678 ГК РФ).

Кроме того, в договоре можно прописать условие об отсутствии фактов ареста и иных ограничений в отношении квартиры; предусмотреть, кто и за чей счет осуществляет текущий и капитальный ремонт помещения, а также установить ответственность за нарушение условий договора (п. п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Заключите договор найма

Договор найма квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан обеими сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Подписать договор может лицо, действующие от имени наймодателя или нанимателя, при наличии нотариально удостоверенной доверенности, содержащей необходимые полномочия (п. 1 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ).

Выполнение наймодателем обязательства по передаче квартиры нанимателю может подтверждаться актом приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.д. (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Удачи Вам!

Только нотариально заверенная доверенность (ст.185-1 ГК РФ) может подтверждать намерения собственника жилья сдать в наем жилую площадь и заключить договор найма в соответствии со ст.671 ГК РФ в письменной форме.

Кроме того, чтобы не было проблем - составьте акт передачи квартиры, осмотрите и подробно опишите состояние обстановки.

Требование оплаты до совершения этих процедур, подозрительно и следует отказаться, несмотря на "дешевизну".

Може быть так, что сдается таким же нанимателем - мошенником.

Добрый день!

Вам необходимо потребовать с агента изначально Доверенность от наймодателя оформленную в соответствии со ст. 185 ГК РФ Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

А так же агентский (риэлторский) договор заключенный между агентом и наймодателем.

В случае отсутствия доверенности и агентского (риэлторского) договора это мошенничество.

Здравствуйте, Денис!

Договор найма жилого помещения заключается на основании главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно ч. 1 ст. 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Законодательство предусматривает, как определенные гарантии для сторон договора:

«

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания…» (ст. 673 ГК РФ);

«Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

так и определенные риски (в данном случае для наймодателя):

«

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Но на практике рисков гораздо больше, причем для нанимателя.

Например, Вы подпишете договор найма с собственником, получили ключи от квартиры и заселитесь. Через некоторое время придут другие собственники жилья и скажут, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и попросят Вас выселиться. Если обратиться в суд, то он встанет на сторону собственников жилья, если от них (всех) не получено письменное согласие (иногда, нотариальное).

Заключение договора через агента, даже по нотариальной доверенности, удваивает риски. Например, данная квартира сдана этим агентом другому гражданину, который по делам выехал на несколько дней в другой город, к примеру, за вещами, о чем знает агент. Недобросовестный агент сдаст Вам квартиру, а через несколько дней у Вас появится нежданный сосед.

Поэтому, если Вы решили заключить договор найма жилья через агента, запросите у него максимальное количество документов, о том, что данная квартира свободна от прав третьих лиц. Деньги передавайте только под расписку и после заключения договора, а если договор заключается более чем на год, требуется регистрация на основании ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

…

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

Удачи Вам.

Буду рад, если мой ответ помог Вам.

Александр, во многих компаниях аванс вносится именно на фирму, в случае если сделка не состоится аванс возвращает фирма. Если аванс принимает фирма, им доверенность не нужна, если аванс принимает именно продавец в лице своего агента, тогда доверенность необходима. Стоит уточнить этот вопрос. А вообще я рекомендую Вам, обратится за помощью к специалисту, это поможет уберечь себя от возможных рисков.

При необходимости за помощью вы можете обратиться ко мне.

Если он подписывает от имени Продавца квартиры - физического лица, то доверенность должна быть нотариально удостоверена, если от юридического, то достаточно печати.и подписи директора этого лица. Если он вообще подписывает от себя, то ничего не надо и аванс пойдет ему за услуги. Ответ дан исключительно на информации вопроса и является лишь мнением.

Здравствуйте, Руслан! Не обязательно, но для идентификации сдаваемого по договору найма объекта (ст.671 ГК РФ) можно вписать данные из документа о праве собственности. Обычно указывают кадастровый номер, а также можно указать договор, на основании которого приобретено право собственности. Но в общем и целом достаточно указания адреса и данных о собственнике. А кому надо, может сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре на основании п.4 ст.131 ГК РФ, которую должны дать каждому обратившемуся.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Да,

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Надо указать данные свидетельства и приложить его копию, заверенную.

Цену еще, ответственность, пени за просрочку платежа, реквизиты, паспорт, инн сторон, адреса регистрации, про претензию и сул пункты, про субаренду.

Конечно нужно указывать сведения о документе, свидетельствующем о праве собственности на квартиру. В начале на месте Наймодателя Вы пишите: "Поверенный (ФИО, паспортные данные), действующий от имени и в интересах доверителя (ФИО, паспортные данные) на основании доверенности (данные доверенности: номер, дата, серия, номер, каким нотариусом удостоверена)". Основание - ст. 671 Гражданского кодекса РФ.

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Руслан!

Важно для Вас!

Составление договора найма квартиры основывается на ст.671. Договор найма жилого помещения ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Какие существенные условия в нем надо прописать:

1. Дата составления и подписания.

2. Информация о сторонах с указанием данных удостоверяющих личность документов.

3. Срок, на который представитель наделяется правами доверителя.

4. Указание о возможности или невозможности передоверия.

5. Перечисление всех прав, которые делегируются представителю.

6. Подтверждение нотариусом подлинности документа.

Необходимо указать все действия, которые должен осуществлять арендодатель: 1. Заключать договор аренды от собственника.

2. Получать плату за аренду.

3. Проверять целостность имущества собственника.

4. Представлять интересы владельца во всевозможных жилищных и коммунальных организациях по вопросам, касающимся жилья.

Могут присутствовать и другие более конкретизированные положения, в том числе и указания права собственности на предоставляемое жилье в найм.

Подробнее ➤

Здравствуйте!

Предметом договора является аренда жилого помещения, поэтому предмет договора и срок договора должны чётко быть определены

Вам достаточно будет, если в договоре пропишите наименование предмета договора, сведения точно соответствующие сведениям по ст.8. 1 ГКРФ из росреестра, нет необходимости расписывать на каком праве принадлежит этот объект недвижимости, которое Вы сдаёте в аренду, достаточно если укажите кадастровый номер объекта недвижимости, адрес площадь чтобы идентифицировать объект являющийся предметом договора.. более ничего особенного прописывать не требуется

Для Вас более важно следующее: чтобы в доверенности по ст.185.1 ГКРФ которую Вам выдаст собственник было указано:

на право подписывать договор аренду сдавать жилое помещение в аренду и проводить все мероприятия, связанные с данным поручением, вот на это обратить нужно внимание именно на полномочия доверенности, чтобы будущем не возникло проблем жильцами и с приемом оплаты за аренду.

Здравствуйте Руслан

При сдачи квартиры в найм от вашего отца по доверенности, в шапке договора должно быть отражено о сдаче квартиры в найм собственником (ФИО)"в вашем лице (ФИО) по доверенности выданной _________ номер, дата, год.

Остальное по вами изложенной форме .

Данные о собственности, нужно конечно указывать и все реквизиты, адрес месторасположения ст.606 - 671 ГК.

Добрый день! В преамбуле договора нужно указать, что Вы (ФИО) действуете от имени отца (ФИО) по доверенности, удостоверенной нотариусом... от "___"_______ г. по реестру №____, именуемые в дальнейшем "Наймодатель" и "Представитель Наймодателя". Необходимо также указывать реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру.

Копии документов, обычно оставляют в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны.

Для начала вручите им письменную претензию о возврате документов.

Если не вернут - тогда, как вариант, можно начать с заявления в полицию.

Но агенство может в судебном порядке взыскать с вас штраф за расторжение договора.

Первое- доверенность прекращает свое действие отменой. Нотариально отмените действие выданной риэлтору доверенность. И оповестите риэлтора. 2. Сообщите после отмены доверенности в полицию о незаконном удержании документов риэлтором. Обращайтесь всегда к адвокатам, а не называемых себя риэлторами недобросовестных и без юридического образования лиц.

Напишите им письмо с требованием выдать документы. Если не отдадут, возьмите дубликаты и продайте по дубликатам. 2 процента им платить не за что.