Продажа нежилого помещения - налоговые и юридические нюансы

₽ VIP

Здравствуйте, Александр.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.

По мнению Минфина России, также новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение. Так, при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения его в собственности начинает течь заново - с момента регистрации помещения в качестве нежилого (Письмо Минфина России от 26.08.2011 №03-04-05/7-607).

В 2010 г. Вы осуществили перевод этого жилого помещения в нежилое, получив новое свидетельство о регистрации права собственности. Срок нахождения имущества в собственности для целей НДФЛ в данном случае не превышает трех лет. Следовательно, с полученного дохода Вы уплатите НДФЛ. При этом Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом (1000000 рублей) или уменьшить полученный доход на сумму расходов по правилам ст. 220 НК РФ, т.е. уменьшить сумму налогооблагаемой базы, уменьшив ее или на 1000000 рублей (3500000-1000000=2500000*13%=325000 рублей сумма налога), или уменьшив на сумму расходов, т.е. предоставить чеки на ремонт и т.д., в таком случае 3500000-сумму чеков на ремонт=сумму налогооблагаемой базы*13%=сумма налога.

Посмотрите, что Вам выгоднее и то укажете в декларации.

Что касательно согласия супруги, то оно необходимо, поскольку нежилое помещение получено во время брака, а значит распоряжение совместно нажитым имуществом должно быть осуществлено с согласия второго супруга.

будете платить налог, согласие супруги необходимо.

Поскольку продаже подлежит нежилое помещение, получившее такой статус в 2010 г. в результате изменения целевого использования недвижимого имущества, имущественный налоговый вычет в связи с продажей указанного имущества в 2011 г. предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Изменение назначения помещения не отменяет факта осуществления расходов по его приобретению.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Александр, в дополнение к ранее данному мною ответу на Ваш вопрос, предлагаю Вам прочесть выдержки из определения Верховного Суда РФ, т.к. в нем установлено иное, чем в ответе МИнфин РФ. Прочтите, сверьте со своими новыми св-вами о праве на недвижимое имущество. Но, готовьтесь тогда к судебному спору.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2

Полученные в результате раздела нежилые помещения, имеющие одинаковый реестровый и предыдущий кадастровый номера,

поставлены на учет как части объекта недвижимости (л.д. 14 - 23), 16 ноября 2007 г. выданы свидетельства о государственной регистрации права поставленных на учет помещений, в которых в качестве правового основания для регистрации права указаны, как и в свидетельстве о регистрации права от 7 мая 2004 г., договор купли-продажи объекта недвижимости от 6 апреля 2004 г. и акт приема-передачи этого же числа (л.д. 103 - 112).

Анализ положений пункта 67 названных Правил в системном единстве с приведенными выше нормами свидетельствует о том, что такие обстоятельства, как изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности Тубольцева О.И. на спорное имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 году.