Проблемы аренды - отсутствие ремонта, неправильно оформленный договор и путаница со счетами
Сняла нежилое помещение, арендодатель обязался починить туалет, окно и поставить кондиционер.. прошло четыре месяца не реагирует на напоминания. И договор оформили не на наше помещение, а на соседнее. По коммуналке путают, просто присылают сумму без квитанций. Как правильно расторгнуть с ними договор.. или могу просто съехать? Спасибо за ответ!
Доброго времени суток, Мария.
Просто "съехать" не расторгнув Договор - не лишает Арендодателя права дальше продолжать начислять арендную плату и выставлять счета.
Необходимо ознакомиться со всеми условия подписанного Договора. Если условия Договора предоставляют право в одностороннем порядке с Вашей стороны отказаться от Договора, Вы можете направить Уведомление о расторжении.
СпроситьСнимаем офис, кондиционеры не работают, температура выше 28 градусов! Арендодатель никак вопрос не решает. Какое есть решение? Проблема в том что поменять офис не можем, были вложения в ремонт за свой счёт.
Важно понимать, что предусмотрено договором аренды. Если есть возможность его изучить, думаю мы сможем найти решение вопроса.
СпроситьВ данном случае если только попробовать на этом основании расторгнуть договор как существенное нарушение условий договора ст 450-451 ГК больше повлияет или обязать арендодателя поставить кондиционеры для проветривания нельзя.
СпроситьПоскольку у нас действует свобода договора - ст. 421 ГК РФ, сомневаюсь что там имеется пункт о том, что Вы невправе самостоятельно установить кондиционеры. Не вижу никакой проблемы.
СпроситьНаправляйте арендодателю письменное требование об устранении неполадки кондиционеров. В случае неисполнения требования вопрос решается в судебном порядке.
ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имуществаСпросить1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Здравствуйте.
Соглсно п. 1 ст. 611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Ст. 612 ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендодатель отвечает или не отвечает за недостатки имущества.
ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имуществаПутеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 612 ГК РФ
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, если договором аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечивать надлежащий температурный режим в помещениях, соответствующим СанПин, то он обязан устранить недостатки.
СпроситьКак вариант - расторгнуть договор аренды, ст.450-452 ГК РФ. И искать другой офис. Надо смотреть договор аренды, его условия, ст.606,611,612 ГК РФ.Есть ли там такая обязанность арендодателя. Для начала напишите претензию. Если есть обязанность арендодателя и он не устранит по претензии нарушения подайте в суд.
СпроситьОтвет отключен модератором
Вообще то чтобы арендодатель решал вопрос по кондиционерам-такая обязанность должна быть предусмотрена условиями договора аренды ст 606 ГК РФ Есть такая обязанность согласно договору аренды? Если такая обязанность условиями договора не закреплена, то ни каких претензий к арендодателю по поводу установки кондиционеров вы предъявить не можете Причина самая простая: нет в данном случае какого то закона или иного нормативного акта, обязывающего арендодателя как собственника оборудовать кондиционеры
Решение вопроса-только в том что сами приобретете кондиционеры и тем самым закроете этот вопрос.
СпроситьЗдравствуйте, расторжение договора Вас не интересует, как я понимаю, решений проблемы не одно. В первую очередь надо посмотреть внимательно договор аренды ГК РФ ст. 606, если там что то указано по поводу кондиционеров, в чем я сильно сомневаюсь, то у Вас есть право требовать устранения неполадок. В ином случае поговорите с собственником, возможно договоритесь о ремонте кондиционеров в счет арендной платы ГК РФ ст. 654 если арендодатель на это не согласится, остается ремонтировать за свой счет или если эти не ремонтопригодны, установить по согласованию с арендодателем свои, с условием демонтажа в случае прекращения договора аренды, иных вариантов не вижу.
СпроситьУ вас есть два выхода:
1.заключить с арендодателем дополнительный договор к договору аренды о замене или ремонте кондиционеров в счет оплаты аренды
2. расторгать договор аренды и взыскивать сумму вложений на ремонт и ущерб причиненный в результате предоставления помещения непригодного для работы ст.15 ГК РФ (упущенная выгода)
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)
ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
СпроситьМы снимали квартиру, без договора, вчера решили съехать, собственник начал просить деньги за 2 месяца (аренду+квиток). Мы отказались, он начал угрожать. Считаются ли его действия правомерными?
Добрый день, Юлия. В смысле угрожать - обращайтесь в полицию, если угрожает. Вы ему что то должны за время проживания? Должны - отдайте, угрожает - в полицию. На будущее, аренда квартиры оформляется договором.
СпроситьБез договора, действия хозяина жилья не правомерны. А если записать его угрозы на диктофон, можно написать заявление об угрозе жизни, а это уже уголовное дело. Впредь составляйте договор с арендодателем и фиксируйте акт найма жилья через местную управляющую компанию.
СпроситьСогласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Как указано в п.2 ч.1 ст.161 ГК РФ, сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10000 рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
По смыслу статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий, на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
При этом, законодательством РФ не предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения влечёт его недействительность, таким образом он считается заключённым и действительным.
Исходя и указанного, требования арендодателя могут быть законными.
СпроситьОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
4.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
4.2 Ответственность за сохранность арендуемого помещения и находящийся в нем имущества несет арендатор.
4.3 В случае просрочки платежей, предусмотренных в п 3.1 (За пользование предоставленным имуществом Арендатор обязан за текущей месяц оплачивать ему наличными оплату в размере 15 тыс рублей за месяц. Дополнительно к арендной плате Арендатор оплачивает электорэнергию, воду, горячую воду, газ,интернет, кабельное тв и телефон. Оплата осуществляется Арендатором путем передачи наличных денежных средств Арендодателю до 15 числа каждого месяца. Оплата за аренду квартиры по договору начинается с 16 сентября 2015 года) договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.4 уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору или устранения допущенных нарушений.
4.5 споры между сторонами разрешаются в установленном законодательством порядке.
4.6 В случае, если в какой-то момент в квартире отсутствует вода или электроэнергия, телефонная связь, интернет, отопление и т.п,поломались лифты или что-нибудь еще, Арендодатель не принимает претензий по поводу простоя или иных убытков Арендатора.
4.7 Во всех остальных возможных ситуациях, которые остались не урегулированными, настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1 Изменения или дополнения к настоящему договору вносятся в соответствии с действующим законодательством путем подписания между сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.
5.2 Договор прекращает свое действие в случаях:
5.2.1 истечения его срока, в случае если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа.
5.2.2 Досрочного расторжения:
а) по инициативе арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются;
б)По инициативе Арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п. 3.1 договора более чем за 5 дней. При этом договор считается расторгнутым, с момента вручения Арендатору письменного уведомления о расторжении договора.
В случае отсутствия Арендатора или его представителя в день расторжения договора в арендуемом помещении, уведомление считается врученным в день его составления. В этом случае, а так же в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день его прекращения, во избежание простоя помещения, Арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение и переместить его в иное помещение, освободив помещение для последующей сдачи в аренду другим арендаторам или собственного пользования.
5.3 Договор так же может быть расторгнут досрочно в случаях:
а) нарушения Арендатором условий настоящего договора.
Б) необходимости проведения неотложных работ с целью ликвидации угрозы жизни, здоровью людей или причинению иного ущерба, требующих безотлагательного освобождения помещений, о чем Арендодатель письменно или устно уведомляет Арендатора.
В) отказа Арендатора на оплату арендных платежей по новым ставкам, в случае их увеличения.
Г) в случае необходимости арендодателю проведения ремонта в арендуемом или смежных помещениях, если осуществление ремонта невозможно без освобождения помещения.
Д)В случае необходимости использования помещения Арендодателем для собственных нужд или иных целей. В этом случае Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за месяц до даты освобождения помещения. При прекращении договора по инициативе Арендатора, последний не позднее, чем за месяц сообщает письменно арендодателя о своем выселении. Оплата, согласно договора, производится за указанный (письменно) месяц.
5.4 В случае прекращения действия договора, как на основании истечения его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемые помещения и возвратить их в состоянии
,не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого имущества не возмещаются.
5.5 В случае согласия сторон на продление договора составляется письменное двухстороннее соглашение, прилагаемое к настоящему договору или составляется новый договор аренды, с уточнением нового срока действия договора, размеров и сроков платежей, изменений в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.
5.6 Срок действия договора устанавливается со дня его подписания и оплаты за первый полный месяц до 31 декабря 2016
Я внимательно прочитала Ваш договор. Вот пункт: "а) по инициативе арендатора,с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее,чем за месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются;" - следовательно даже если вы внесли платеж за месяц в перед а прожили только две недели, остаток Вам не возвращается.
.....Имеем ли мы право съехать с квартиры не предупреждая за месяц,а за 2 недели? ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН,РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ.....
Съехать можете, заставить Вас проживать дальше никто не может, но деньги заплаченные вперед не вернут. А если еще не заплатили то могут взыскать в судебном порядке.
СпроситьПроблема с арендодателем. Арендодатель начал капитальный ремонт не предупредив арендатора, да еще то и дело в течении дня перекрывая входы. Выручка снизилась в половину. Все длится уже 3 дня. Написала тербование на компенсацию. Перед этим арендодатель написал многим претензии, меня обвинил в том, что у меня грязное торговое оборудование. В договоре есть указание, что арендатор обязан содержать объект аренды в чистоте. Вопрос: относится мое торговое оборудование к объекту аренды? И теперь они мне заявляют, что раз у нас есть взаимные претензии, то можно расторгнуть договор. В договоре в одностороннем порядке договор может быть расторгнут только если я плачу не вовремя, не всю сумму (такого не разу не было) или порчу их имущество (чего тоже не было). А споры решаются либо договрными отношениями, либо судом. Является ли их расторжение договора незаконным и что делать?
Анна, для ответа на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с договором аренды. Теоретические аспекты можно приводить бесконечно.
СпроситьВсе ответы лежат в договоре аренды, там же перечислены составы объекты аренды!!!
СпроситьАнна, при наличии претензий обоих сторон трудно сказать кто прав и виноват. Нуцжно ознакомиться с договором аренды.
СпроситьАрендатор сделала навесные потолки в комнате которую снимает не поставив в известность арендодателя. Теперь она съезжает и требует деньги за эти потолки. В противном случае грозит что снимет их. Что делать?
Здравствуйте, Галина!
Условия о ремонте должны содержаться в договоре аренды. Если такие условия отсутствуют, обратите внимание на условия о состоянии помещения при приеме-передаче. Арендатор должен вернуть помещение в том состоянии, в котором принял помещение с учетом нормального износа. Поэтому арендодатель вправе потребовать от арендатора привести помещение в первоначальное состояние, - пусть снимает потолки с этим условием.
С уважением, юрист Григорьева Е.Р.
СпроситьКто отвечает за температуру в арендованном офисе - права и обязанности арендодателя и арендатора.
Я арендую помещение как ИП у ИП для парикмахерской. В комнате предназначенной для офиса у нас деревянные окна и дует холодом. Очень холодно. Я позвонил собственнику и попросил сделать пластиковые окна чтобы не дуло. Он сказал не будет. Но в договоре и акте приема передачи написано: Арендуемое помещения находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. И курса университета я помню что по норме должно быть примерно 23 градуса в офисе. Вопрос кто отвечает за температуру в офисе Арендодатель-собственник (физ лицо) или мы как арендатор? И можем ли мы его заставить поменять окна? А если не можем то можем ли мы сделать это в счет аренды? Какие наши действия чтобы уладить вопрос и арендодатель сделал окна?
В данном случае за содержание помещения отвечает арендодатель, а значит можете требовать от него исполнения условий договора. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ). Пишите письменную претензию. Откажет - в суд. Исковое заявление подается в соответствии с положениями ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом требовать именно замены окон в отсутствие такой обязанности в договоре будет неправильно, но требование обеспечить надлежащие условия по температурному режиму можете.
Акт приема передачи, если он составлялся в более теплое время не может отражать всей информации о состоянии помещения, а значит указание арендодателя на отсутствие замечаний в акте в данном случае несущественно.
СпроситьМожете поставить обогреватель, а плату за него требовать с арендодателя как недостаток арендуемого имущества.
Ибо ст. 616 ГК РФ указывает:
"1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды."
СпроситьВиталий, добрый день!
Согласно ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, если, к примеру, договора Вами заключался летом, когда Вы не имели возможность при заключении договора и передаче помещения обнаружить, что в окна сильно дует, то за эти недостатки должен отвечать арендодатель и Вы вправе предъявить ему соответствующие требования, указанные выше.
СпроситьДопустимые показатели температуры для сидячей работы в холодное время - 20-21,9 град.
2.2.4. ФИЗИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ СРЕДЫ
ГИГИЕНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ
К МИКРОКЛИМАТУ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
САНИТАРНЫЕ ПРАВИЛА И НОРМЫ
СанПиН 2.2.4.548-96
Холодный
Iа (до 139)
20,0 - 21,9
Состояние помещения должно позволять эксплуатировать его с целями, прописанными в договоре аренды. В том числе способности поддерживать температурный режим. Приглашайте арендодателя на замеры температуры в начале рабочего дня при открытии помещения. Так вы избежите разговоров, что вы неправильно эксплуатируете помещение (не закрываете дверь, много посетителей ходит - холод проникает через двери).
Устранить проблему бывает гораздо быстрее, чем доказать свою юридическую правоту, тем более в суде.
Лента и уплотнитель на окна могут значительно, быстро и недорого помочь не уйти на больничный персоналу.
Заставить поменять окна юридическими механизмами не можете. В счёт аренды-по соглашению сторон.
Требуйте компенсацию за материалы для утепления окон и скидку в размере, требуемом на отопление электрообогревателями на холодный период. Не предоставит - меняйте помещение.
СпроситьВыдержки с договора:
2.1.2. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.
2.2.3. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить необходимый текущий и косметический ремонт
Замена рам относится именно к текущему ремонту . Можете требовать по основаниям ст.309 ГК РФ
СпроситьВ соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно Приложению № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденному постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 (документ действующий) к текущему ремонту относятся «Смена неисправных оконных и дверных приборов». В Приложении № 8 того же законодательного акта дан перечень работ по капитальному ремонту:
"Капитальными работами считаються :
полная замена ветхих оконных и дверных блоков...".
Таким образом, замена окон является капитальным ремонтом и, соответственно, обязанностью Арендодателя.
СпроситьВЫ ВПРАВЕ СОСТАВИТЬ ПИСЬМЕННУЮ ПРЕТЕНЗИЮ НА ИМЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ С ТРЕБОВАНИЕМ ЗАМЕНЫ ОКОН, Т.К. В СИЛУ ДОГОВОРА ОБЯЗАННОСТЬ КАП. РЕМОНТА ЛЕЖИТ НА НЕМ, И БЕЗ ЗАМЕНЫ НЕ ВОЗМОЖНА НОРМАЛЬНАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ
В ПРЕТЕНЗИИ ВЫ ВПРАВЕ УКАЗАТЬ, ЧТО ПРИ ОТКАЗЕ ЗАМЕНИТЬ ОКНА, ВЫ СДЕЛАЕТЕ ЕЕ САМИ С ЗАЧЕТОМ СТОИМОСТИ В АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ПО СТ. 616 ГК РФ.
НИЗКУЮ ТЕМПЕРАТУРУ ЖЕЛАТЕЛЬНО ЗАФИКСИРОВАТЬ В АКТЕ, КОТОРЫЙ ПОДПИШЕТ И АРЕНДОДАТЕЛЬ - ЕСЛИ ОТКАЖЕТСЯ ОТ ПОДПИСИ ИЛИ ПРИСУТСТВИЯ - НАПРАВИТЬ ЕМУ ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОСТАВИТЬ АКТ ПО ПОЧТЕ С УВЕДОМЛЕНИЕМ О ВРУЧЕНИИ И ОПИСЬЮ ВЛОЖЕНИЯ. ЭТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ БЫЛИ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА НЕОБХОДИМОСТИ КАП. РЕМОНТА, Т.К. ПОСЛЕ УСТАНОВКИ ОКОН ВАМИ ИХ УЖЕ НЕ БУДЕТ.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 616 ГК РФ >>>
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью,
и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
СпроситьВыдержки с договора:
2.1.2. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.
2.2.3. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить необходимый текущий и косметический ремонт.
СпроситьОбязанность обеспечить текущий ремонт - это то самое, что в данном случае будет подробно изучено судом. Если она возложена договором на арендодателя, значит это он обязан обеспечить надлежащие условия функционирования переданного помещения (ст. 421 ГК РФ)
СпроситьСогласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, к капитальному ремонту относятся замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
К текущему ремонту, как правило, относится комплекс работ и организационно-технических мероприятий с устранением физического и функционального (морального) износа и изменения технико-экономических показателей.
Исходя из этого, на мой взгляд, замена окон относится к капитальному ремонту и должна осуществляться арендодателем.
СпроситьВ соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно Приложению № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденному постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279 (документ действующий) к текущему ремонту относятся «Смена неисправных оконных и дверных приборов». В Приложении № 8 того же законодательного акта дан перечень работ по капитальному ремонту:
"Капитальными работами считаються :
полная замена ветхих оконных и дверных блоков...".
Таким образом, замена окон является капитальным ремонтом и, соответственно, обязанностью Арендодателя.
СпроситьНА ОСНОВАНИИ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА И СТ. 616 ГК РФ ВЫ ВПРАВЕ ВОЗМЕСТИТЬ РАСХОДЫ НА КАП. РЕМОНТ, КОТОРЫЙ ЯВЛЯЕТСЯ НЕОБХОДИМЫМ.
ПОЭТОМУ ЖЕЛАТЕЛЬНО ЗАФИКСИРОВАТЬ ФАКТ НИЗКИХ ТЕМПЕРАТУР В ПОМЕЩЕНИИ В ПРИСУТСТВИИ СОБСТВЕННИКА КАК ДОКАЗАТЕЛЬСТВО НЕОБХОДИМОСТИ РЕМОНТА.
ИЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ СОГЛАШЕНИЕ О ТОМ, ЧТО РЕМОНТ ПРОВОДИТЕ ВЫ, В СЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 616 ГК РФ >>>
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью,
и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
СпроситьСнимаю квартиру по договору на 11 месяцев. Решили съезжать, предупредили собственника за 30 дней - как указано в договоре. Но собственник ссылается на статью 687 ГК РФ, согласно которой мы должны предупредить за 3 месяца, и на основе этого отказывается возвращать залог. Правомерна ли такая позиция? Получается, пункт договора про 30 дней не имеет смысла? По договору собственник должен вернуть залог, если мы соблюли условия договора. У нас договор соблюден, а ГК нет.
Здравствуйте, Евгения! Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Т.е. договор имеет недействительное условие, которое может быть признано таковым в судебном порядке, если дело дойдет до суда (ст.166-181 ГК РФ). Так что наймодатель прав. Да, не имеет смысла эта норма договора. Залог возвращается при прекращении или досрочном расторжении договора в соответствии с требованиями закона.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещенияСпросить1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Здравствуйте!
Согласно п. 1 статьи 687 Наниматель вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма норма императивная и не может быть изменена по соглашению сторон.
СпроситьДобрый день!
Условие в Вашем договоре о сроке предупреждения в 1 месяц противоречит закону (ст.687 ГК РФ)и может быть признано недействительным.
Поэтому право на досрочное расторжение договора Вы имеете предупредив наймодателя только за 3 месяца. Соответственно право на возврат обеспечительного платежа (залога) не имеете.
СпроситьЗдравствуйте!
Статья 687 часть 1 Гражданкий Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч. 1 ст. 687 ГК РФ — это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя. Договор можно расторгнуть досрочно и без уведомления и он будет считаться расторгнутым но с вас могут потребовать внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца. Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.
По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.. И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия. Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные «если иное не предусмотрено соглашением сторон» или «если иное не предусмотрено договором».
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом. Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя. Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма является императивной и стороны своим соглашением не могут лишить нанимателя, предоставленного ему законом права на досрочное расторжение договора найма. Это решение наниматель ни чем не обязан мотивировать. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения.
Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наниматель обязан оплатить наймодателю арендную плату за три месяца.
СпроситьЕвгения, доброго утра желаю Вам!
Вначале отвечу на Ваш вопрос, потом дам комментарии.
Правда на Вашей стороне - в данном случае положения договора будут иметь бОльшую юридическую силу, так как закон разрешает определять договором иные сроки, чем те, что предусмотрены законом.
Теперь по порядку.
В первую очередь нужно учитывать основные статьи и нормативные акты, регулирующие этот вопрос:[/u]
ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.
Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.
Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца. В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.[i][/i][u]
Таким образом, поскольку договором предусмотрен срок уведомления - 30 дней, то действует именно этот срок и залог Вам обязаны будут вернуть.
В противном случае суд при обращении с соответствующим исковым заявлением встанет на Вашу сторону и владелец квартиры понесет еще и другие убытки (например, расходы на судопроизводство).
Желаю Вам успехов в защите своих прав и просто отличного дня!
СпроситьЗдравствуйте, Евгения!
Совершенно неправомерно.
Вы договорились о расторжении за 30 дней.
Значит это условие и применяется (ст. 450 ГК РФ). То что указано в ст. 687 конечно хорошо, но протиовречит Вашим договоренностям.
Залог Вам должны вернуть в полном объеме.
Если не вернет - подавайте в суд, взыскивайте свои деньги.
СпроситьЗдравствуйте, Евгения!
Собственник НЕ ПРАВ, однозначно!
Давайте посмотрим, о чем гласит ст. 687 ГК РФ,
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Данная статья относится только к досрочному расторжению договора аренды, а не при истечении его срока.
У вас имеется договор, согласно которому вы обязаны предупредить ЗА МЕСЯЦ, все остальное выдумки собственника, чтобы не возвращать вам денежные средства.
Поэтому, если собственник не возвращает денежные средства, то вы смело можете расторгнуть договор в судебном порядке.
У ВАС ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР, согласно ст. 309 ГК РФ,
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
У нас в РФ имеется статья "Свобода договора" ст. 421 ГК РФ, соответственно договор должен ИСПОЛНЯТЬСЯ так, как в нем прописано. Договор можно заключить как предусмотренный Кодексом РФ, так и не предусмотренный. Вы выбрали именно такой вариант, за 30 дней и подписали его обоюдно
ст. 421 ГК РФ,
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Поэтому, если вы разговаривали в устной форме, то рекомендую направить ПИСЬМЕННОЕ уведомление за 30 дней о расторжении договора, указав пункт Договора (за 30 дней), а также в претензии пропишите возврат средств.
В случае, если арендодатель откажет, то смело обращайтесь в суд.
Всех благ Вам!
СпроситьЗдравствуйте Евгения
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора
Т.е. когда вы отразили в договоре о сроке предупреждения по расторжению в 30 дней, то с этим условием согласился арендодатель, т.к. подписал договор, то его ссылка на ст. 687 ГК не обоснована.
Поэтому имеете право направить письменную претензию по возврату залога и при отказе взыскать через суд
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.421 ГК, ст.422 ГК)
Ч.4 ст.421 ГК-Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
СпроситьЗдравствуйте
В данном случае собственник не прав, потому что Вы заключили договор на определённых условиях
Поэтому
1. Письменно уведомляйте собственника и указывайте пункт договора за 30 дней до даты расторжения, с требованием возврата залога
2. При отказе Ваше право обратиться в суд с иском о взыскании уплаченного залога при расторжении договора на законных условиях (ст.450-453 ГКРФ)
Этот пункт ограничивает право наймодателя на произвольное расторжение договора найма в одностороннем порядке и не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма жилого помещения такое обстоятельство, как заблаговременное уведомление об этом нанимателя.
Таким образом, пункт договора найма, предусматривающий право наймодателя на расторжение договора найма в любое время в одностороннем порядке путем направления нанимателю уведомления о предстоящем расторжении за три месяца, является ничтожным, как не соответствующий требованиям ст.687 ГК РФ.
СпроситьЕвгения!
Добрый день!
Благодарю Вас за обращение и за вопрос!
В вашем вопросе да, регулирование укащано правильно ГК РФ.
ГК РФ Статья 420. Понятие договора
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух-и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
В данной вашей ситуации стороны договорились об опредиленных условиях, заключили договор, он заключен и обязательства по нему вы исполняли надлежащим обращом.
Да, договор не должен противоречить ГК, так он и не противоречит. Стороны договорились о 30 днях и все.
Для того, что б требовать с вас другого другая сторона должна прищнать договор недействительным.
Но это не простая процедура и длительная.
Если он решился, то вперед. Но это не впши проблемы, вы действовали в рамках договора.
Спросить