Надо ли писать арендатору о завершении договора и можно ли это сделать электронным письмом?
Уважаемые адвокаты у меня заканчивается договор аренды с арендатором. Обязан ли я его уведомлять письменно О том что заканчивается договор И в случае если он не перезаключает договор со мной Я заключу с другим арендатором. И возможно ли его уведомить письмом не на бумажном носителе а в электронном виде так как данная организация имеет свой сайт.
Читайте условия своего договора, мы его не видели, что там в вашем случае написано не знаем, все договоры разные.
СпроситьЗдравствуйте! Для консультации юристу нужно ознакомиться с текстом договора аренды и приложений к нему. Так как после окончания срока договор аренды может быть:
• автоматически пролонгирован на новый срок;
• возобновлен на неопределенный срок;
• прекращен.
По общему правилу арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по окончании договора при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При желании им воспользоваться арендатору нужно письменно выразить соответствующее намерение (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
При прекращении договора арендатор должен перестать пользоваться имуществом и вернуть его. В противном случае он будет оплачивать пользование имуществом, неустойку, установленную договором за несвоевременный возврат имущества, и по общему правилу - убытки сверх неустойки (ст. 622 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
В любом случае уведомление в адрес арендодателя лучше направить. Важно только правильно сформулировать текст такого уведомления.
СпроситьДобрый день.
Вячеслав, вам следует уведомлять арендатора, только в случае если вы хотите расторгнуть аренду.
Арендодателю надлежит до окончания срока аренды (конкретный срок законом не установлен) уведомить арендатора о прекращении арендных отношений по истечении срока аренды и необходимости вернуть нежилое помещение по акту.
Кроме того, целесообразно сразу же по окончании аренды (или, к примеру, в последний день срока аренды) продублировать требование о возврате помещения и выполнении других договорных обязательств.
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
СпроситьЗаканчивается договор аренды. Достаточно ли арендодателю уведомить арендатора о завершении по сроку договора аренды по электронной почте и по вотсапу на телефоне, если электронная почта и тел. указаны в договоре аренды (т.е. именно на договорные адреса телефонов и эл. почты). Или нужно еще и на бумажном носителе за своей подписью готовить уведомление? В договоре не указан вообще порядок уведомления, если срок договора заканчивается, отмечено только, что если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, то договор может быть пролонгирован.
Вопрос: Достаточно ли арендодателю уведомить арендатора о завершении по сроку договора аренды по электронной почте и по вотсапу на телефоне, если электронная почта и тел. указаны в договоре аренды (т.е. именно на договорные адреса телефонов и эл. почты). Или нужно еще и на бумажном носителе за своей подписью готовить уведомление?
Здравствуйте!
Не достаточно арендодателю уведомить арендатора о завершении по сроку договора аренды по электронной почте и по вотсапу на телефоне, если электронная почта и тел. указаны в договоре аренды.
Необходимо осуществлять это письменно.
Безусловно если Вы не заявите письменно о том, что договор продлен не буден, он пролонгируется.
СпроситьДобрый день! В рассматриваемом случае, недостаточно. Нужно не только уведомить в письменном виде арендодателя о прекращении договора аренды за определенное время до истечения срока аренды, но и передать арендодателю арендуемый объект по акту сдачи-приемки (возвратный) в последний день срока договора путем его подписания сторонами.
СпроситьВ первую очередь стоит изучать ваш договор аренды относительно обмена сторонами информацией и порядке расторжения/продления договора. Как правило, если условиями договора не предусмотрено продление/расторжение, необходимо в разумный срок направить арендатору уведомление о расторжении договора и о необходимости вернуть помещение собственнику в связи с истечением срока договора аренды.
СпроситьЕсли у вас в договоре предусмотрено пролонгирование при отсутствии заявлений о прекращении сока действия договора, то для исключения пролонгации необходимо заявление о прекращении договора.
Такое заявление является сделкой, а сделки между юридическими лицами заключаются в письменной форме.
В соответствии с п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
В вашем случае эти условия не соблюдены, аутентичность отправителя при использование электронной почты или мессенджера достоверно установить нельзя, договором использование этого способа для изменения договора не предусмотрено, поэтому необходим документ на бумажном носителе.
СпроситьДля пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).
Пролонгировать договор аренды после окончания срока действия можно путем заключения с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).
Советую составить Дополнительное соглашение к договору аренды о новом сроке в 2 х экземплярах и вместе с письмом уведомления по почте отправить арендодателю на подпись.
СпроситьПо ГК РФ все изменения в том числе и расторжении договора действительны в письменном виде. А так же акт что в сдали а арендатор
принял без замечаний это помещение.
СпроситьТогда достаточно будет, если я письменный документ о расторжении договора составлю, подпишу и направлю на эл. почту Арендатора, что указана в дог. аренды?
СпроситьСм. мой ответ выше. Можно направить по электронной почте. Дополнительно нужно в уведомлении попросить обеспечить явку арендодателя в последний день аренды для подписания акта сдачи-приема объекта (возвратный). Только мс момента подписания указанного акта договор аренды считается расторгнутым.
СпроситьДостаточно ли в таком случае будет составление письменного уведомления о прекращении договора, подписанное Арендодателем и направленное на эл. почту Арендатора (на эл. почту, что указана в дог. аренды)?
СпроситьЗдравствуйте Ирина.
Достаточно написать уведомление и отправить по почте с описью вложения.
Так как если просто заказным направить то потом могут сказать, что вы им послали чистые листы бумаги формата А 4.
И вы не докажете, что направляли уведомление.
Всего доброго решить вам ваш вопрос!
СпроситьДобрый день. Если стороны в условиях договора аренды не предусмотрели обмен электронными сообщения или сканами документов по эл.почте, то другая сторона может говорить о ненадлежащем уведомлении.
В любом случае надлежащим уведомлением будет письмо с уведомлением и описью вложения, направленное почтой России.
СпроситьДоговор аренды на 11 месяцев без пролонгации истёк в сентябре, должна ли я сейчас согласно договору предупредить о съезде за 30 дней? И вернётся ли залог, если не прописаны при каких условиях он забирается?
Предупредить вы били должны. После окончания срока аренды стороны составляют акт. Что арендодатель принял квартиру а арендатор получил залог.
СпроситьЕсли договор истек, то за месяц не нужно предупреждать, если стороны не надумали его продлить. По залогу - смотрите договор. Именно в нем должны содержаться условия о его возврате. Однако вам предупредить о съезде нужно в любом случае, чтобы не было претензий. Как правильно посоветовал коллега, вам нужно составить акт приема-передачи квартиры. Удачи вам!
СпроситьКак правильно вручить арендодателю уведомление о прекращении договора найма жилого помещения? И что делать если он откажется расписываться на экземпляре и получать почту тоже не станет? Как расторгнуть договор в этом случае?
Здравствуйте, Григорий! А Вы ему заказным письмом с уведомлением вышлите на почту, не вручайте сами, чтобы не создавать себе таких проблем, как его отказ от подписи.
СпроситьОснования для прекращения договоров аренды (найма) Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров: Соглашение сторон Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон Порядок расторжения договора аренды или найма жилья В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке. Расторжение договора по решению суда В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). А что будет после расторжения договора? Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно? При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества. Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ). Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Особенности расторжения договора аренды Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды. Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют. Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора). Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде можетпотребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Уведомление о расторжении договора аренды. В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды. Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении. Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;• Содержание требования, выражаемого в уведомлении. Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке Особенности расторжения договора найма жилого помещения В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнуттолько в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ. Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе. Скачать образец уведомления о расторжении договора найма Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушении.
СпроситьДоброго дня.
Наличие в договоре положения о наличии у арендодателя праварасторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в адрес арендатора, с описанием процедуры такого расторжения, которая, по сути, представляет собой процедуру отказа от договора, может рассматриваться судом как условие об одностороннем отказе от исполнения договора и иметь для сторон договора такие же правовые последствия как если бы в договоре действительно прямо предусматривалось право на односторонний отказ от договора, а не его расторжение. Не смотря на то, что результат рассматриваемых двух процедур один, т.е. – расторжение договора и прекращение обязательств, рекомендую обратить внимание на механизм их реализации, и четко предусматривать в договорах соответствующую процедуру, дабы в дальнейшем избежать споров связанных с законностью расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления.
СпроситьВопрос такой: Наша фирма арендует офисное помещение. Договор аренды заключен сроком до 31.01.2012 г. Арендодатели приносят новый договор. Его дата 01.12.11 г. И написано, что он действует с момента подписания и до 31.12.12 г. Сумма договора верна на 11 месяцев. Но верно ли то, что два месяца (декабрь 2011 и январь 2012) будут действовать два договора? В декабре нам выставляют счет на январь по старому договору. Боюсь, что когда я в банк принесу новый договор, меня спросят про оплату по старому. Или нет?
Действовать должен один договор. Для расторжения первого договора аренды арендодатель обязан направить арендатору уведомление.
СпроситьПодскажите своим арендодателям, что второй договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) Эта процедура, в общем-то, не очень желательна, поскольку связана с дополнительными тратами времени и денежных средств. Скорее всего, они опечатались в дате заключения договора.
СпроситьУважаемая Маргарита, г.Москва !
Если Предмет договора аренды совпадает, то начинает действовать НОВЫЙ Договор аренды с момента его подписания.
Одновременно ДВА Договора аренды по одному Предмету действовать НЕ могут !!!
Желаю вам удачи Владимр Николаевич
г.Уфа 16.12.2011г
11:10 моск. вр.
СпроситьЯ сдаю квартиру, через месяц заканчивается срок аренды по договору. К сожалению, в последние месяцы у меня очень напряженные отношения с арендаторами. Они говорят, что не съедут после окончания договора. Смогу ли я выселить их без обращения в суд? Может ли милиция их выселить, если я вызову наряд и скажу, что в моей квартире неизвестные люди (договор аренды уже закончится и они будут находиться в моей квартире незаконно)?
Уважаемый Владимир, г.Новосибирск!
Согласно ч.2. ст.30 Жилищного кодекса РФ
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании:
-договора найма;
-договора безвозмездного пользования;
-на ином законном основании.
Таким образом, исходя из выше изложенного, имеются законные основания утверждать, что:
Во-первых, вы как единоличный(титульный) собственник данного жилого помещения вправе временно на любой срок, либо постоянно, зарегистрировать вас в принадлежащем ему жилом помещении, но при этом у нанимателей-квартирантов Право собственности на данную квартиру НЕ возникает.
Во-вторых, вы как единоличный собственник в любой момент можете выселить-выписать нанимателей - квартирантов на улицу".
В-третьих, вам необходимо заблаговременно вручить, либо направить по почте заказным письмом с уведомлением, нанимателям-квартирантам письменное УВЕДОМЛЕНИЕ "О расторжении договора и об освобождении вашего жилого помещения в указанный вами срок" .
В-четвёртых, Если в добровольном порядке наниматели-квартиранты выселяться НЕ согласятся, то необходимо будет обратиться в суд.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 10 мая 2011г
20:59 уф.вр.(18:59 моск)
СпроситьВладимир, здравствуйте! Если те, кому Вы сдаете квартиру, являются физическими лицами, то Ваш договор является договором НАЙМА, а не аренды (даже если Вы его "обозвали" договором аренды).
И к нему применяются нормы Гражданского кодекса о договоре найма (гл. 35).
Выселить нанимателей, согласно закону, можно только в судебном порядке и при наличии оснований, указанных в законе. Милиция-полиция выселением НЕ занимается.
Расторгнуть договор наймодатель может только при наличии оснований, указанных в законе. Сейчас, за месяц до окончания действия договора, Вам НЕТ смысла отправлять нанимателям такое письмо.
Предположу даже, что Ваши наниматели являются вполне грамотными людми, так как в случае, если договор долгосрочный (на год и более), то если Вы не предупредили их о том, что более сдавать помещение внаем не собираетесь (за три месяца до окончания действия договора), а они не против пожить еще - договор, согласно закону, считается заключенным еще на точно такой же срок, как указан в прежнем договоре.
Если договор краткосрочный - данное правило не действует.
Я бы Вам советовала обратиться очно на консультацию к юрист-жилищнику, а также самим ознакомиться с гл. 35 ГК РФ.
А потом уже думать, как действовать...
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьОтдал договор аренды арендаторам на подпись (сам я в нем не расписывался), но они тянут время и не спешат отдать подписанный договор, т.к. оплачивают на карту, мол нет времени. И собственно сам вопрос уже для нового договора, какой добавить пункт в договоре, чтобы он описывал эту проблему: если арендатор не отдаёт подписанный договор в срок, то договорные отношения прекращаются и арендатор обязан освободить помещение, а арендодатель вправе заключить договор с другими... как то так.
В вашем случае арендаторы уклоняются от подписания договора. При этом, договор сам по себе заключен, поскольку они оплачивают аренду.
Лучше штрафные санкции предусмотреть + направлять договоры почтой с уведомлением о вручении, либо вручать с сопроводительным письмом, на которое арендатор обязан поставить отметку о получении.
Могу помочь в формировании договора.
СпроситьС договором всё ок. Я против всяких штрафных санкций. Просто добавил к пункту окончание:
имущество считается переданным Арендодателем Арендатору по факту подписания Договора
, и передачи Арендодателю его экземпляра подписанного Договора.
СпроситьИмущество не может "считаться переданным", если оно не передано фактически.
Для фактической передачи недвижимости имеет значение предоставление контроля над помещением, ключей и других атрибутов, а вовсе не подписание договора.
Кроме того, в отношении объектов недвижимости законом предусмотрены передаточные акты.
Поэтому приписки о приравнивании к актам передачи факта передачи договора незаконны.
Договор в вашем случае не заключен, поскольку для аренды недвижимости законом предусмотрена обязательная письменная форма.
СпроситьЗдравствуйте!
Нужно смотреть договор. Вопрос вообще состоит в том - может ли арендодатель расторгнуть договор. Если договор срочный, то по общему правилу арендодатель может расторгнуть его только в определенных законом случаях и только в судебном порядке. Если бессрочный - предупредив за 3 месяца.
Если вам нужна будет помощь, обращайтесь.
СпроситьСнимаю квартиру по договору на 11 месяцев. Решили съезжать, предупредили собственника за 30 дней - как указано в договоре. Но собственник ссылается на статью 687 ГК РФ, согласно которой мы должны предупредить за 3 месяца, и на основе этого отказывается возвращать залог. Правомерна ли такая позиция? Получается, пункт договора про 30 дней не имеет смысла? По договору собственник должен вернуть залог, если мы соблюли условия договора. У нас договор соблюден, а ГК нет.
Здравствуйте, Евгения! Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Т.е. договор имеет недействительное условие, которое может быть признано таковым в судебном порядке, если дело дойдет до суда (ст.166-181 ГК РФ). Так что наймодатель прав. Да, не имеет смысла эта норма договора. Залог возвращается при прекращении или досрочном расторжении договора в соответствии с требованиями закона.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещенияСпросить1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Здравствуйте!
Согласно п. 1 статьи 687 Наниматель вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма норма императивная и не может быть изменена по соглашению сторон.
СпроситьДобрый день!
Условие в Вашем договоре о сроке предупреждения в 1 месяц противоречит закону (ст.687 ГК РФ)и может быть признано недействительным.
Поэтому право на досрочное расторжение договора Вы имеете предупредив наймодателя только за 3 месяца. Соответственно право на возврат обеспечительного платежа (залога) не имеете.
СпроситьЗдравствуйте!
Статья 687 часть 1 Гражданкий Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч. 1 ст. 687 ГК РФ — это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя. Договор можно расторгнуть досрочно и без уведомления и он будет считаться расторгнутым но с вас могут потребовать внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца. Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.
По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.. И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия. Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные «если иное не предусмотрено соглашением сторон» или «если иное не предусмотрено договором».
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом. Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя. Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма является императивной и стороны своим соглашением не могут лишить нанимателя, предоставленного ему законом права на досрочное расторжение договора найма. Это решение наниматель ни чем не обязан мотивировать. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения.
Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наниматель обязан оплатить наймодателю арендную плату за три месяца.
СпроситьЕвгения, доброго утра желаю Вам!
Вначале отвечу на Ваш вопрос, потом дам комментарии.
Правда на Вашей стороне - в данном случае положения договора будут иметь бОльшую юридическую силу, так как закон разрешает определять договором иные сроки, чем те, что предусмотрены законом.
Теперь по порядку.
В первую очередь нужно учитывать основные статьи и нормативные акты, регулирующие этот вопрос:[/u]
ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.
Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.
Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца. В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.[i][/i][u]
Таким образом, поскольку договором предусмотрен срок уведомления - 30 дней, то действует именно этот срок и залог Вам обязаны будут вернуть.
В противном случае суд при обращении с соответствующим исковым заявлением встанет на Вашу сторону и владелец квартиры понесет еще и другие убытки (например, расходы на судопроизводство).
Желаю Вам успехов в защите своих прав и просто отличного дня!
СпроситьЗдравствуйте, Евгения!
Совершенно неправомерно.
Вы договорились о расторжении за 30 дней.
Значит это условие и применяется (ст. 450 ГК РФ). То что указано в ст. 687 конечно хорошо, но протиовречит Вашим договоренностям.
Залог Вам должны вернуть в полном объеме.
Если не вернет - подавайте в суд, взыскивайте свои деньги.
СпроситьЗдравствуйте, Евгения!
Собственник НЕ ПРАВ, однозначно!
Давайте посмотрим, о чем гласит ст. 687 ГК РФ,
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Данная статья относится только к досрочному расторжению договора аренды, а не при истечении его срока.
У вас имеется договор, согласно которому вы обязаны предупредить ЗА МЕСЯЦ, все остальное выдумки собственника, чтобы не возвращать вам денежные средства.
Поэтому, если собственник не возвращает денежные средства, то вы смело можете расторгнуть договор в судебном порядке.
У ВАС ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР, согласно ст. 309 ГК РФ,
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
У нас в РФ имеется статья "Свобода договора" ст. 421 ГК РФ, соответственно договор должен ИСПОЛНЯТЬСЯ так, как в нем прописано. Договор можно заключить как предусмотренный Кодексом РФ, так и не предусмотренный. Вы выбрали именно такой вариант, за 30 дней и подписали его обоюдно
ст. 421 ГК РФ,
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Поэтому, если вы разговаривали в устной форме, то рекомендую направить ПИСЬМЕННОЕ уведомление за 30 дней о расторжении договора, указав пункт Договора (за 30 дней), а также в претензии пропишите возврат средств.
В случае, если арендодатель откажет, то смело обращайтесь в суд.
Всех благ Вам!
СпроситьЗдравствуйте Евгения
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора
Т.е. когда вы отразили в договоре о сроке предупреждения по расторжению в 30 дней, то с этим условием согласился арендодатель, т.к. подписал договор, то его ссылка на ст. 687 ГК не обоснована.
Поэтому имеете право направить письменную претензию по возврату залога и при отказе взыскать через суд
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.421 ГК, ст.422 ГК)
Ч.4 ст.421 ГК-Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
СпроситьЗдравствуйте
В данном случае собственник не прав, потому что Вы заключили договор на определённых условиях
Поэтому
1. Письменно уведомляйте собственника и указывайте пункт договора за 30 дней до даты расторжения, с требованием возврата залога
2. При отказе Ваше право обратиться в суд с иском о взыскании уплаченного залога при расторжении договора на законных условиях (ст.450-453 ГКРФ)
Этот пункт ограничивает право наймодателя на произвольное расторжение договора найма в одностороннем порядке и не предусматривает в качестве основания расторжения договора найма жилого помещения такое обстоятельство, как заблаговременное уведомление об этом нанимателя.
Таким образом, пункт договора найма, предусматривающий право наймодателя на расторжение договора найма в любое время в одностороннем порядке путем направления нанимателю уведомления о предстоящем расторжении за три месяца, является ничтожным, как не соответствующий требованиям ст.687 ГК РФ.
СпроситьЕвгения!
Добрый день!
Благодарю Вас за обращение и за вопрос!
В вашем вопросе да, регулирование укащано правильно ГК РФ.
ГК РФ Статья 420. Понятие договора
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух-и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
В данной вашей ситуации стороны договорились об опредиленных условиях, заключили договор, он заключен и обязательства по нему вы исполняли надлежащим обращом.
Да, договор не должен противоречить ГК, так он и не противоречит. Стороны договорились о 30 днях и все.
Для того, что б требовать с вас другого другая сторона должна прищнать договор недействительным.
Но это не простая процедура и длительная.
Если он решился, то вперед. Но это не впши проблемы, вы действовали в рамках договора.
Спросить