Сдаю квартиру в аренду - налог с аренды 13%, оплата ком. услуг и НДС включены. Как определить сумму НДС и доказать исключение коммунальных услуг при оплате?

1.При передаче недвижимости в аренду обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, поскольку право собственности на имущество к арендатору не переходит (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В целях исчисления НДС предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг. Такой вывод следует из пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ и подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" (п. 9). Однако на момент передачи недвижимости арендатору обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, поскольку услуги еще не считаются оказанными.

2. Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Добрый день!

Оформите как самозанятый и платите 4%, а не 13%

1. Арендная плата + коммуналка без счетчиков (ваша материальная выгода)

Коммунальные платежи по показаниям счетчиков не учитываются в качестве налогооблагаемой базы (письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 Минфин).

НДС - косвенный налог вы его платите в составе стоимости товара или услуги. Как физлицо - предъявить его к вычету вы не можете.

2. Вы ничего не доказываете, просто при сдаче декларации сами рассчитываете сумму налога.

При расчете налога вы учитываете доход от сдачи+материальная выгода от ком. услуг без счетчиков. Копии квитанций прикладываете.

Самозанятость = 4% и не надо сдавать отчетность.

*плата за коммунальные услуги состоит из двух частей.

Первую собственник оплачивает независимо от того, живет кто-то в квартире или нет, то есть обязательно,

вторая часть формируется по показаниям счетчиков и зависит от объема потребления пользователем помещения.

www.nalog.gov.ru

Минфин из общей суммы компенсации по оплате коммунальных услуг исключил платежи, рассчитанные на основании показателей счетчиков.

Такие платежи зависят от фактического потребления непосредственно нанимателем и не образуют экономической выгоды у наймодателя. Таким образом, отражать в декларации компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчикам не нужно.