Является ли такое доп соглашение отдельной гражданско-правовой сделкой?
Имеется заключенный и неоспариваемый договор аренды нежилых помещений (имущества ФГУП на праве хоз ведения)
Позднее заключено дополнительное соглашение изменяющее предмет (площадь) и ставку ар платы. Соглашение не согласовано собственником в лице ТУ Росимущества и ставка установлена без обязательной оценки соответствии со ст. 8 ФЗ-135.
Является ли такое доп соглашение отдельной гражданско-правовой сделкой?
Является ли такое соглашение ничтожным в соответствии со 168 ГК РФ именно в связи с отсутствием обязательной в этом случае оценки?
Ничтожность дополнительного соглашения.
Новосибирск.
Павел! Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки.
Спросить
Имеется заключенный и неоспариваемый договор аренды нежилых помещений (имущества ФГУП на праве хоз ведения)
Позднее заключено дополнительное соглашение изменяющее предмет (площадь) и ставку ар платы. Соглашение не согласовано собственником в лице ТУ Росимущества и ставка установлена без обязательной оценки соответствии со ст. 8 ФЗ-135.
Является ли такое доп соглашение отдельной гражданско-правовой сделкой?
Является ли такое соглашение ничтожным в соответствии со 168 ГК РФ?
Павел! Скорее оспоримой сделкой.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
"...9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.
Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.
Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником..."
СпроситьПо вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", существует две противоположных позиции судов.
п.с. Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.
Спросить
А отсутствие оценки по фз 135?
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
Мы в суде больше на это упирали
СпроситьИмеется заключенный и неоспариваемый договор аренды нежилых помещений (имущества ФГУП на праве хоз ведения) согласованный 3-мя сторонами (в т.ч. собственником в лице ТУ)
Позднее заключено дополнительное соглашение изменяющее предмет (площадь) и ставку ар платы. Соглашение не согласовано собственником в лице ТУ Росимущества и ставка установлена без обязательной оценки соответствии со ст. 8 ФЗ-135.
Обязательность применения стоимости определенной оценщиком, установлена нормативным документом ТУ, которая определяет ставку арендной платы при передаче объектов недвижимости в аренду.
А следовательно в соответствии с письмом ВАС имеется и обязательная обязанность привлечения оценщика и обязательное применение стоимости определенной оценщиком.
Является ли такое доп соглашение отдельной гражданско-правовой сделкой?
Является ли такое соглашение ничтожным в соответствии со 168 ГК РФ именно в связи с отсутствием оценки?
Ничтожным быть не можете, если говорите о трех сторонах, то является не заключенным.
Спросить1. Такое соглашение является отдельной гражданско - правовой сделкой.
2. Если бы оно было заключено, то оно могло бы быть признано ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
3. Соглашение не заключено, , как указывает коллега, да и Вы сами указываете, что не согласовано. Поэтому следует руководствоваться договором.
СпроситьПавел! Уже отмечал, что есть две позиции в практике.
1) Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 п.3
2)Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005
СпроситьЮридическое лицо арендует нежилое помещение у Департамента городского имущества Москвы. 1 июля 2015 г. срок договора истек. ДГИ направило в адрес организации дополнительное соглашения о продлении срока договора и увеличении ставки арендной платы. Дополнительное соглашение было подписано, но не зарегистрировано. В дополнительном соглашении сказано, что оно вступает в силу с момента государственной регистрации. В договоре аренды сказано «Арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы». Аренда оплачивается по старой ставке. Может ли ДГИ посчитать, что направленное допсоглашение было уведомлением об изменении арендной ставки и потребовать доплатить разницу за аренду, если да то насколько их требование будет законно.
Здравствуйте.
Нужно смотреть договор аренды ст.606 ГК РФ и дополнительное соглашение, есть необратимые риски.
СпроситьУ нас ФГУП, вся недвижимость у нас на праве хозяйственного ведения. Правообладатель является РФ (в лице Росимущества). В аренду сдаем нежилые помещения только с согласия Росимущества. Мы подали иск на арендатора (задолженность) по аренде. В иске указали третье лицо - Росимущество (не заявляющее самост. Требования). Судья требует объяснить какие права нарушены у третьего лица?
Здравствуйте. Он ваш учредитель - это раз, поэтому заинтересован в стабильном экономическом развитии вашего ФГУП. И он сосбтвенник
СпроситьУ нас ФГУП, вся недвижимость у нас на праве хозяйственного ведения. Правообладатель является РФ (в лице Росимущества). В аренду сдаем нежилые помещения только с согласия Росимущества. Мы подали иск на арендатора (задолженность) по аренде. В иске указали третье лицо - Росимущество (не заявляющее самост. Требования). В суде нужно объяснить какие права нарушены у третьего лица?
ИЧП был заключен договор аренды нежилго помещения на срок менее года, той же датой к договору было заключено доп. соглашение, по которому в аренду также передавалось движимое имущество (оргтехника), находящееся в нежилом помещении. В доп. соглашении было указано, что арендная плата за оргтехнику включена в арендную плату, установленную договором аренды недвижимости. Есть ли в этом нарушения законодательства? Может ли быть признано доп. соглашение ничтожным, из-за того, что изменяет арендную плату, установленную договором за недвижимое имущество? Спасибо.
Нарушения законодательства в данном случае нет, а доп. соглашение имеет юр.силу.
п.2 ст.614 ГК РФ гласит:
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
И былобы не плохо если бы у Вас был приемо-передаточный акт на помещение и оргтехнику.
СпроситьБыл составлен договор об аренде недвижимого помещения ИП с ООО и зарегистрирован в росрестре (государственной регистрации).
Преамбула договора
Далее заключено дополнительное соглашение к данному договору о смене арендодателя: ИП на физлицо, удержание налоговой ставки 13%, и изменены банковские реквизиты.
Требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения?
Конечно, изменение прав по сделке, подлежащей гос регистрации, также требует регистраци.
СпроситьИмеется соглашение к договору аренды нежилого помещения, где указано что стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды с даты подписания настоящего соглашения. Также в нём указано что стороны пришли к соглашению не составлять отдельного акта приема передачи. 1. Возможно ли подать в МФЦ только это соглашение в 4 экземплярах без акта приема передачи? 2. Помещение принадлежит двум собственникам. Может ли это соглашение в МФЦ подать один из собственников? Договор аренды подлежал регистрации в регпалате.
Доброго вам времени суток. 1. Если нет акта, МФЦ всё примет без акта приема-передачи, зарегистрирует и без акта вручит. На ваше усмотрение.
2. Подавать должны оба собственника либо за второе лицо должно быть лицо по нотариальной доверенности за отсутствующее лицо (185 ГК РФ).
Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.
Спросить
Согласно главе 34 ГК РФ такое допускается, если стороны пришли к соглашению (ст.421, 452 ГК РФ), так что можно подать в МФЦ соглашение без акта приема-передачи. Т.к. собственника 2, то нужно присутствие обоих собственников либо доверенность от одного к другому для регистрационных действий. Ведь согласно ст.247 ГК РФ пользование общим имуществом производится с согласия обоих собственников.
Спросить
Здравствуйте.
1. можно, если в самом соглашении указано, что оно является и актом приема передачи.
2. Может только при наличии доверенности на право подачи документов и от второго собственника, оформленной в соответствии со статьей 185 ГК РФ.
Спросить
Здравстввуйте, если по договору акт не нужен, то его примут без акта по одному лишь соглашению, подать может одна из сторон, если это прямо прописать в соглашении, укажите, что регистрирует данный факт например арендатор.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018)
Статья 606. Договор аренды
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Спросить
Здравствуйте, Юлия!
1. Да можете подать и без акта, тем более, что в соглашение указано без него.
2. С кем заключался договор и соглашение, тот присутствовать и должен при сдаче документов.
Можно по доверенности сдать документы, ст. 185 ГК РФ.
Спросить
1.Да, возможно это сделать. Потому что актом подтверждается возврат. Но у вас в соглашении написано что оно без акта. Т.е. соглашение как бы и является актом. ОТдельного составлять не требуется.
2. Нет. должно быть двое (ст. 247 ГК РФ). Т.к. это долевая собственность.
Спросить
Одна из сторон вправе подать соглашение на регистрацию, в т.ч. и один из арендодателей. Без передаточного акта в регистрации соглашения получите отказ, т.к. нет подтверждения исполнения соглашения, вступившего в силу в день подписания.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О государственной регистрации недвижимости"СпроситьСтатья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Добрый день Юлия. Ввиду того что обе стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды с даты подписания вышеуказанного соглашения, а также отдельно уточнили что необходимости в составлении отдельного акта приема передачи нет, то в МФЦ можно передавать документы и без акта. МФЦ примет зарегистрирует, без акта вручит. По второму вопросу, здесь однозначно необходимо что бы подавали документы оба собственника, либо если один из собственников не может приехать то его права может представлять доверенное лицо. Удачи и успехов Вам.
Спросить
1. Не нужен акт приема-передачи отдельный, так как Вы предусмотрели все в соглашении и указали, что акт не составляется.
2.Нет, подают все сособственники, либо по нотариальной доверенности. Ибо у Вас долевая собственность, ст.185.1, 247 ГК РФ.
Спросить
1.Если в соглашении о расторжении договора аренды ст.606 ГК РФ указано, что стороны договорились не составлять акт приема передачи, то Вам не нужно предоставлять акт приема-передачи. Соглашение о расторжении договора выполняет в вашем случае роль акта приема-передачи.
2 Если помещение принадлежит двум собственникам, то документы в МФЦ о расторжении договора может подать один из собственников при наличии доверенности от второго собственника ст.ст.185-185.1 ГК РФ
Проще появиться в МФЦ двум собственникам, чем тратить лишние деньги на нотариальное удостоверение доверенности.
Спросить
Добрый день. Присутствие двух собственников обязательно в росреестре (ст. 247 ГК РФ), т.к. это долевая собственность. Удачи Вам и всего хорошего.
СпроситьЯ работаю в муниципальном предприятии на полную ставку и дополнительно совмещаю по совместительству на одну четверть ставки. Отдел кадров отказывается составлять дополнительное соглашение. На что мне основываться для реализации права на заключение дополнительного соглашения к трудовому договору?
Здравствуйте, совмещение и совместительство это разные вещи. Если совмещение то вы выполняете доп. работу в свое рабочее время, то тогда должно быть доп. соглашение или просто приказ. Если вы работаете по совместительству, то работа выполняется в свободное от работы время, в даном случае составляется второй трудовой договор.
Основываться надо на трудовой кодекс.
Спросить
Согласно ч.2 ст.282 Трудового кодекса РФо работе по совместительству должен быть заключен трудовой договор. Согласно ч.4 ст.282 Трудового кодекса РФ в трудовом договоре обязательно указание на то,что работа является совместительством.
Согласно ст.60 Трудового кодекса РФ запрещается требовать от работника выполнения работы, не обусловленной трудовым договором. Если не будет заключен трудовой договор о работы по совмещении, то эту работу Вы не обязаны выполнять по ст.60 ТК РФ.
СпроситьЗаключили договор на аренду оборудования. Составляли к договору много доп. соглашений: доп соглашение №1 об изменении размера арендной платы и пунктов договора, №2 об изменении других условий (пунктов) договора, №3 (о добавлении пунктов и приложений в договор), №4 о продлении срока договора. Теперь нужно снова составить очередное Доп соглашение (об изменении размера арендной платы). Если размер арендной платы, установленной доп. соглашением №1 к договору меняется доп. соглашением №5, как написать, что доп. соглашение №1 не действует? Правильно ли, если в доп. соглашении №5 написано, что стороны пришли к соглашению признать утратившим силу Дополнительное соглашение №1 к Договору? Если стороны подписывают новое доп. соглашение к договору, отменяет ли это предыдущие договорённости, указанные в предыдущих доп. соглашениях, если много доп. соглашений и каждое меняет или вводит новые пункты в договор, как правильно прописать, какие доп. соглашения к договору остаются в силе, а какие доп. соглашения нет? Спасибо!
Здравствуйте, Алина!
Да, так в тексте нового дополнительного соглашения и указываете, что стороны пришли к согласию считать соглашение №1 утратившим силу с момента подписания настоящего дополнительного соглашения. новые дополнительные соглашения о общему правилу не отменяют, а дополняют ранее имеющиеся условия. Поэтому, если хотите уточнить, какое соглашение действует, также прямо укажите об этом в новом соглашении.
Спросить
Здравствуйте, Алина.
Совершенно верно, в дополнительном соглашении №5 следует указать, что дополнительное соглашение №1 утратило силу. В принципе, вновь заключенное дополнительное соглашение не отменяет всех предыдущих, за исключением случая, когда последующее дополнительное соглашение вносит изменения в те же статьи первоначального договора, что и предыдущее, всё равно в таком случае, во избежание путаницы, лучше указывать, что предыдущее доп.соглашение утратило силу.
С уважением,
Никита Андреевич
Спросить
