Просрочен срок аренды земли под ИЖС на один день - как решить проблему недостроя дома на участке?

Необходимо зарегистрировать право собственности на недострой, тогда появится право на землю.

В вашем случае возможно было бы заключить договор аренды на новый срок, если бы до окончания действий договора Вы выразили желание зарегистрировать его на новый срок. Так вы имели бы преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако так как Вы просрочили срок аренды земли, то в данном случае вопрос будет

решаться немного сложнее.

Для начала я порекомендовала бы обжаловать отказ в продлении срока аренды в административном порядке. Так статья 219 КАС РФ устанавливает, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда

гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как вариант, Вы могли бы обратиться к п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке,

находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В таком случае, если право собственности на недостроенный дом зарегистрировано до 1 марта 2015 года или же земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то Вам могут продлить аренду на три года, чтобы завершить строительство без проведения торгов. ЗК РФ в п. 10 ч. 2 ст. 39.6 содержит такую же норму, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором находятся объекты незавершенного строительства для завершения их

строительства.

В Определении ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС 17-7338 по делу № А 41-27734/2016, можно отметить случай, когда ООО «Многофункциональный комплекс» являлось

арендатором земельного участка на основании договора аренды, который был заключен до 01.03.2015, и на предоставленном участке был расположен объект незавершенного строительства, а администрация не совершила действий по принятию решения по

заявлению ООО. То есть срок аренды участка истек, однако арендатор не успел достроить объект, но Суд решил, что он вправе заключить договор аренды на новый срок без торгов

и даже без оформления права собственности на недостроенный объект. Так ВС РФ пришел к выводу, что необходимо отменить судебные решения, принятые ранее и направить дело на новое рассмотрение

Также в Определении Верховного Суда РФ № 19-КАД 21-17-К 5 Эльвире Ямбаевой отказывали в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства дома, в связи с чем она обратилась в Верховный Суд. ВС указал, что в законодательстве

предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, который был построен во время договора аренды при наличии разрешительных документов, предназначенных для его строительства, на заключение нового договора аренды. Также

Суд отметил, что женщина ссылалась на наличие уважительных причин по которым она не успела достроить дом, а именно на наличие двух несовершеннолетних детей и сложное материальное положение, в связи с чем прекращение договора аренды лишило бы её возможности завершить строительство объекта для улучшения жилищных условий. Так ВС РФ пришел к выводу, что необходимо отменить судебные решения, принятые ранее и направить дело на новое рассмотрение.

Таким образом, Вам необходимо подать административное исковое заявление в суд в течение трех месяцев. Также стоит обратить внимание на то, что, если право собственности на недостроенный дом зарегистрировано до 1 марта 2015 года или же земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, то Вам могут продлить аренду на три года, чтобы завершить строительство без проведения торгов.

Консультант: Бахматова Д.В.