Спор о повышении арендной платы между Арендатором-государственной структурой и Арендодателем-физическим лицом - возможно ли применение Постановления ВАС РФ?

199₽ VIP

По правилам сайта такие вопросы являются платными. Ответ надо готовить. А это не пять минут займет. У вас что, на предприятии, своего юриста нет?

В данном случае не имеет значения статус лиц (сторон договора), т.к. ВС РФ давал свои разъяснения относительно порядка исполнения договора Аренды. А кто кому сдал в данном случае неважно.

В случае если вас не устраивает размер арендной платы уведомте арендатора о расторжении по основаниям и в процедуре предусмотренной текстом заключенного договора.

Что касается судебной практики то вам ее лучше посмотреть в соответствующей правовой программе, например Гарант (приложение "Сутяжник").

Здравствуйте, Анна!

1. п.22 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13 применим без какого либо разделения на физических/юридических лиц. Поэтому теоретически применение возможно.

Однако, если речь идет о индексе потребительских цен, то повышение будет незначительным. И арендатор навряд ли сможет доказать условия применения п. 22.

2. Вот такая и есть, что это надо доказывать.

Когда цены существенно меняются это одно. А когда речь идет о статистике, то существенного роста не происходит.

Добрый день.

Статус сторон здесь значения не имеет.

Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.

Кроме того, поскольку законом императивно не урегулирован порядок реализации арендодателем права на одностороннее изменение арендной платы, такой порядок может быть согласован сторонами в договоре. В отсутствие в договоре соответствующих правил, подлежат применению общие положения ГК РФ о порядке отказа от исполнения договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) и - по аналогии - положения ГК РФ об одностороннем изменении условий договора (п. 4 ст. 523 ГК РФ). По смыслу указанных норм предоставленное договором право на односторонний отказ от договора или на его изменение может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора (об изменении договора), и в этом случае, если иное не предусмотрено договором, он прекращается либо считается измененным с момента получения данного уведомления. Схожую позицию можно обнаружить и в судебной практике (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2020 г. N Ф 02-1504/20 по делу N А 10-1105/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2019 г. N Ф 05-7481/19 по делу N А 40-126980/2018).

Вопрос не простой, а что у вас с актами сверки? Если акта подписывали, то уже и в суд идти смысла особого нет, вы тем самым признали новую цену...

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. На наш взгляд, подписание уполномоченным представителем арендатора акта сверки, в котором размер задолженности определен с учетом состоявшегося увеличения размера арендной платы, может рассматриваться как действие, подтверждающее факт изменения соответствующего условия договора. Однако судебной практики, где бы непосредственно указывалось на это обстоятельство, я не нашла.

Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Согласием арендатора на изменение арендной платы в данном случае считается осуществление хотя бы одного платежа по новой стоимости. Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 N 14).

Однако если арендатор не согласен с повышением арендной ставки и не признавал ее путем оплаты, то имеется возможность снизить ставку в случае предъявления арендодателем иска о взыскании завышенной арендной платы. При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об оценке рыночной величины арендной платы, проверенный в порядке ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности.

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (см. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой. См., напр.: постановление ФАС Московского округа от 13.05.2014 по делу N А 40-113585/13, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А 10-1405/2013.

Отчет оценщика может также сыграть большую роль для арендатора, не согласившегося с изменениями арендной платы. Так, при получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатор может провести оценку рыночной стоимости арендной платы, и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомления о несогласии со стоимостью арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды. Впоследствии он может обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Основным доказательством по делу станет как раз отчет независимого оценщика, изготовленный по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, а также доказывание недостоверности отчета арендодателя. См., напр.: постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.09.2014 по делу N А 70-30/14.

В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению. См., напр.: постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2013 по делу N А 46-9676/2011.

Здравствуйте.

1.Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта. Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А 40-26457/09-54-204

Положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А 59-3535/07-С 9 (С-5)

Если по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, и такие дополнения и изменения не оформляются дополнительными соглашениями и арендодатель уведомляет арендатора о новом размере арендной платы, то необходимость заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы и регистрировать его отсутствует.