Риски покупки квартиры у юрлица с измененной доверенностью и ошибочной информацией в ДКП.

597₽ VIP

Ну во первых, сразу начнем с того что срок давности по признании такой сделки недействительной вышел, согласно ст 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2.Риском покупки любой недвижимости у юрлица всегда является не ошибка в доверенности, а в том, что если продав такую недвижимость юрлицо пойдет в банкротство например, такую сделку будут оспаривать как наносящую вред кредиторам, если юрлицо погрязло в кредиторах.

На основании ошибки по доверенности сделку недействительной не признают, это техническая ошибка не более, и под ст 168-175 ГК РФ не подходит, а вот вам сейчас желательно сайте на сайт ФССП и пробить наличие исполнительных производств на это юрлицо.

3.Если юрлицо чистое по линии ФССП, посмотрите у него выписку из ЕГРЮЛ, если юрлицо не меняет часто адрес или директора, то вполне можете покупать у него недвижимость и не волноваться, если же юрлицо часто меняет адреса, часто меняет директора, это будет видно по выписке, есть вероятность того, что юрлицо прячет активы для будущего банкротства, а это для вас крайне плохо.

Здравствуйте, Дмитрий! А вот это хорошая новость. По сравнению с Вашим предыдущим вопросом, где доверенность была прекращена (ст.188 ГК РФ) и новой не было. В данном же случае была действующая доверенность (ст.185-185.1 ГК РФ), которая позволяла действовать покупателю в своих интересах через представителя по доверенности. И тот факт, что в договоре техническая ошибка в части указания не той доверенности, не основание для признания такой сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Тем более покупателем (а уж третьими лицами и подавно, разве что какая-нибудь процедура банкротства не инициирована кредиторами, а отчуждение по заниженной цене, но это скорее повод оспорить сделку с Вами, а не изначальную сделку), т.к. здесь прежде всего важно то, что полномочия представителя были подтверждены доверенностью. В идеале конечно в договор внести изменения через доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ) в части указания корректной доверенности. Но и без этого сделка действительна. Да и интереса ее оспаривать покупателю нет. Ведь прежде всего его интерес доказать, что он собственник. А оспорив сделку он это право поставит под сомнение. Так что итог: в идеале допник на указание корректной доверенности, а если не получится, то риск здесь не так велик при наличии копии доверенности. Лучше нотариально удостоверенной копии, а еще лучше оригинала.

P.S. А по поводу срока исковой давности (ст.181 ГК РФ): нужно учитывать, что начинает он исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст.200 ГК РФ). Так что довод о якобы истечении срока исковой давности не довод.

Вчера подробно ответили на данные вопросы. Кратко повторю.

1) ДКП при подписании его не управомоченным лицом является недействительным.

2) Оспорить могут стороны сделки и прочие заинтересованные лица - ст. 181 ГК РФ про сроки -

ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Максимально срок - 10 лет для ничтожной сделки при оспаривании.

3. Решение принимать Вам и только Вам. Некоторые риски имеются.

4. Если доверенность всё же была, то сделка нормальная и рисков нет.

Здравствуйте, Дима!

1. Я считаю, что в рассматриваемом случае НЕТ рисков в покупке данной квартиры, так как у покупателя БЫЛА ДЕЙСТВУЮЩАЯ доверенность на момент совершения сделки, а указание на № и дату недействующей доверенности - это так сказать "описка", просто не внесли в договор действующую доверенность, не изменили.

2. Оснований для оспаривания сделки самим юр.лицом НЕТ, так как доверенность действующая имелась.

3. Единственный риск это только в том, что если юр.лицо будет признано банкротом и третьи лица (кредиторы) захотят оспорить сделку, то некий риск имеется, так как в договоре указана недействующая доверенность, однако при грамотном подходе и эта проблема решаема, так как я повторюсь:

- действующая на это же лицо в момент сделки доверенность имелась.

4. Чтобы себя перестраховать, вы можете потребовать у продавца внесения изменений в договор в части № и даты доверенности, оформив дополнительное соглашение.

Тогда, риски все сведутся к нулю.

5. Да и сейчас я считаю их практически нет.

Дополнительное соглашение корректирует основной договор купли-продажи, даже если документы уже поданы на регистрацию и зарегистрировано право.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости"

Всех благ Вам!

Здравствуйте!

1. Доверенность была выдана на покупку, а не на продажу, соответственно, деньги же лицо перечислило на покупку, посчитало сделку законной. Смысла считать сделку недействительной, у продавца нет, наверняка деньги уже потрачены. У покупателя нет смысла оспаривать - он дольше свои деньги и налоги будет возвращать. А больше из ваших слов не усматривается, чьи бы права эта сделка могла нарушить, чтобы какое-либо лицо имело законные основания оспорить сделку.

2. В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Здравствуйте!

Никаких рисков в покупке квартиры нет, так как доверенность была выдана на покупку, а не на продажу. Поэтому считать сделку недействительной, у продавца нет. Оспаривать сделку нет смысла.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. (ст.ст. 154, 432 ГК РФ)

Здравствуйте Дима!

1. Если хотели бы оспорить сделку купли продажи, то у продавца и у покупателя было на это время. Покупка была осуществлена по действующей доверенности, то что указаны реквизиты другой доверенности, то нет оснований для спора. Тем более и продавец довольный, что продал, и покупатель тоже ст. ст.185-185.1 ГК РФ

2. Доверенность выдавалась именно на покупку, дальше уже покупка не актуальна и внесли изменения в доверенность.

3. Вам необходимо проконтролировать юр.лицо по факту банкротства, именно этот факт сейчас будет для Вас актуальный при приобретении недвижимости у юр. лица. Следует проверить юр. лицо и на сайте ФССП, и документы просмотреть нет ли долгов.

Всего Вам наилучшего!

Квартира покупалась в конце мая 2019, так что 3 года еще не вышло.