Можно ли дом на земле сельскохозяйственного назначения под садоводство перевести садовый дом в жилой?

Здравствуйте.

Да, можно.

Добрый день! В рассматриваемом случае не получится.

Здравствуйте, Анна!

Садовый дом может быть признан жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом.

Обратитесь с соответствующим заявлением в этот орган, приложите требующиеся документы (заключение по обследованию технического состояния объекта и т.д.).

Есть вот такое

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 06.04.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или...

VI. Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом

Закон устанавливает, чтобы для переоформления садового дома в жилой дом имелось соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемый дом.

Когда полный пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), не позднее чем через 45 календарных дней заявитель получит один из ответов: либо ему разрешат перевести дом из садового в жилой, либо нет. Перечень необходимых документов расписан в п. 56 Постановления № 47.

Так почему же в переоформлении рассматриваемого вида жилой недвижимости орган местного самоуправления может отказать?

Исчерпывающий список причин отказа приведен в п. 61 Постановления № 47.

Среди них следующие причины для отказа:

Заявитель предоставил не весь требуемый законом список документов;

Переоформляемый дом не принадлежит заявителю (согласно сведениям об этом объекте из ЕГРН), то есть право собственности оформлено на другое лицо;

В ЕГРН вообще нет сведений о праве собственности кого-либо на переоформляемый садовый дом, при этом заявитель не может предоставить никакие правоустанавливающие документы на него. Правда, в законе по поводу этого пункта есть небольшая оговорка. Так, отказ от органа местного самоуправления правомерен только при одновременном соблюдении следующих условий:

о праве собственности на дом нет ни документов, ни сведений в ЕГРН;

орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и предложил предоставить соответствующие документы;

заявитель в течение 15-ти дней такие документов не предоставил;

Отсутствует согласие на переоформление дома третьих лиц – для случаев, когда они также имеют права на него (например, банки при ипотеке на дом, содольщики, супруги при совместной собственности и пр.);

Садовый дом находится на садовом участке, на котором по закону не может находиться жилой дом (например, участок предоставлен для огородничества, садовый дом находится на землях гослесфонда, в пределах водоохранной зоны или там, где капитальное строительство запрещено, чаще всего это обремененные участки ЗУИТами – ЛЭП, нефтепровод, зона памятника культуры и пр.).

Довольно распространенная причина отказа связана со статусом земельного участка, на котором находится садовый дом, переводимый в жилой. Особенно когда садовый участок не включен в территориальные зоны правил, определяющих землепользование и застройку. В таком случае, скорее всего, придется кооперироваться с другими гражданами и всем вместе от имени садоводческого товарищества нужно будет работать в направлении подготовки документации по планировке территории и внесению соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.

Важный момент: в каждом муниципальном органе свои земельные и градостроительные правила. Прежде чем заниматься переоформлением садового дома, необходимо изучить их, чтобы знать и понимать все нюансы. Для этого можно через портал госуслуг заказать бесплатно градостроительный план своего земельного участка. Эту услугу можно без труда найти на официальном сайте в списке "Категории услуг".

Техническое состояние дома

Еще один немаловажный момент – техническое состояние дома. Строение должно соответствовать всем признакам "жилого", быть пригодным для проживания: с водой, отоплением, освещением и т.п. Площади помещений и высота должны также соответствовать нормативам (например, кухня не меньше 6 кв. м., высота не менее 2,5 м). Для каждого региона (муниципальной единицы) такие нормативы свои и закреплены местными нормативными актами. Если причина отказа в таком несоответствии – придется его устранять: проводить электричество и другие инженерные коммуникации, делать реконструкцию.

Если получить разрешение органа местного самоуправления в переводе дома из садового в жилой никак не получается, придется обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать причины, которые перечислены в решении об отказе. Затем необходимо будет доказать, почему эти причины неправомерны.

То есть вам следует обратиться в местную администрацию и представить полный пакет документов:

56. Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома (далее в настоящем разделе - заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр):

а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом (далее - заявление), в котором указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления и иных предусмотренных настоящим Положением документов (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта, получение лично в многофункциональном центре, получение лично в уполномоченном органе местного самоуправления);

б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - выписка из Единого государственного реестра недвижимости), содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, или нотариально заверенную копию такого документа;

в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом);

г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.

Перевести садовый дом в жилой можно. Об этом нам свидетельствует Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". Согласно п. 55 данного Постановления садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом.

Существует определённая процедура признания садового дома жилым домом. Прежде всего вам необходимо собрать пакет документов, которые прописаны с п. 56 вышеуказанного Постановления:

- заявление о признании садового дома жилым домом;

Заявление подготавливается собственником садового дома самостоятельно. Все необходимые сведения, которые должно содержать данное заявление, прописаны в п.п. а п. 56 Постановления № 47.

- выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

Выписку и ЕГРН можно получить любым доступным способом, исходя из п. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

- заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности;

Данное заключение означает, что ваш дом пригоден для проживания и соответствует требованиям Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Дом должен соответствовать требованиям механической, пожарной безопасности и требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, в соответствии со статьями 7, 8 и 10 данного ФЗ.

Заключение может быть выдано индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

- в случае, если правами на ваш садовый дом обладают третьи лица - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом.

Далее процедура регламентируется пунктами 56-60 Постановления Правительства № 47. После предоставления всего пакета документов непосредственно органу местного самоуправления или направления их через МФЦ, вам выдадут расписку о получении ваших документов. Далее вам в течение 45 календарных дней последует решение: о признании садового дома жилым или об отказе в признании садового дома жилым. В отказе обязательно должна быть прописана причина такого отказа, исходя из п. 61 Постановления Правительства № 47. Если вам придёт отказ в признании, и вы будете не согласны с причиной отказа – вы можете обжаловать данное решение, подав административное исковое заявление о признании отказа в признании садового дома жилым домом незаконным в районный суд по месту нахождения органа местного самоуправления (согласно статье 19 КАС РФ и части 1 статьи 22 КАС РФ).

Проблемы могут возникнуть с видом разрешённого использования земли, на которой находится садовый дом. Вам необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки городского округа Омск и выяснить, в какой территориальной зоне расположен ваш садовый дом, какие основные и вспомогательные виды разрешённого использования на этой территории (admomsk.ru. Исходя из фабулы, основной вид разрешённого использования – садоводство. Если в соответствии с Правилами на вашей территории есть вспомогательный вид разрешённого использования «жилые дома садового типа», то шансов, что вам одобрят перевод садового дома в жилой дом, значительно больше.

Есть судебная практика, где суд признаёт решение уполномоченного органа об отказе в признании садового дома жилым домом незаконным и решает дела в пользу истца (собственника дома). К примеру, Свердловский областной суд в апелляционном определении от 11 сентября 2019 г. по делу N 33 а-16755/2019 оставил без изменения решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 26 июня 2019 года в части признания незаконным решения Администрации города об отказе в признании садового дома жилым домом. Суд ссылался на то, что садовым земельным участком в силу положений пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 217-ФЗ является земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Исходя из этой нормы, судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о возможности размещения в территориальной зоне с основным видом разрешенного использования «для садоводства» жилого дома на земельном участке собственника.

Таким образом, можно сделать вывод, что перевод садового дома в жилой вполне реален, если руководствоваться вышеизложенными пунктами.