Как получить компенсацию за дом, построенный на земле без оформления права собственности, при изъятии участка под дорогу?

К сожалению, нет. Самовольная постройка не участвует в гражданском обороте. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Во-первых, вы - как собственник земельного участка, в соответствие с п. 5 ст. 279 ГК РФ должны быть извещены о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: сам земельный участок; объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке; цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Также положения об изъятии содержаться в земельном кодексе РФ, а именно в статье 56.3. В ней прописано, что для «изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования; 2) утвержденными проектами планировки территории». То есть вам необходимо удостовериться в наличии вышеуказанных документов. Основание для изъятия вашего участка есть – строительство дороги.

Во-вторых, раз ваш земельный участок изымают для государственных и муниципальных нужд, то за изъятие обязаны заплатить определенный размер возмещения. Данный аспект регулируется статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ, в которой прописаны особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Как раз в части 2 указано, что «при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством». То есть в вашем случае должны заплатить рыночную стоимость, определяемую на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ), за убытки и земельный участок точно, так как он находится у вас на праве собственности. «Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости» (ч. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

В случае вашего несогласия с размером возмещения стоимости земельного участка, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или выкупная цена не будет указана и после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, вы можете обратиться в суд для оспаривания стоимости либо об определении стоимости объекта, а также убытков, причиненных изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Рассмотрим судебную практику. В Крымском районном суде Краснодарского края в решении от 29 мая 2020 г. по делу № 2-2676/2019 гражданин Шведов В. И. подал встречный иск к ОАО «РЖД» об оспаривании стоимости изымаемого земельного участка (первоначальный иск был о принудительном изъятии земельного участка). Суд для определения размера возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок назначил судебную оценочную экспертизу, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 48000 кв.м на 15.01.2020 г. составляет 2736000 рублей, что является на 289610 рублей больше. Таким образом, встречные исковые требования Шведова Виктора Ивановича к ОАО «РЖД» об установлении и взыскании возмещения за изымаемый земельный участок удовлетворить в полном объеме.

Аналогично суд удовлетворил встречный иск об оспаривании стоимости изымаемого земельного участка в Решении Арбитражного суда Пермского края от 8 октября 2021 г. по делу № А 50-6056/2021. Ответчик настаивал на определении цены выкупа с учетом судебной экспертизы. Суд в решении установил выкупную цену на 57870 рублей больше заявленной – в размере 130870 рублей.

В-третьих, что касается неоформленного дома, то исходя их формулировки ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ: «В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению». Дом не принадлежит вам на праве собственности, следовательно, вознаграждение за него вы не получите.

На основании п. 3 ч. 8 ст. 56.8 ЗК РФ («при определении размера возмещения не подлежат учету: объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство») можно сделать вывод о том, что в случае оформления дома в собственность, он будет считаться как построенный после уведомления об изъятии вашего земельного участка, так как в исключение вы не попадаете – разрешения у вас нет (фикция из-за недостатка информации: не получали разрешение на строительство).

По ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

Таким образом, ваш дом считается самовольной постройкой. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ это «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

Далее согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

 если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

 если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Однако даже в случае признания права собственности на дом не даст вам гарантию оплаты вознаграждения за изъятие дома, так как на момент уведомления он не был оформлен надлежащим образом. Это всё на усмотрение муниципалитета.

Подводя итог всего вышесказанного, компенсация вам будет уплачена только за земельный участок и убытки, причиненные изъятием земельного участка, размер которой вы можете оспорить в судебном порядке в случае несогласия (опираясь на судебную практику, суд удовлетворяет такие иски, опираясь на результаты судебной оценочной экспертизы). За дом компенсацию вам не выплатят, так как право собственности на него вы не имеете. На момент уведомления об изъятии вашего земельного участка для государственных и муниципальных нужд ваш дом – самовольная постройка, которая не входит в размер вознаграждения. При признании за вами права собственности на данное строение в судебном порядке после уведомления об изъятии земельного участка ничего не изменится, так как регистрация будет после уведомления, что в силу ч. 8 ст. 56.8 ЗК РФ все равно не дает вам права требовать внесения стоимости дома в размер вознаграждения.