Как перевести часть коттеджа в коммерческое помещение - оформление и возможности

Хотел поинтересоваться по следующим вопросам и услышать ответы в свободной форме (в плане, что все статьи кодекса на эти темы читал) :

Имею в собственности коттедж 600 кв. метров и участок 15 соток

3 этажа и подвал как этаж с отдельным входом сбоку дома в дом присутствует 3 входа - главный вход, взади дома и через гараж.

Хочу из данного сделать что-то коммерческое, был план межевать участок на пополам и участку который без дома изменить вид назначения земли под коммерческий (условно)

Сейчас "Земли населенных пунктов" по ПЗЗ зона Ж-2

Хотел построить здание под склад или производство и сдавать в аренду, но так понимаю по данным категориям в данной местности не получится для чего-то прибыльного могу открыть только магазин, сауну, спортивный зал и бытовой обслуживание (что-то из этого не плохо, но больше трудностей, если возможно это произвести с самим домом, так как он очень большой и уже построен)

Вышенаписанное для того, если такой вариант будет проще по оформлению.

Так вот, если возможно перевести часть дома в коммерческое помещение, что для этого нужно? (допустим 1 этаж и подвальное помещение, а 2-3 оставить жилыми) делать условный вид земельного участка или там отдельно оформлять 1 этаж и подвал в собственности и аналогично со 2-3

В последующим для сдачи в аренду под офис (возможно ли?)

Парковка была бы удобная на участке, заезд через грузовые ворота, выезд через сквозной гараж в доме.

Или проще весь дом в нежилое помещение переводить?

Когда-то лет 10 назад хотели приобрести дом для гостиницы, но в администрации сказали не вариант

Прошу ответить на вопросы, подсказать какой вариант проще и в какой последовательности действовать

Заранее благодарю!