Покупка участка в СНТ с зарегистрированным дачным домом в менее 3-х метров от забора

398₽ VIP

Добрый день.

Я не вижу проблем.

Пункт 6.7 Свода правил СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 октября 2019 г. N 618/пр) содержит ответ на данный вопрос: "Минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:

- от садового (или жилого) дома - 3 м;

- отдельно стоящей хозяйственной постройки [или части садового (жилого) дома] с помещениями для содержания скота и птицы - 4 м;

- других хозяйственных построек - 1 м;

- стволов высокорослых деревьев - 3 м, среднерослых - 2 м;

- кустарника - 1 м".

Ранее регламент регулировался Сводом правил СП 53.13330.2011 "СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2010 г. N 849) (документ не применяется).

Продавцы лгут, и вы легко можете уличить их в этом.

Регистрация дома не является препятствием для его сноса, если он возведен с нарушениями градостроительных норм. Норма права, препятствующая этому, отсутствует.

Обстоятельством, препятствующем сносу, может стать только письменное согласие собственника смежного участка.

Кроме того, снос дома является крайней мерой, поэтому если есть возможность сноса частей строения, нарушающего нормы об отступах, суд вместо сноса дома может обязать нарушителя снести только выступающие части строения. В вашем случае такими частями будут хозпостройки, объединенные с домом одной крышей. Поэтому вас могут обязать переустроить крышу.

Иван, вообще, если зарегистрирован, то это еще ничего не значит.

Бывает так, что регистрируют с нарушениями, а потом появляются претензии от соседей (ст. 304 ГК РФ).

Потому что на этапе регистрации никто эту информацию о которой Вы пишите не знает и не проверят, т.к. такой обязанности нет.

Поэтому претензии могут быть.

Но претензии вовсе не влекут за собой автоматически снос дома.

Поэтому стоит или не стоит скорее всего зависит от "реальности" этих претензий.

Вариант решения - попросить документ, который подтверждает отсутствие претензий со стороны соседа.

Ну и при наличии такого документа уже покупать.

Здравствуйте, Иван! Если ранее обращался в суд и есть вступившее в законную силу решение суда (ст.13 ГПК РФ) о том, что его права не нарушены, то да. Если же не обращался, то на основании ст.222 ГК РФ у него такое право есть. Вы же согласно п.3 данной статьи вправе настаивать на том, что постройка законная. Согласно ст.222 ГК РФ

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Если дом оформлен должным образом и указан в выписке ЕГРН, то проблем в принципе быть не может.

Формально нарушений нет.

Имеется согласие соседа на межевание участка.

В любом случае могут быть претензии, но в судебном порядке. То есть никто дом или его постройки не снесёт сразу, надо иметь решение суда. А так Вам решать, покупать дом или нет. Надо на месте изучать всё.

- см. ст. 454 ГК РФ, СП 53.13330.2019, СП 30-02-97

Здравствуйте Иван!

1. Если Вы очень хотите приобрести данный дом и участок, я Вам советую от продавцов потребовать бумагу нотариальную, где сосед не против такого соседства и не против того, что дом находится в менее 3-х метров от забора соседнего участка. Это Вам облегчит жизни при дальнейшем соседстве.

Так как если собственник сейчас поменяется, то ни кто не даст гарантию, что сосед будет не конфликтный и не начнет гонять по суда за компенсацией за нарушение пожарной безопасности с претензией к новым собственникам.

2. Также, если строение стоит на кадастровом учете, и введен в эксплуатацию, то это не говорит о том что проблем нет, проблема есть в поведении дальнейшем соседа, о сносе в принципе не стоит говорить, но портить жизнь с жалобами в Администрацию и МЧС может, либо обращением в суды.

В силу ст. 454 ГК РФ, СП 53.13330.2019, СП 30-02-97.

Всего Вам наилучшего!

Иван, добрый день.

Продавцы немного лукавят или не сильны в области права.

Зарегистрированный и Юридически оформленный дом ещё не означает, что соседи не имеют права предъявить претензии к новому соседу (Вам) из-за не соблюдения противопожарных норм.

В силу статьи 304 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

______

Если Вы как покупатель, у которого есть право выбирать из огромного количества предложений, желаете приобрести этот земельный участок, то пусть Продавцы попросят сделать нотариальное согласие от соседей, что никаких претензий по границам они не имеют.

---------

С уважением.

Все составляющие дома (сауна, гаражный бокс, комнаты и тд) формально в составе дома, им соответствует единый кадастровый номер.