Как расчитать налог при продаже дома и бани - советы по НДФЛ

398₽ VIP

Алексей, здравствуйте.

До 2016 года действовал единый срок владения 3 года для продажи без налогов.

Дом и участок-срок владения с 2015, продажа не облагается НДФЛ.

Баня-свежий срок владения.

В ДКП надо отдельно стоимость каждого объекта указать и общую стоимость договора.

При продаже бани можно уменьшить доход либо на подтвержденные расходы на строительство, либо на вычет 250 тыс.

Вы можете обратиться ко мне за услугой законной оптимизации налогов по сделке и заплатить 0 налогов.

Здравствуйте!

1. Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года. (217.1 НК) Следовательно, налог с продажи дома не уплачиваете

2. Что касается бани: Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Однако стоит учесть, что если площадь бани не более 50 кв.м, то налог с нее не взимается, при условии, что её собственник обратился в налоговый орган за предоставлением соответствующей налоговой льготы. При этом льгота применяется только для одной хозпостройки (независимо от её расположения в пределах страны), не используемой в предпринимательской деятельности.

Нсли баня не попадает под действие льгот, в т.ч. площадью более 50 кв.м, облагаются налогом в общем порядке на основании поступившей в налоговые органы информации о зарегистрированных правах физлиц на такие объекты (в т.ч. сведений из органов Росреестра, от нотариусов при оформлении прав на наследство). (Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества)

По дому, если он приобретен в 2015 году Вы на основании статей 217 и 217.1 НК РФ вы будете освобождены от уплаты налога потому что вы им владеете уже 7 лет.

Срок владения недвижимым имуществом определяется по дате регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.

Баней вы владеете только с 2022 года. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ для освобождения от уплаты НДФЛ пи продаже срок владения должен быть 3, 5 лет. У вас по бане нет этого срока владения.

Согласно подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ при продаже бани вы имеете право на налоговый вычет до 250000 рублей.

Вы взамен налогового вычета, имеете право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы.

Смотрите что вам выгодней либо получить налоговый вычет в 250000 рублей, либо уменьшить налог на сумму документально подтвержденных расходов, при условии что у вас сохранились все чеки квитанции на приобретение стройматериалов и т.д.

Так Вы в любом случае налог не платите, минимальный срок владения 3 года.

По бане имеете право на вычет до 250 тыс. руб., если баня стоит меньше 250 тыс., налог не платите.

- см. ст. 217.1, 220 НК РФ.

Алексей, добрый день.

1) Дом

Налог не платите, поскольку минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

См. Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054 Об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

2) Баня

Она у Вас свежая по сроку.

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет

Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Подробнее на Правовед.ru: pravoved.ru

Учитывая, что в договоре у вас общая стоимость и баня, и участок налог вам посчитают точно с 70% кадастровой стоимости бани.

Если эта цена не превышает 250 000 руб., значит автоматически ФНС применит имущественный налоговый вычет, и налог платить не надо.

Но опять же, если 70% кадастровой стоимости бани превышает 250 000 р., нужно подать декларацию, заявив в ней имущественный налоговый вычет.

________

Как доказать, что чеки и договоры, предоставленные для подтверждения расходов на строительство бани, шли именно на строительство бани, а не дома

Ответ: Чеками, подтверждающими расходами конкретно на баню.

С уважением.

Здравствуйте, Алексей! По дому не нужно платить налог. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Минимальный срок владения уже истек для дома.

А вот для бани нет. Т.е. Вам нужно будет подтвердить фактические расходы на строительство бани, если они больше 250 т.р., либо продавать по цене не дороже 250 т.р., воспользовавшись налоговым вычетом по п.2 ст.220 НК РФ. Но нужно понимать, что за доход налоговая возьмет не менее 0,7 кадастровой стоимости согласно ст.214.10 НК РФ, т.е. указывать цену продажи бани ниже этого предела бессмысленно для целей налогообложения. А доказать можно посредством строительной экспертизы, что расходы понесены на строительство бани, вместе с подтверждающими расходы документами. Но проще применить просто вычет, а разницу отнести в стоимость дома, т.к. доход от его продажи не облагается налогом..

Если при продаже указать сумму менее 250000 рублей. Надо ли будет уплачивать налог? Или же налог будет начисляться по кадастровой стоимости?

Какие могут быть последствия при занижении стоимости?

При продаже жилого дома в расходы, уменьшающие базу по налогу на доходы физических лиц, можно включить затраты, связанные со строительством этого дома, отделкой и инженерно-техническим оснащением.

В этом случае для подтверждения расходов на стройматериалы понадобятся товарные и кассовые чеки.

----------------------------------

Как доказать, что чеки и договоры, предоставленные для подтверждения расходов на строительство бани, шли именно на строительство бани, а не дома?