Как быть в такой ситуации.

Если муж в свое время отказался от приватизации в данной квартире и вы ее приватизировали на себя (ответ именно с таких позиций), то муж имеетправо на пожизненное пользование квартирой , пока добровольно не выпишится с нее. Принудить вас разменять и продать он не может. Если вы решите продать эту квартиру , то муж имеет право пользоваться квартирой ( если добровольноне выпишится) и с новыми собственниками.

В рассматриваемой ситуации на самом деле бывшим супругам делить нечего.

По общему правилу законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности, если брачным договором не определено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ). Договор приватизации квартиры, конечно, нельзя отнести к брачному договору. Тем не менее практика идет по пути признания имущества, полученного (приобретенного) в долях в период брака, долевой собственностью. То есть квартира, которая была приватизирована супругами в браке в долевую собственность, не имеет режима совместной собственности, поэтому не подлежит разделу.

Кроме того, следует учитывать, что в состав совместно нажитого имущества не включается имущество, полученное супругами в период брака безвозмездно. Приватизация квартиры производится бесплатно, поэтому как доля супруга, так и доля супруги будут считаться их личным имуществом, не включаемым в совместно нажитое (ч. 1 ст. 36 СК РФ). Следовательно, данная квартира не подлежит разделу и по этой причине.

Земельный участок также пока не может быть разделен, поскольку юридически он еще не существует, права на него не оформлены. Что касается задолженности бывшего супруга согласно договору займа, то вопрос о ее взыскании нужно разрешать в рамках отдельного гражданско-правового спора путем обращения в суд с иском о взыскании задолженности.

Теперь рассмотрим вопрос относительно возможности принудительного обмена квартиры или выплаты компенсации за долю одному из сособственников квартиры.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собствен­ности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей, но с особенностями, установленными ст. 250 ГК РФ.

Из этого следует, что действующее законодательство не предусматривает возможность принудительного обмена приватизированной квартиры. То есть если бывший супруг против обмена квартиры, Вы не сможете понудить его к этому (даже в судебном порядке), как и заставить его продать свою долю или получить за нее денежную компенсацию. Будучи собственником доли, он вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Таким образом, в рассматриваемом случае у автора вопроса есть два варианта действия по обмену квартиры: либо пытаться договориться с бывшем мужем об обмене, предложив ему вариант, который бы его устроил, либо распорядиться своей долей, обменяв ее на какое-либо другое жилье.

Однако, продавая свою долю, необходимо соблюсти правила ст. 250 ГК РФ, то есть первоначально нужно предложить купить долю другим сособственникам.