Вопрос приоритета - Действительны ли условия расторжения договора найма квартиры у собственника, предусмотренные в договоре, независимо от положений ГК?

Тут речь не о приоритете, а о соотношении норм закона и договора. Договор, в любом случае, по своим условиям должен соответствовать закону. Это принятая законодателем аксиома. Порой нормы ГК РФ о договоре позволяют сторонам по своему усмотрению определять те или иные условия. Это принцип диспозитивности.

Поэтому в Вашем случае привожу статью 687 ГК РФ

Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Теперь более общее, на что стоит обратить внимание:

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Теперь еще более общее:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Таким образом, - мое мнение, если стороны в сделке определили основания для расторжения договора во внесудебном порядке, - это их право и это имеет юридическое значение.

Евгений, позвольте не согласиться с Вами. Безусловно, Вы делаете правильные ссылки. Но. Есть ещё статья 310 Гражданского кодекса, которая допускает одностороннее прекращение обязательств (когда это не связано с осуществлением хотя бы одной из его сторон предпринимательской деятельности; случай явно нашь) только в случаях, установленных законом. Как следует из контекста, случаи, предусмотренные договором, в число таковых не входят. То есть в данном случае будет как раз противоречие этого пункта договора, статье 310. В силу 168-й — пункт ничтожен.

На это случай есть статья 328 ГК РФ:

2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо ОТКАЗАТЬСЯ от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, запрет ст. 310 ГК РФ может быть нейтрализован. Сам закон принципиально предоставляет стороне право на односторонний отказ от обязательства в случае непредоставления встречного обязательства. Стороны фактически переносят эту норму в условия договора.

Тем более, что, согласно п.4 ст. 328 ГК РФ, правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Таким образом, законодатель все же отдает сторонам возможность определить в договоре условия, при которых договор, как обязательство, прекращает свое действие.

И это подтверждает неоспоримый принцип диспозитивности.

Затем

Статья 407. Основания прекращения обязательств

1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами ИЛИ ДОГОВОРОМ.

2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом ИЛИ ДОГОВОРОМ.

Вот и все. С уважением.

Норма ст.310 ГК РФ для другого случая. Она не может ограничить принцип свободы договора - принципиально. И служит нормой, стимулирующей надлежащее поведение. Запрещает не исполнять принятые на себя обязательства. Но не запрещает сторонам включить в договор условие о возможности одностороннего отказа от его исполнения, которое, выраженное в Уведомлении повлечет правовое последствие в виде прекращения обязательств.

407-я всё-таки неприменима в этом случае, поскольку не является специальной по отношению к 310-й. Если же их толковать в сочетании друг с другом, то вывод будет именно таким: обязательство может быть прекращено в одностороннем порядке в случаях, указанных в договоре, но не указанных при этом в законе, только в случаях, когда обязательство связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. В остальных случаях — только в случаях, предусмотренных законом.

Ссылка на статью 328 ГК в этом смысле как раз таки уместна. Была бы. Если бы не одно "но". В соответствии с пунктом 3 этой статьи, правила, в ней содержащиеся, применяются, если законом (ну или договором) не предусмотрено иное. А законом как раз предусмотрено: абзацем 2 пункта 2 статьи 687 ГК. Конечно, прямо это не закреплено, но ведь у нас с Вами есть мозг и мы можем подумать.

Очевидно, что норма направлена на защиту интересов нанимателя (как должника по обязательству). При этом она устанавливает, что при конкретном нарушении (имею в виду срок нарушения) конкретным должником (т. е. специальным по отношению к указанному в ст. 328) конкретного обязательства возможность прекращения обязательства по инициативе кредитора допускается только в судебном поряке. То есть идёт спецнорма. Честно говоря, я очень не уверен, что при таких условиях допущение одностороннего отказа от исполнения обязательства кредитором в случае нарушения его должником (полагаю, более мягкого, чем указанного в статье 687) действительно возможно. Это в части "основного" платежа.

А обеспечительный платёж, насколько я понимаю, не является обязательством, встречным по отношению к обязательству наймодателя предоставить жилое помещение во владение и пользование нанимателя. Более вероятно, что он является способом обеспечения обязательства (возможно, непоименованным в ГК) и направлен на обеспечение исполнения как раз таки встречного обязательства. Так что, при всём уважении, не могу с Вами согласиться и продолжаю настаивать на своей точке зрения.

Еще такой подход: стороны в этом конкретном договоре согласовали (установили) именно такой порядок его расторжения. Кто им может помешать в определении собственного порядка расторжения договора? И тут нормы ст. 407 ГК РФ как раз подходят, зря Вы о неприменимости.

А далее Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, ЕСЛИ ИЗ закона, иных правовых актов, ДОГОВОРА или обычаев делового оборота НЕ ВЫТЕКАЕТ ИНОЕ.

Евгений, согласитесь, что расторжение договора и односторонний отказ от его исполнения — это всё-таки термины не идентичные, и в статье 687 ГК в этом смысле содержится не совсем корректная терминология. Речь там идёт не о расторжении, а о прекращении договора. Собственно расторгнут он может быть либо в судебном порядке (ст. 687), либо по соглашению сторон (ст. 450). Пунктом 1 статьи 687 ГК нанимателю предоставлено также право отказаться от исполнения договора. Для наймодателя таких прав закон не предусматривает.

Поэтому расторгнуть договор — пожалуйста. Для этого необходимо заключить соглашение, то есть выражение двух воль. Если же единственным юридическим фактом, влекущим прекращение договора, является выражение воли одной стороны — то имеет место не расторжение, а отказ от исполнения. То есть стороны договорились о том, что наймодатель имеет право отказаться от исполнения договора. И снова возвращаемся к статье 310: это допускается только в случаях, установленных законом. При этом обязательство не связано с осуществлением нанимателем предпринимательской деятельности, поэтому — если Вам так будет удобнее — из числа случаев, предусмотренных законом, "изымается" случай "предусмотрено договором". Остаётся опираться на закон. Закон права наймодателя отазаться от исполнения договора не устанавливает. Значит, такого права у него и нет.

Ну а по поводу ст. 452 я уже ответил: это не расторжение.

Я понял для себя, Михаил Алексеевич: как толковать и как применять - вот что принципиально.

И так два мнения могут развиваться бесконечно. Так что предлагаю оставить)