Поясните пожалуйста очень поподробнее ст. 164 жк рф:)

Комментарий к Ст. 164 ЖК РФ 1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст. 162 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавшее законодательство ограничивало возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам». Можно считать, что в соответствии с ч. ч. 1, 1.2 комментируемой статьи оптимальное число квартир в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, установлено — не более 12. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров. То есть если помещение находится в общей совместной или общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то при подписании указанных в комментируемой норме договоров в отношении такого помещения должно учитываться количество всех сособственников. 3. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ комментируемая статья дополнена новыми частями 1.1 и 1.2, которые устанавливают особенности непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12. Эти особенности заключаются в том, что: 1) договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме заключается с подрядчиком, который неудачно назван «управляющей организацией». Это может дезориентировать правоприменителей, которым придется каждый раз уточнять, по какому договору действует управляющая организация: предусмотренному ст. 162 или ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ. В отличие от ч. 1 комментируемой статьи в ч. ч. 1.1 и 1.2 подрядчик указан в единственном числе. Но указания на то, что в многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более чем 12, должен быть только один подрядчик (управляющая организация), в комментируемой статье нет. Можно предположить, что такой подрядчик (управляющая организация) в отличие от подрядчиков, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, должен отвечать за выполнение не какой-то одной услуги или работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а за определенный набор услуг и работ (см. также комментарий к ст. 161 и ч. 2 ст. 164 ЖК); 2) управляющая организация не отвечает за предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ч. 11 ст. 161 ЖК). Если с учетом ч. 11 ст. 161 ЖК РФ сделать вывод, что за коммунальные услуги при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений отвечает управляющая организация, поскольку она отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, тогда стирается грань между способами управления управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений. Такой вывод представляется необоснованным, поскольку законодатель в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 комментируемой статьи не возложил на управляющую организацию ответственность за предоставление коммунальных услуг; 3) собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора с такой управляющей организацией. 4. Указанные в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи обязательства управляющей организации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества не тождественны обязательствам организации, управляющей многоквартирным домом на основании договора управления (ст. 162 ЖК). Названная в ч. ч. 1.1 и 1.2 комментируемой статьи управляющая организация и указанные в ч. 1 комментируемой статьи лица, заключившие с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, должны квалифицироваться по своему статусу как подрядчики или исполнители услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом с любым количеством квартир в них не исключает возможность привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме профессионального управляющего в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров). 5. Комментируемый Кодекс только называет в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 договоры, заключаемые указанными в них подрядчиками. Но существенные условия таких договоров ЖК РФ не регулируются. Поэтому представляется, что такие договоры необходимо относить к смешанным договорам, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (ч. 3 ст. 421 ГК). К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК). 6. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Несмотря на то что в комментируемой норме нет упоминания коммунальных услуг, с учетом положений ст. ст. 153, 154, ч. 8 ст. 155, ч. 7 ст. 156, ст. ст. 157, 159 и 160 можно утверждать, что упоминаемые в комментируемой норме договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-и газоснабжения, отопления являются договорами о предоставлении коммунальных услуг. Это также следует из положений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354. 7. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-и газоснабжения (в том числе поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет. Следует отметить, что в комментируемой норме не указано, с кем заключаются такие договоры. Анализ ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи и ч. 11 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений такие договоры должны заключаться с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. 8. В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом. 9. К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, а после утраты ими силы — Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (ч. 1 ст. 157 ЖК). 10. В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация как исполнитель соответствующих коммунальных услуг должна одновременно нести ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме, необходимых для предоставления соответствующих коммунальных услуг. Соответственно, подрядчики, указанные в ч. ч. 1 — 1.2 комментируемой статьи, отвечают за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением содержания указанных выше сетей инженерно-техн

Непосредственное управление МКД заключается в том, что жильцы на общем собрании избирают старшего дома, который представляет их интересы. А договора с ресурсоснабжающими организациями заключаются индивидуально