Как отстоять свои права в споре о перезаключении договора аренды помещения при отказе комиссии при мэрии города
Я являюсь, индивидуальным предпринимателем и веду торговлю в предоставленном городом в аренду помещении. Договор аренды был заключен на 1 год. За две недели до окончания срока действия арендного договора я передала комиссии заявление о перезаключении договора на новый годичный срок. Комиссия при мэрии города отклонила мое заявление и рекомендовало передать помещение в аренду другому предпринимателю.
Я, в свою очередь, обратилась в суд с иском об обязании комиссии заключить с ней договор аренды на то же самое помещение на тот же срок.
Представитель комиссии при рассмотрении дела в суде вынужден был признать, что в течение срока действия договора аренды я, как арендатор, не допустила каких-либо нарушений договорных условий, однако основываясь на том, что заявление о намерении заключить договор аренды на новый срок было подано с опозданием – всего за две недели до истечения срока действия договора – тогда как комиссия начала принимать и рассматривать заявки на заключение и перезаключение договоров аренды за месяц до этого.
Поэтому мне было отказано в заключении договора на новый срок.
Подскажите, пожалуйста, возможно ли другое разрешение вопроса, что в такой ситуации делв\ать и на что ссылаться чтобы отстоять свои права!
Решением суда было отказано в продлении договора?
Тогда - на общих основаниях, пользуясь правом преимущества
Спросить
Предприниматель Воропаев арендовал у ООО «Сталь» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Сталь», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако представители ООО «Сталь» отказали Воропаеву, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.
Вопросы: а) что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок? Б) при каких условиях арендатор может воспользоваться правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок? В) каковы последствия несоблюдения арендодателем права преимущественного заключения договора аренды на новый срок? Г) в чем особенности реализации санкции, примененной должностным лицом? Д) возможно ли в данной ситуации защитить права Воропаева и как?
Станислав, ответы на вопросы студентов юридических ВУЗов осуществляются на платной основе.
СпроситьОрганизация сдает в аренду помещения по договору аренды, заключенному на 11 месяцев. По прошествии 4-х месяцев Арендатор просит расторгнуть договор аренды и на следующий день заключить новый договор на тех же условиях, чтобы срок действия договора опять составлял 11 месяцев. Арендатору это нужно, потому что он часть помещений собирается сдать в субаренду, а Субарендатор не согласен заключать договор только на 7 месяцев. Может ли Арендодатель исполнить просьбу Арендатора? Не является ли нарушением такое перезаключение договора?
Может, если это не противоречит условия первого договора аренды. Там должен быть пункт о том, в каких случаях возможно дострочное расторжение договора. Если по соглашению сторон возможно - то никаких нарушений нет.
СпроситьВ 2008 году заключен был договор аренды нежилого помещения, на 11 месяцев, по окончании срока аренды арендатор съехал ровно в срок. Причем в договоре написано, что если арендатор желает продлить договор на новый срок он должен написать обращение Арендодателю, но желания продлить договор не было. Сейчас нас (Арендатора) вызывают приставы оказывается Арендодатель требует внести аренду за месяцы когда мы уже фактически не арендовали помещение. Акта у нас нет, но мы ведь съехали не доссрочно а по окончании срока действия договора. Каковы наши шансы в этом деле и возможно ли вернуть дело на разбирательство в суд? Что для этого нужно.
По-видимому, в Вашем отношении уже состоялось решение суда, вступившее в законную силу, о котором Вы не знаете (коль скоро дело дошло до судебных приставов). Вам придется обращаться в суд, постановивший данное решение, брать копию решения, восстанавливать сроки на кассационное обжалование и подавать собственно кассационную жалобу на данное решение суда. Только так у Вас сохранятся шансы "соскочить" с мнимой задолженности. Удачи.
СпроситьБыл заключен договор аренды торгового помещения. По договору арендаторы должны выплачивать арендную плату ежемесячно, но в апреле и в мае она не была выплачена. Обратились к арендатору с письменной просьбой оплатить аренду и освободить помещение в течении недели, которую он подписал. Но по истечении этого срока арендатор отказался освобождать помещение и оплачивать аренду. Какие должны быть наши дальнейшие действия и как расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Юлия, надо видеть договор. Общие начала конечно можно посмотреть в ГК РФ, но договор может иметь некоторые особенности.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Но это общие начала, в договоре возможны свои особенности.
СпроситьЗаключен договор аренды на 11 месяцев и есть пункт в договоре, что В случае если арендатор захочет заключить договор аренды Помещения по окончании срока аренды по настоящему договору Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении заключить такой договор не менее чем за 2 месяца до истечения срока аренды по настоящему договору. Вопрос: как будет рассчитываться срок действия договора 11 мес.+2 мес= 13 мес. или срок действия договора остается равным 11 месяцам?
Срок действия вообще никак не меняется из за этого пункта. Т.е. он так и остается - 11 месяцев.
Спросить
11 мес - это 11 мес и точка. (А если в договоре предусмотреть уведомление за 8 мес, то 8 мес прибавить? 
и т.п. )
Мы хотим расторгнуть договор аренды до окончания срока действия договора. Сообщили об этом арендодателю, он ответил, что мы по договору обязаны предупредить его за три месяца и должны оплачивать помещение еще 3 месяца. В договоре пункта о досрочном расторжении нет. Есть только пункт такой: Арендатор обязуется не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия настоящего договора письменно сообщить арендодателю о своем намерении, либо освободить помещение, либо заключить договор на новый срок. Отсутствие такого сообщения расценивается, как намерение продлить срок действия договора. Имеем ли мы право съехать из помещения, не оплачивая 3 месяца?
Здравствуйте Инна.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).
Спросить
Здравствуйте, Инна.
Вы можете расторгнуть договор и не оплачивать аренду за 3 месяца. Если будет нужна помощь в составлении всех необходимых документов и решении вашего вопроса, обращайтесь буду рад помочь.
СпроситьМоё предприятие занимало помещение на условиях аренды у ОАО «Интеркон». Договор аренды был заключен сроком на 3 года. Зарегистрирован в органах государственной регистрационной службы указанный договор не был.
Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора. По истечении срока договора я (директор) устно согласовал с представителем ОАО «Интеркон» возможность заключения договора на новый срок. Однако в последствии выяснилось, что на раннее занимаемое им помещение уже заключен договор с другим лицом.
Моё предприятие обратилось в суд с иском о возобновлении договора аренды.
Вопросы: 1. Какое решение должен принять суд?
2.С какого момента считается заключенным договор аренды нежилого помещения?
1. Суд вряд ли будет на вашей стороне.
2. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, считается заключенным с момента его госрегистрации.
Проще говоря, все три года договор был недействительным. Т.е. возобновлять-то собственно и нечего.
Желаю удачи!
СпроситьИмеется договор аренды офисного помещения (130 кв.м.) между арендодателем и арендатором и договор субаренды (10 кв.м) между арендатором и субарендатором. По договору аренды обязанность заключения договора с региональным оператором о вывозе мусора лежит на арендаторе. В договоре субаренды не указывается о заключении договора о вывозе мусора. Арендатор отправил заявку на заключение договора с региональным оператором на оказание услуг ТКО (объект офис). Региональный оператор ответил, что " Договор на оказания услуг ТКО заключается по виду деятельности, в заявке Вы указываете основной вид деятельности, как торговля, и также просите заключить договор как офис". Вопрос: что будет объектом расчета тарифа? У субарендатора розничная торговля, а у арендатора в аренде офисное помещение. Стоит ли дополнительно оформлять договор еще и за субарендатора (на торговлю)?
Здравствуйте. Если у субарендатора розничная торговля, то стоит дополнительно оформить договор на торговлю.
СпроситьДля производственных нужд арендовал нежилое помещение, договор аренды подписан председателем Комитета по управлению городским имуществом, условия аренды по договору соблюдаются, оплата в срок...
Комитет по управлению городским имуществом обратился с иском, ко мне, о применении последствий недействительности заключенного между нами договора аренды и освобождении помещения. Мотивируют тем, что договор аренды заключен с нарушением порядка сдачи в аренду нежилых помещений, утверждённого городским собранием. Указанный порядок устанавливает, что договор аренды подлежит заключению на основе решения комиссии по определению форм сдачи в аренду нежилых помещений. Как будто бы принятое решение по данному вопросу является недействительным из-за отсутствия кворума при рассмотрении вопроса о сдаче спорного нежилого помещения в аренду.
