При продажи квартиры все члены семьи и несовершеннолетние дети имеют по 1/6 доли в квартире (60 кв. м.) общей площадью.

Уважаемая Ольга!

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

Сделки по отчуждению жилого помещения, в котором были прописаны или собственниками которого являлись несовершеннолетние, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, признаются недействительными как сделки, совершенные с нарушением требований закона (ст. 37, 168, 175 ГК РФ). Решение суда в таких случаях практически предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних.

Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом.

На основе анализа практики органов опеки и попечительства можно сделать вывод, что в качестве нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, указанные органы рассматривают приобретение нового жилья, меньшего по размеру жилой площади, либо жилья, хотя и соответствующего по размеру, но находящегося по результатам обследования в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, установки колонки для нагревания воды.

На федеральном уровне не определен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним или в которых проживают несовершеннолетние. Субъекты РФ принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел.

«Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже уже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади».

Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей. Разрешение органов опеки и попечительства — это ненормативный акт. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок — сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок.

Таким образом, разрешение (согласие) органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно (разрешение (согласие)) влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной. Однако в соответствии с Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. «само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав — критерий оценки действительности сделки».

Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. Порядок судебной защиты в данном случае предусмотрен Законом РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 (с изм. от 14 декабря 1995 г.) «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и гл. гл. 23, 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Хоружий Иосиф Иванович. город Обнинск