Можно ли оформить дарение доли имущества в сложившихся ситуациях?

Светлана, здравствуйте.

Позвольте выразить наше скромное мнение.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Учитывая вышеизложенные нормы, при заключении договора дарения недвижимости государственной регистрации подлежит сам договор и передача права собственности на даримое недвижимое имущество.

Статьей 11 Закона N 122-ФЗ определено, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах взимается государственная пошлина.

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 1000 руб.

Дарение – классический способ уступки доли в обход преимущественного права.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, о преимущественном праве покупке доли иными сособственниками (п.2 ст.246 ГК РФ).

Зачастую сособственники в последнее время стали оспаривать такого рода безвозмездные сделки по мотиву либо мнимости, либо притворности, но в Вашем случае не просто родственные, а близкие родственные отношения (первой степени родства) пожалуй сильнейшим образом защищают сделку. Тем более, что отец уехал работать в другой город.

Договор дарения повлечет процессуальные последствия. Самое интересное, что к Вашему случаю возможно применение двух самостоятельных способов.

А именно:

ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 41. Замена ненадлежащего ответчика

1. Суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

2. В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Статья 44. Процессуальное правопреемство

1. В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

2. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

3. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба.

Юридически корректно конечно применять процедуры именно статьи 44 ГПК РФ, но если вы пожелаете инициировать процесс с самого начала – чтобы точно понять всё самой, дать время на подготовку к процессу себе и Вашему представителю и просто выиграть время, то возможно попробовать порядок, предусмотренный статьей 41 ГПК РФ. И только если он не получится, то можно воспользоваться возможностями статьи 44 ГПК РФ.

Не думаю, что судья будет препятствовать замене стороны в гражданском процессе. Для этого нужны веские основания.

Обратим внимание – для чистоты слога, что неписанной подосновой статьи 41 ГПК РФ является первоначальная ошибка истца в выборе ответчика (такое часто случается), а вот статья 44 ГПК РФ создана именно для этого, т.е. для Вашего случая. Но это формально.

Каждое лицо, участвующее в деле будет самостоятельно определять как относиться к Вашему Ходатайству о замене стороны в обязательстве с приложением заверенной копии договора безвозмездной уступки доли (дарения имущественного права).

Но в силу того, что есть общее правило обжалование всего, что заявляется оппонентами на суде, т.е. основания полагать, что представленные документы в обоснование ходатайства о процессуальном правопреемстве будет подвержено серьезному судебному контролю.

Также обратим внимание, что дата перехода доли от отца-продавца к Вам-покупателю означает и переход к Вам обязанности налогоплательщика по налогам на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Объектами налогообложения согласно статье 2 Закона признаются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности на перечисленное имущество.

Размер данного налога и сейчас отнюдь не маленький: принимая во внимания ставку налога от 0,1% до 2,0% инвентаризационной стоимости (каждое городское поселение и муниципальное образование принимает собственное решение) которая стремится каждый год к увеличению.

Льготы по налогу на имущество физических лиц установлены статьей 4 Закона. Согласно норме пункта 2 статьи 4 Закона налог на строения, помещения и сооружения НЕ уплачивается, в частности, пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» при переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.

Выводы:

Если разработанная вами схема вызвана только целесообразностью представления именно Вами интересов отца в процессе, то мне кажется, что лучше, чтобы он выдал Вам доверенность (генеральную) на представление всех своих интересов в процессе. Для чистоты документа доверенность есть смысл удостоверить по месту жительства отца, либо по месту его работы либо нотариально. Сказанное вдвойне актуально, если Ваш отец является пенсионером по любому из возможных оснований – имеет безусловное право на льготу по налогу.

К тому же процедура государственной регистрации договора дарения и соответствующего права сопряжена с тратами времени и денег. Настолько они Вам сейчас необходимы?!

Кроме того, Вам нужно определить собственную позицию в деле (т.н. «линия защиты»), хорошо, если Ваша позиция будет совпадать с интересами ещё 1-2 соответчиков вплоть до представления и их интересов в суде – это резко усилит значение вашей позиции в суде.

И здесь прежде всего порекомендуем посмотреть Постановление Пленума Верховного Суда РФ №4 от 10 июня 1980 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в действующей редакции). Документ небольшой – но много ценных мыслей.

Выделю например сентенцию пункта 4 Постановления №4 согласно которой суду в каждом случае следует обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Я так понимаю Вы против раздела имущества. И если действительно выдел в натуре невозможен, то для вас возможно лучше просить суд определения порядка пользования имуществом – а ещё лучше настаивать на сохранении status quo – если фактически в вашем пользовании находится бОльшая часть общего долевого имущества.

Некоторые регистрационные действия допускаются даже при условии действия судебных обеспечительных мер. В Вашем случае – если есть только сам факт судебного спора – препятствий для сделок (дарения или доверенности) не видим.

В счет затраченным усилий на подготовку данного заключения примем безналичный платеж в сумме 150 рублей на развитие нашей Программы льготного правового и налогового консультирования.

Номер счета 40817810604010360013

Получатель: Максимов Максим Борисович

Банк получателя: ОАО «АЛЬФА-БАНК», г.Москва

БИК 044525593

К/с 301 018 102 000 000 005 93 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России

ИНН 7728168971

ОГРН: 1027700067328

Платеж – доброволен.

С уважением,

Максимов М.Б.