Вопросы правового возврата общего имущества - как защитить права собственников на бассейны в жилом комплексе?

597₽ VIP

Можете подать иск по месту жительства.

Здравствуйте!

Во-первых практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности, например, либо передано ими третьим лицам управляющей компании и т.д. (подвалы, другие постройки, а также к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и иным юридическим лицам и т. д.), без согласования с собственниками МКД.

Во-вторых, однако, по законодательству любое общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). И только по решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на любые помещения (в том числе комплекса бассейнов).

А соответственно хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, а иными треями лица ИП, ООО и ряда Управляющих компаний взаимосвязанных между собой, (есть практика судебных решений), нарушая права собственников МКД имущества.

В этой связи, согласно положениям пункта 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), отношения в области защиты прав потребителей регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации собственно Законом о защите прав потребителей, а также другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

По смыслу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации свобода гражданских правоотношений не является абсолютной и имеет границы применения, установленные, в частности, положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ.

В этой связи, в силу п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" предусмотрено, что процессуальные особенности рассмотрения дело защите прав потребителей, дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, статьи 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

В соответствии с ч.7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" исковое заявление (в том числе коллективное) может быть подано в суд по месту жительства (фактического адреса проживания) Истцов как "альтернативной подсудности" (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17).

1. Обращение в прокуратуру и суд с исками.

2. А некорректное? Истец - лицо, чьи права нарушены - ст. 3 ГПК РФ и далее.

3. Про потребителей - сомнительно, но при желании можно.

Но надо уточнить всё же - чья земля, что было до того, как кто-то отжал бассейны и т.д.

Здравствуйте, Виктор!

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

...

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Ещё Пленум Верховного Суда РФ в пункте 26 своего Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил следующее:

26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок...

Поэтому каким образом застройщик (или УК) зарегистрировали право частной собственности на указанные объекты, расположенные на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме, совершенно непонятно.

Это надо выяснять. И выяснять в ходе судебного разбирательства.

Считаю, что истцом по делу может быть любой из собственников помещений в данном МКД.

Что касается подачи иска в суд по месту нахождения истцов, то полагаю, что тут должно применяться правило об исключительной подсудности.

В соответствии со ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Здравствуйте Виктор

Законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)

__

В Письме Россреестра

от 10 февраля 2022 г. N 14-01167/22@, даны разъяснения: учитывая положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

_____

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

При этом положения указанной части

применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. (Такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 N 36323-НС/07, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 N 309-КГ 16-5754 (размещены в том числе в справочной правовой системе "КонсультантПлюс").)

____

В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

___

В части возможности защиты жилищных прав граждан в условиях, когда земельный участок под многоквартирным домом не образован, нужно обратить внимание на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому:

если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом;

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ

sromski.ru

В результате: переход право собственности на бассейн к застройщику нельзя назвать законной сделкой, она подлежит оспариванию по иску " О признании сделки по переходу право собственности на бассейн к юрлицу, аннулирование записи и возврата бассейна в общее имущество МКД" . Иск вправе подать любой собственник МКД . Ответчиками по делу будут являться юрлицо в чьей собственности бассеин, и застройщик 3-ми лицами привлекаются арендатор, УК и Росреестр. В суде запрашиваются все документы с Росреестра для обозрения, из которых будет понятно на каком основании был совершен переход право собственности зкмельного участка и бассейна к юрлицу.

___

Иск подается по месту нахождения МКД.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

В данных правоотношения можно применять заполнить 2301 о защите прав потребителей и пользоваться преимуществом подсудности по выбору истца в силу ст.28 ГПК. А так же освобождаетесь от Господа статьи 336.36 Налогового кодекса

Однако, потребуется значительная доказательная база, статья 55, 56 ГПК, так как ответчик предоставит существенные возражения в порядке части 2 статьи 149 ГПК

Здравствуйте Виктор!

1. Для возврата и удержания бассейнов как общего имущества можно использовать следующие стратегии и правовые принципы:

- Ссылаться на проектную документацию и договоры ДДУ, в которых бассейны указаны как элементы благоустройства и размещаются на территории комплекса МКД.

- Ссылаться на услугу по обслуживанию бассейнов, которая присутствует в договорах управления и взималась с собственников домов в течение нескольких лет.

- Ссылаться на то, что бассейны были построены на земельном участке, который является единым для всех МКД комплекса, и что строительство всех МКД производилось по ФЗ-214.

- Ссылаться на то, что застройщик не имел права зарегистрировать право частной собственности на бассейны, так как они являются общим имуществом.

- Использовать правовые принципы общей долевой собственности и общего имущества, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

2. Истцами могут быть собственники домов, которые пользовались бассейнами и взимали плату за их обслуживание. Также истцами могут быть УК и ее сотрудники, которые осуществляли обслуживание бассейнов и взимали плату за это.

3. Возможна подача судебных исков по месту жительства истцов, используя правила альтернативной подсудности Закона о Защите Прав Потребителей.

В соответствии с ч.7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" исковое заявление (в том числе коллективное) может быть подано в суд по месту жительства (фактического адреса проживания) Истцов как "альтернативной подсудности"

Этот закон предусматривает возможность подачи иска в суд по месту жительства потребителя, если спор связан с нарушением прав потребителя. В данном случае, собственники домов и УК могут использовать этот закон для подачи исков в суд по месту своего жительства.

—————

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте!

1. Для возврата и удержания бассейнов как общего имущества можно использовать следующие стратегии и правовые принципы:

- Ссылаться на проектную документацию каждого из домов, в которой указаны бассейны как один из элементов благоустройства, размещаемых на территории комплекса. Это свидетельствует о том, что бассейны были задуманы и строились как общее имущество, а не частная собственность застройщика.

- Сослаться на договоры ДДУ, заключенные застройщиком, в которых на схеме земельного участка бассейны также присутствуют. Это подтверждает, что бассейны были задуманы и строились как общее имущество, а не частная собственность застройщика.

- Ссылаться на договоры управления, в которых есть услуга по обслуживанию бассейнов. Это свидетельствует о том, что бассейны были признаны общим имуществом, требующим обслуживания.

- Сослаться на плату за "содержание и обслуживание бассейна", которая взималась с собственников каждого из домов через квитанцию по коммунальным услугам. Это говорит о том, что собственники домов пользовались бассейнами, которые были доступны им в качестве общего имущества.

- Ссылаться на то, что бассейны были введены в эксплуатацию на земельном участке, который является единым для всех МКД комплекса. Это подтверждает, что бассейны были задуманы и строились как общее имущество, находящееся на общей территории.

2. Истцами могут быть собственники МКД, которые являются совладельцами общего имущества, включая бассейны. УК, как управляющая компания, также может выступать в качестве истца в данном случае.

3. Для подачи судебных исков по месту жительства истцов можно использовать правила альтернативной подсудности, установленные Законом о Защите Прав Потребителей. Если истцы являются потребителями (что часто является случаем для собственников жилой недвижимости), они могут подать иск в суд по месту своего жительства. Однако, в этом конкретном случае, необходимо учитывать, что объекты, включая инженерные системы и технические помещения, были зарегистрированы на ЮЛ застройщика, поэтому возможны либо иски на признание права собственности у суда общей юрисдикции, либо иски на восстановление права собственности и возврат незаконно занятых частей площади бассейнов в арбитражный суд.

_________

ч.7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 ФЗ РФ "О защите прав потребителей"

Ответы на Ваши вопросы:

1. Для возврата и удержания бассейнов как общего имущества можно использовать следующие стратегии:

- Установить факт наличия бассейнов на территории комплекса МКД и их включения в проектную документацию каждого дома;

- Доказать наличие услуги по обслуживанию бассейнов, включенной в договоры управления каждого дома, и ежемесячного взимания платы за "содержание и обслуживание бассейна" с собственников домов;

- Сослаться на то, что бассейны были построены на земельном участке, который на момент строительства принадлежал застройщику только в аренду;

- Сослаться на Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", согласно которому физические и юридические лица, владеющие жильем в многоквартирных домах, являются собственниками общего имущества дома, включая земельный участок, на котором расположен дом и его общие элементы (бассейны, паркинги и т.д.). Поэтому, бассейны и их технические помещения с оборудованием также являются общим имуществом дома;

- Оспаривать действия застройщика по регистрации чаш бассейнов и их технических помещений на кадастровом учете без согласия собственников домов и оформления соответствующих документов на переход права собственности от застройщика к собственникам домов;

- Оспаривать действия застройщика по заключению договора аренды комплекса бассейнов с третьим лицом и требованию покупки "абонементов" на посещение бассейнов, поскольку бассейны и их технические помещения с оборудованием являются общим имуществом дома и не могут быть сданы в аренду без согласия собственников домов.

2. Корректное определение истцов зависит от того, кто является собственником домов, включающих в себя комплекс бассейнов.

Если это физические лица, то истцами могут выступать собственники каждого дома. Если же юридическое лицо, то истцом может выступать управляющая компания, которая занимается управлением домами.

В любом случае, истцы должны иметь соответствующие документы на право собственности на дома, включая земельный участок, на котором расположены дома и их общие элементы.

3. Возможность подачи судебных исков по месту жительства истцов, используя правила альтернативной подсудности Закона о Защите Прав Потребителей, зависит от того, являются ли истцы потребителями услуг по обслуживанию домов и бассейнов. Если да, то они могут воспользоваться правилами альтернативной подсудности и подать иск по месту своего жительства.

Если истцами выступают собственники домов или управляющая компания, то необходимо обратиться в суд по месту расположения застройщика и комплекса бассейнов.

Определение ВС РФ № 307-ЭС 22-19570 по делу № А 56-21432/2021