Задаток на покупку недостроенного дома - Как обезопасить свои интересы при затягивании сроков и несоблюдении условий договора?
199₽ VIP
Заключили договор задатка на сумму 100 000 р. на покупку индивидуального жилого дома. На момент заключения договора задатка дом был не достроен, сроки договора 2 месяца, застройщик уверял что выполнит даже за полтора месяца все работы. На сегодняшний день осталось две недели до истечения срока договора задатка и завершения работ. По сути это реальный срок для полного завершения работ и выхода на сделку. Застройщик просит выйти на сделку уже на этой неделе (раньше предусмотренного срока, указанного в договоре) по Гарантийному письму, с учетом того, что сдаст и завершит работы в сроки, которые укажет в гарантийном письме. На лицо видно затягивание сроков (уже неделю работы на объекте не ведутся, если и ведутся то очень медленно, только создается вид что работы выполняются). Мы отказываемся выходить на сделку раньше срока, но и видим что застройщик не усиливает работы для того, чтобы успеть в срок. От застройщика слышим только то, что все успеет и все под контролем. Застройщик оформлен как ИП. Уверяет что Гарантийное письмо несет полную юридическую силу. На сегодняшний день у дома отсутствует счетчик электроснабжения, инженерные коммуникации, стяжка пола. Завереяет что все работы выполнит за одну неделю, я не верю в это, работы идут очень медленно, приезжают рабочие на пару часов и уезжают. Кроме этого, так как дом на этапе строительства приобретается, внесли дополнительные изменения, уже под себя, с учетом дополнительной доплаты (уже оплачено). Фактическая сумма дополнительных работ - 200 000 руб. Эта сумма даже больше суммы задатка. Подскажите как себя перестраховать и обезопасить.
Здравствуйте, Людмила.
Ваш договор задатка сам по себе достаточно хорошая страховка, поскольку, если основной договор купли-продажи не будет заключен в оговоренные сроки по вине продавца, он должен будет вам выплатить двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).
Поэтому, застройщик действительно может создавать впечатление бурной работы на объекте лишь бы вы заключили основной договор.
Ввиду этого, я советовала бы не торопится с заключением основного договора, поскольку у вас имеется договор о задатке как способ обеспечения исполнения обязательств по стороны застройщика.
Также, на сумму дополнительных вложений в дом, вы могли бы заключить отдельный договор инвестирования на этапе строительства, условия которого могут быть записаны по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ) и указать, что вы внесли дополнительную сумму на неотделимые улучшения в сумме 200000 рублей и в случае, если основной договор с вами не будет заключен, застройщик обязуется возвратить вам эту сумму.
Даже если такой договор не будет заключен и если с вами не будет заключен договор купли-продажи, в суде вы не лишены права доказывать факт внесения данной суммы на такие неотделимые улучшения и требовать возврата данной суммы.
Если же сейчас вы все таки заключите основной договор, велика вероятность, что застройщик перестанет вести работы на вашем объекте и вы останетесь с недостроенным домом, право собственности на который возможно еще даже не оформлено у застройщика, следовательно, и продавать его у застройщика по хорошему права тоже нет, поскольку объекта гражданских прав в принципе пока не существует.
СпроситьУ вас задаток должен быть связан с основным договором.
Я так полагаю, у вас заключен договор на строительство дома и его покупку (ГК РФ Статья 740. Договор строительного подряда..., ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи...) и во исполнение этого договора внесен задаток (ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения...)
Собственно, это потребительские правоотношения и, как я полагаю, никакие гарантийные письма вам подписывать не нужно, все предусмотрено законом.
Во-первых, если строители не достроят дом в срок, и договор не будет заключен - они должны вам двойную сумму задатка.
Во-вторых:
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как видите, если они не уложатся в срок, у вас масса возможностей влиять на них и начинает исчисляться неустойка. В их интересах закончить все в срок. Не в ваших интересах подписывать какие то там письма.
Напишите им претензию и предупредите, что если договор не будет заключен в срок - вы потребуете возврата задатка и откажетесь от их услуг, либо будете требовать оплаты неустойки.
СпроситьЗдравствуйте уважаемая Людмила!
В данном конкретном вашем случае, с правовой точки зрения, есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, и неведении его в эксплуатацию, от которого даже правильно составленный документ не спасёт.
То что заключили соглашение о задатке, это отлично, и если основной договор купли-продажи не будет выплатят Вам двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).
В этой связи, то что Застройщик просит выйти на сделку (раньше предусмотренного срока, указанного в договоре) по Гарантийному письму, категорически не рекомендуется. Поскольку гарантийное письмо это не существенные условия договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).
Таким образом с юридической точки зрения, лучше Вам повременить и дождаться указанного срока в договоре и после выходить на сделку.
Рад был Вам помочь!
Уважаемая Людмила!
СпроситьНужно понимать что гарантийное письмо ни к чему не обязывает Застройщика. Подобным гарантийным письмом Застройщик хочет свести на нет договор задатка (стст 380-381 ГК РФ).
Вам ни в коем случае не нужно выходить на сделку раньше установленного срока. Если Застройщик не вложится в установленный срок то вы на основании статьи 381 ГК РФ получите право возвращения задатка в двойном размере.
Кроме того если Застройщик ИП, то на ваши отношения с Застройщиком в полном объеме распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"
Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
В отношениях с Вашим застройщиком вы можете применять данную статью. В частности предусмотрена-неустойка (пеня) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Я думаю, что вам пора ставить этого Застройщика на место. Скажите Застройщику, если он не ускорит выполнение работ и не вложится в установленный срок, то вы предъявите ему неустойку в размере 3 % от цены выполнения работ за каждый день просрочки.
Также потребуйте на основании статьи 421 ГК РФ заключить дополнительное соглашение к договору, в котором нужно учесть 200 тыс. руб
СпроситьА если у нас не по договору подряда, а просто договор задатка, в котором указано, что застройщик должен в указанный договором срок передать жилой дом в предчистовой отделке, с учетом всех жизненноважными коммуникациями?
СпроситьЗдравствуйте, Людмила! А чем Вам не нравится гарантийное письмо? Документ имеет юридическую силу.
1. Согласно статьи 309 ГК РФ
любые обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с их условиями и с соблюдением требований законодательства и/или прочих правовых актов.
________
2. Вы только обязательно посмотрите на форму гарантийного письма - важно, кто подписал гарантийное письмо. Если гарантийное письмо подписывает представитель ИП, то важно проверить полномочия.
_______
3. Вы вправе решать, что делать, принимать гарантийное письмо, или по истечении 2 х недель требовать денежных средств - то есть двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).
Всех благ Вам!
С уважением, Дарья Алексеевна
СпроситьЗдравствуйте, Людмила! Не заключать сделку до тех пор, пока не будет готовности дома. Иначе потом годами будете добиваться своего через суд (ст.131-132 ГПК РФ). Не надо Вам это. У Вас есть договор задатка (ст.380-381 ГК РФ), по которому у продавца есть ответственность в двойном размере, если не выполнит условия договора. Вот пусть и выполняет. А Вам торопиться некуда. Потом еще неустойку с него взыщите.
СпроситьСогласно ст. 309 ГК РФ:
любые обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с их условиями и с соблюдением требований законодательства и/или прочих правовых актов.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"
Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
СпроситьКупила дом недостроенный с участком в 12 соток. Бывший хозяин не появлялся там несколько лет. Соседи под шумок поставили заборы на территории уже моей земли с захватом 1,5 метра, да так, что отместку сделать невозможно (между углам дома и забором 30 см) и криво (что-то отгородили) и сделали это когда дом был уже построен. И естественно сделали аэросъемку, ну и все документы. Я купила уже с этом захватом и кривым забором. Дом в деревне Истринского района. Что мне делать. Можно ли вернуть забор в первоначальной положение и куда обратится? Спасибо. Можно Ваш ответ на e-mail Belous_Valentina@rambler.ru . Спасибо.
если сможете документально доказать факт захвата то можно через суд там обязательно должно было быть проведено межевание то есть определение границ земельного участка обратитесь в земельный кадастр
СпроситьВ 2016 году я купила недостроенный дом, сейчас я его уже сдала в эксплуатацию. Я работаю индивидуальным предпринимателем и пенсионер по выслуге лет. Положено ли мне возврат 13%, за покупку жилья?
Индивидуальные предприниматели не могут получить налоговый вычет. Это не предусмотрено налоговым кодексом Российской Федерации.
СпроситьЗдравствуйте! Да, положен, если Вы сможете подтвердить свои доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц, кроме пенсии.
СпроситьЕсли вы имеете любой налогооблагаемый доход, соответствовать имеете право на получение налогового вычета
Налоговый кодекс России не содержит никаких ограничений по получению налогового вычета в отношении частных предпринимателей.
СпроситьДобрый день! Нет, нельзя, если дом зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства, пенсионный фонд не разрешить оплатить такой объект маткапиталом. Нужно сначала достроить дом и зарегистрировать его как жилое помещение.
СпроситьЯ планирую купить дом за наличку. Это двух этажный дом без чистовой отделки и без лестницы. Могу ли я воспользоваться мат капиталом на до стройку дома? Постановка лестницы является возможностью использования мат капитала?
Добрый день, Евгений, Вы вправе направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий:
- на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
С уважением, Юрий Сергеевич.
СпроситьЭто вряд ли. Вы должны вселить детей в жилое помещение, полностью готовое, в котором можно жить сразу. К тому же, выясните у продавца, что-за дом. Возможно, что на земельном участке нельзя строить жилье.
СпроситьЗдравствуйте! Могу ли я потратить материнский капитал на покупку недостроенного дома (по документам 70% готовности, в собственности. И есть документы о 100% готовности, но не введен в эксплуатацию)
Добрый день, нет не можете, можно только приобрести готовый дом (с признанием его жилым) или же потратить на строительство жилого дома, но последнее труднее.
СпроситьЕсть мат капитал на второго ребёнка, но ему ещё нет трёх лет, могу ли купить на него недостроенный дом, документы на этот дом все готовы он переведён в жилое в нем даже можно уже прописаться даже.
Можете приобрести в кредит. Мат.капиталом до исполнения ребенку трех лет можно только погашать ипотечный кредит на приобретение или строительство жилья. Ст.10 ФЗ № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
СпроситьКак правильно оформить сделку?! В Крыму хочу купить недостроенный дом на дачном участке. Из документов у хозяина-только членская книжка, документы на землю в садовом т. находятся на переоформлении (с украинск на РФ)
В данном случае Вы не сможете оформить сделку, поскольку у продавца нет необходимых документов, подтверждающих право собственности.
СпроситьДоброго времени суток! Было бы целесообразным, если бы Вы дождались процесса оформления документов и только потом совершили сделку.
СпроситьЗдравствуйте!
После переоформления документов, Вам необходимо удостовериться, что хозяин является собственником данного имущества, и право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Желаю Вам удачи и всего хорошего!
Спросить• Здравствуйте, Если у хозяина только членская книжка, собственником он не является, пусть сначала оформит приватизацию своего земельного участка
Желаю Вам удачи и всех благ!
СпроситьГлавное что б было подтверждено право собственности на земельный участок, недострой можно не оформлять. А вот участок - обязательно, иначе сделка будет ничтожная.
СпроситьЗдравствуйте! В данном случае вам лучше подождать пока документы будут готовы надлежащем образом. В соответствии с законодательством российской федерации.
СпроситьУ меня вопрос:"Дадут ли мне материнский капитал на покупку недостроенного дома на земельном участке, то есть нужны внутренние отделки?"За ранее благодарю за ответ!
Олеся, покупка недостроенного дома невозможна. Здание обязательно должно выть введено в эксплуатацию и зарегистрировано в ЕГРП.
СпроситьЭто в идеальном варианте. Понятно. Но если хочется именно этот участок и этот недостроен. Дом?! Как хоть намного себя обезопасить?!
Вы с кем уважаемая, ведете обозначенный диалог Лично мне из этого диалога ни хрена не понятно Обращайтесь к юристам которые ране отвечали на ваш вопрос.
СпроситьГотовлюсь приобрести земельный участок (по факту дом). На нем дом в недостроенном состоянии, никто не проживал, за газ никто не платил несколько лет. Счетчик не работает. Газ есть. Какой мой порядок действий? Обратиться по замене счетчика, а потом оформлять куплю-продажу? Оформлять куплю-продажу, а потом обращаться по неработающим счетчикам? Что грозит мне как новому собственнику? Как минимизировать возможные затраты?
Спасибо.
возьмите у собственника справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (газ, свет, вода, канализация), а после оформляйте право собственности и заключайте договор с газовиками с заменой счетчиков
СпроситьМы хотим купить недостроенный дом (брус), его нужно перевозить, хотели оформить документы через нотариуса, но у хозяина ни каких документов нет. Как нам быть.
При оформлении сделки купли-продажи обязательное условие - правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье, а именно - свидетельство о государственной регистрации права и технический паспорт на дом (квартиру).
Если данные документы отсутствуют, Вы не сможете совершить сделку с данной недвижимостью, тем более с использованием средств материнского капитала
СпроситьМогу ли я использовать материнский капитал на покупку дома, который еще недостроен. Сейчас есть стены, крыша, перекрытия между первым и вторым этажами. Остальное нужно обустраивать.
Нет, ведь для оформления сделки по покупке жилого дома необходимо представить свидетельство о регистрации права, которое выдается только полностью построенном дому.
Возможно только о,Оформить строительство жилого дома на земельном участке и подать в Пенсионный фонд заявление о перечислении денежные средств материнского (семейного) капитала на строительство жилого дома
СпроситьМогу ли я потратить материнский капитал на покупку недостроенного (по документам) дома у бывшего мужа? В доме никто непрописан, разведены около трёх лет, долю ни я ни дети неимеют!
Лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала:
на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;
на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, выполняющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда (далее - строительная организация), а также на компенсацию затрат, понесенных на строительство или реконструкцию таким способом объекта индивидуального жилищного строительства, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
Лицо, получившее сертификат, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение, строительство жилого помещения, а также на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации, осуществляемые лицом, состоящим в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат (далее - супруг лица, получившего сертификат).
СпроситьПокупаю дом в СНТ (более 15 лет), дом не достроен. У хозяев свид. Гос рег. прав на землю, на дом - нет. Что указываем в договоре: покупается дом со всеми недостроенными постройками? Рег. палата примет такое заявление. Кадастровый (условный № есть).
Хочу купить участок под ижс. На участке недостроенный дом. Разрешение на строительство просрочено. Смогу я купить такой участок? Какие трудности возникнут при регистрации дома?
Добрый день.
Участок Вы выкупить вправе. После завершения строительства может быть отказано в регистрации права на дом, но в этом случае существует масса вариантов решения проблемы.
СпроситьБыл составлен предварительный договор купли продажи на квартиру, на 3 месяца. Я как покупатель оставил залог на покупку квартиры 30 тысяч. В договоре указано если основной договор не будет заключен на условиях настоящего договора по вине покупателя то сумма задатка остается у продавца. Еще указано что стороны пришли к соглашению что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее 1 сентября 2014 года при условии продажи мокй квартиры. Срок договора прошел, продавцы продали квартиру другим, задаток возвращать не собираются. Правы ли они? ведь в договоре было указано-покупка их квартиры при условии продажи моейквартиры.
В данном случае продавцы полностью неправы Обращайтесь в суд с иском о возвращении задатка при чем в двойном размере согласно ст.381 ГК РФГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
СпроситьВы можете смело требовать возврата задатка в двойном размере. Помощь в составлении иска можем оказать, если вы обратитесь по тел. 2970922
СпроситьВ 1992 г. я купила недостроенный дом в сельской местности, договор купли-продажи не зарегистрировала в БТИ. Сельский совет выдыл решение о перезакреплении земельного участка с бывшего владельца на меня. Как мне оформить земельный участок?
Добрый день, Елена! Сдать документы в МФЦ: в Госкомрегистре поставят на кадастровый учет (кад. паспорт) и зарегистрируют право собственности.
Спросить